Rechtbank Gelderland, 27-10-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:5498, AWB - 16 _ 1972

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken. Het zijn winkelpanden in het centrum van [Q] .

2. [A-straat 1] heeft als bouwjaar 1962. Het pand is onderverdeeld in een opslag/magazijn van 90m² op kelderniveau, een winkel/verkoopruimte van 119m² op de begane grond, een opslag/magazijn van 119m² op de eerste verdieping en een opslag/magazijn van 119m² op de tweede verdieping.

3. [A-straat 2] heeft als bouwjaar 1901. Het pand is heeft een oppervlakte van 199m².

4. In geschil is de waarde van [A-straat 1] op de waardepeildatum. Met betrekking tot [A-straat 2] is uitsluitend de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase in geschil.

5. Eiseres bepleit een waarde van € 597.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatiekaart van haar taxateur. De taxateur is ter vaststelling van de waarde uitgegaan van een brutohuurwaarde op de waardepeildatum van € 41.970 en een kapitalisatiefactor van 14,23. Volgens eiseres worden lagere huren gerealiseerd dan verweerder heeft gehanteerd en is tevens sprake van kortlopende huurovereenkomsten. Dit wordt veroorzaakt door het vertrek van [D] en door toename van leegstand in de omgeving.

6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt in augustus 2017 door [C] . In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 1.567.000. Naast gegevens van het pand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. In het rapport wordt uitgegaan van een huurwaarde per vierkante meter van € 520 en een kapitalisatiefactor van 14,3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat kortlopende huurcontracten niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling en dat de leegstand moet worden verdisconteerd in de kapitalisatiefactor.

7. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode). Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Hierbij geldt in beginsel dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.

9. De bewijslast betreffende de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde rust op verweerder.

10. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het pand ten minste € 1.493.000 bedraagt. De huurovereenkomsten van [A-straat 3 & 4] zijn te ver van de waardepeildatum gesloten en bij [A-straat 5] is sprake van een vraaghuur. [A-straat 6] is wat type, ligging en vloeroppervlakte wel voldoende vergelijkbaar met het onderhavige pand en kan mede dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Verweerder heeft echter ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat zowel het onderhavige pand, als panden in de nabijheid van het pand, voor korte duur en voor aanzienlijke lagere huurprijzen zijn verhuurd. Dergelijke huurprijzen hebben invloed op de waarde in het economisch verkeer en hadden bij de vaststelling van de waarde van het pand mede in aanmerking moeten worden genomen. Daaraan doet, anders dan verweerder stelt, niet af dat bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten een looptijd van vijf jaren gebruikelijk is. Uitgangspunt bij de vaststelling van de waarde zijn immers marktconforme huren, dat willen zeggen huren die bij vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd. Indien in de markt huurovereenkomsten met verschillende looptijden worden afgesloten, dienen de gerealiseerde huurprijzen van deze huurovereenkomsten alle in aanmerking worden genomen.

11. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van het pand in het onderhavige geval niet uitsluitend worden bepaald met inachtneming van de eigen huurprijs van het pand. Er is sprake van een huurovereenkomst met een korte looptijd, te weten twee jaren minus een dag. Bovendien heeft de huurder niet de mogelijkheid om deze looptijd te verlengen. Mede gelet op de voor [A-straat 6] gerealiseerde huurprijs is aannemelijk dat de huurprijs van het pand door deze omstandigheden wezenlijk is beïnvloed. De huurwaarde van [A-straat 6] is namelijk aanzienlijk hoger dan het eigen huurcijfer van [A-straat 1] . Bij [A-straat 6] heeft de huurovereenkomst bovendien een looptijd van vijf plus vijf jaren. Hetgeen eiseres voor het overige naar voren heeft gebracht leidt niet tot een andere conclusie.

12. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank - gelet op alle feiten en omstandigheden - de waarde van het pand op de waardepeildatum in goede justitie op € 950.000. Het beroep is gegrond.

13. Verweerder is met eiseres van mening dat in de bezwaarfase ten onrechte geen vergoeding is toegekend voor het taxatierapport van [A-straat 2] . Het beroep is gegrond. Ter zitting hebben partijen desgevraagd verklaard dat bij de bepaling van de proceskostenvergoeding in beroep moet worden uitgegaan van 0,25 punt voor het indienen van het beroepschrift en 0,25 punt voor het verschijnen ter zitting.

14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de bezwaren en de beroepen inzake [A-straat 1] en [A-straat 2] redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ten aanzien van [A-straat 1] vastgesteld op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). Ten aanzien van [A-straat 2] zijn deze kosten vastgesteld op € 247,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 0,25). Voor de overige proceskosten, te weten de kosten voor de taxatierapporten, wordt verweerder veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van twee maal € 314,60 inclusief btw. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar, ten aanzien van de [A-straat 2] uitsluitend voor zover het de proceskostenvergoeding betreft;

- vermindert de WOZ-waarde van [A-straat 1] tot € 950.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.358,70;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van (€ 333+ € 334=) € 667 vergoedt.