Rechtbank Gelderland, 30-05-2018, ECLI:NL:RBGEL:2018:2398, AWB - 17 _ 5919

1. Eiseres is gebruiker van het tankstation. Het gaat om een bemand buurtstation, gelegen binnen de bebouwde kom van [Q] , aan een doorgaande weg in de richting van industrieterrein [C] en de snelweg A1 aan de ene kant en [R] en [S] aan de andere kant. Het bouwjaar van het tankstation is 1991. De daadwerkelijke doorzet van het tankstation was in 2016 1.819.790 liter.

2. In geschil is de waarde van het tankstation op de waardepeildatum en de toegekende proceskostenvergoeding in de bezwaarfase.

3. Tot de gedingstukken behoort een door verweerder overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 4 januari 2018 door [D] , WOZ-taxateur. De waarde van het tankstation is hierin getaxeerd op € 179.000. De taxateur heeft de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de gegevens in de landelijke taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten (deel 21). Daarin wordt onder meer de zogenoemde “Real Estate Norm-methodiek” (hierna: de REN-methode) voorgeschreven. Verweerder concludeert op grond van dit rapport tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Eiseres bepleit een waarde van € 125.000. Eiseres verwijst in dit verband naar een taxatierapport van taxateur [A] van “ [E] ” te [T] die het tankstation op de waardepeildatum getaxeerd heeft op een herbouwwaarde van € 125.000. De EBIT waarde van het tankstation komt volgens de taxateur uit op € 54.708 (= € 9.947 (rendement) x 5,5).

5. Volgens eiseres maakt de taxatiewijzer motorbrandstofpunten gebruik van een verouderde manier van taxeren. Ook zou de in de taxatiewijzer gehanteerde methodiek niet met de brancheverenigingen afgestemd. De netto contante waarde zou volgens eiseres een betere taxatiemethodiek zijn. Met betrekking tot de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase is eiseres van mening dat zij recht heeft op vergoeding van de kosten van het door haar toegezonden taxatierapport.

6. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking in zoverre van het tweede lid van dit artikel de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die van het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

1. de aard en bestemming van de zaak;

2. de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2016 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.

8. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld aan de hand van de REN-methode. Deze methode wordt voorgeschreven door de taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten (hierna: de Taxatiewijzer). Anders dan eiseres stelt, acht de rechtbank aannemelijk dat de taxatiemethode van de Taxatiewijzer tot stand is gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de brancheorganisaties van motorbrandstofverkooppunten en dat deze methode binnen de branche wordt geaccepteerd. Het door eiseres ter zitting aangehaalde artikel dat is gepubliceerd op internet van 21 december 2017 op de website van BETA (Belangenvereniging Tankstations), http://beta-tankstations.nl/beta-helpt-succesvol-woz-bezwaar/, duidt er juist op dat BETA de in de Taxatiewijzer gebruikte REN-methodiek volmondig ondersteunt, in tegenstelling tot wat eiseres ter zitting heeft beweerd. Ook de omstandigheid dat eiseres' taxateur in de periode 2012 tot 2014 zitting had in de VPNI en dat volgens hem in die periode nooit is gesproken over de taxatiewijzer of de REN-methode sluit op zichzelf niet uit dat de VPNI daarvóór of daarna de REN-methode heeft onderschreven als bruikbare methode. Er is daarom geen concrete aanleiding te twijfelen aan de grote acceptatiegraad van de methodiek door gemeenten en vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en de brancheorganisaties BOVAG en NOVE, zoals staat vermeld in het voorwoord van de Taxatiewijzer.

9. Gelet hierop, heeft verweerder op goede gronden de waarde bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer. Niet is in geschil dat dat op juiste wijze is gebeurd. Verweerder heeft met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting de door hem voorgestane waarde dan ook aannemelijk gemaakt. De rechtbank betrekt daarbij dat de taxateur in zijn berekening is uitgegaan van een van een lagere hoeveelheid verkochte brandstof (1.615.000), dan waarvan volgens eiseres sprake is (1.819.790). Uitgaande van de laatstgenoemde hoeveelheid zou de taxatie volgens de Taxatiewijzer tot een hogere waarde hebben geleid.

10. De door eiseres ingebrachte taxatie vindt de rechtbank van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. In het taxatierapport is eiseres uitgegaan van een rendementsberekening, waarbij de EBIT (earnings before interest and tax) wordt vermenigvuldigd met een factor 5,5 om tot de WOZ-waarde te komen. Omdat deze waarde lager uitkwam dan de door de taxateur vastgestelde herbouwwaarde van € 125.000, is de taxateur voor de WOZ-waarde uitgegaan van deze herbouwwaarde. In het rapport wordt echter op geen enkele wijze toegelicht waarop deze herbouwwaarde is gebaseerd en of daarin voldoende rekening is gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele verhouding en of er invloed is van eventuele latere wijzigingen aan de onroerende zaak. In het rapport is verder op geen enkele manier toegelicht of onderbouwd waarom deze EBIT-waarde voor een tankstation een geschikte waarderingsmethode zou zijn en ook niet waarom er voor het onderhavige tankstation een factor 5,5 zou moeten worden gehanteerd anders dan dat dat volgt uit gegevens die de taxateur ter beschikking staan. De omstandigheid dat er in procedures over de huurprijsherzieningen wel gebruik wordt gemaakt van de door de taxateur gehanteerde taxatiemethode maakt dat niet anders. Het vaststellen van de huurwaarde is namelijk niet te vergelijken met de waardering in het kader van de Wet WOZ.

11. Over de verzochte vergoeding van de taxatiekosten in bezwaar oordeelt de rechtbank dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij dit taxatierapport aan verweerder heeft toegestuurd vóórdat de uitspraak op bezwaar is gedaan. Eiseres heeft geen enkel stuk kunnen laten zien waaruit blijkt dat het taxatierapport aan verweerder is verzonden. Ook is niet gebleken dat verweerder het rapport voor het doen van de uitspraak op bezwaar heeft ontvangen.

12. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.