Rechtbank Gelderland, 03-07-2018, ECLI:NL:RBGEL:2018:2886, AWB - 17 _ 728

1. Eiser is gebruiker van het object. Het object omvat twee pluimveestallen, een veldschuur, een dierenverblijf, erfverharding en grond bij niet-woning.

2. Met dagtekening 29 februari 2016 is aan eiser voor het belastingjaar 2016 de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting (gebruiker, niet-woning) opgelegd. Daartegen heeft eiser bij brief van 23 maart 2016, ontvangen door verweerder op 30 maart 2016, bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2016 heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard, waartegen eiser in beroep is gekomen bij de rechtbank.

3. Verweerder heeft de waarde van het object op 25 januari 2017 ambtshalve verminderd tot € 928.000 omdat de taxateur bij de waardering van de stallen aanvankelijk van een verkeerde materiaalsoort is uitgegaan. De aanslag onroerende-zaakbelastingen (gebruiker) is dienovereenkomstig verminderd.

4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.

5. Eiser bepleit een waarde van € 565.010.

Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd, dat het redelijk is om de stallen te waarderen op basis van de door de gemeente in 2012 vastgestelde bouwkosten in de legesnota’s, verminderd met een onrendabele top van 25%, omdat pluimveebedrijven vrijwel onverkoopbaar zijn.

6. Ter zitting heeft eiser zijn stellingen inhoudende dat bij de waardebepaling ten onrechte de grond tussen de bestaande pluimveestallen is meegeteld, dat de taxateur van verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt van welke materiaalsoort is uitgegaan bij de waardering van de stallen, dat onduidelijk is of de nieuwe berekening van de taxateur op basis van de Landelijke Taxatiewijzer is gemaakt en of bij de waardering van de stallen is uitgegaan van het juiste bouwjaar, ingetrokken. Daarnaast heeft eiser desgevraagd verklaard dat hij geen schadevergoeding claimt.

7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd:

-

dat het gehele object middels de Taxatiewijzer Agrarische grond en Agrarische gebouwen is gewaardeerd;

-

dat de stallen in de beroepsfase opnieuw zijn beoordeeld door de taxateur en dat de taxateur heeft geconcludeerd dat het bouwjaar van de stallen 2012 dient te zijn en dat de materiaalcode van metalen wanden moet worden gebruikt;

-

dat de taxatieopbouw van de pluimveestallen op basis van deze gegevens is bepaald en dat dit heeft geleid tot de ambtshalve aanpassing van de WOZ-waarde op 25 januari 2017.

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.

10. Verweerder is, gelet op de taxatie van de taxateur, van mening dat de op 25 januari 2017 nader vastgestelde WOZ-waarde van € 928.000 juist is. Het gehele object is volgens verweerder op basis van de Agrarische Taxatiewijzer getaxeerd. Er is rekening gehouden met de afwijking van het object ten opzichte van de standaardgrootte zoals vermeld in de taxatiewijzer. Daarnaast wijst verweerder erop dat de kengetallen van de taxatiewijzer zijn gerangschikt op bouwjaar en dat met de bouwkwaliteit van de betreffende bouwperiode rekening is gehouden.

11.

12. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Daarbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Ter zitting is vast komen te staan dat de kengetallen in de Agrarische Taxatiewijzer 2015 gebaseerd zijn op één verkooptransactie in 2014. Bovendien staat in de taxatiewijzer van dat jaar dat de onroerendgoedmarkt voor pluimveebedrijven, en met name voor bedrijven met leghennen, vrijwel stil ligt en dat er een groot aanbod van bedrijven is, maar dat er vrijwel geen transacties zijn. De kengetallen van de stallen zijn daarom met 10% verlaagd ten opzichte van de kengetallen voor de waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting door eiser, niet aannemelijk gemaakt, dat dit ene verkochte object voldoende vergelijkbaar is met het object van eiser om als vergelijkingsobject te kunnen dienen en evenmin dat met de verlaging van 10% voldoende rekening is gehouden met de malaise in de sector. Van het vergelijkingsobject zijn ook geen gegevens bekend omtrent bijvoorbeeld (geografische) ligging, grootte en bouwjaar. Dat de kengetallen goed aansluiten bij de geschoonde koopsommen van drie verkooptransacties in 2015 maakt dit niet anders. Ook van deze vergelijkingsobjecten zijn immers geen gegevens bekend. Dit leidt tot de conclusie dat dat de taxatiewijzer niet kan dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepleite waarde. Nu verweerder de waarde volledig heeft gebaseerd op de taxatiewijzer, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

13. Eiser heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Een waardebepaling op basis van de door de gemeente in 2012 in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning vastgestelde bouwkosten van de stallen, past niet binnen het systeem van de Wet WOZ. Bovendien zijn daarbij de waarde van de grond, van de overige gebouwen en van het eigen werk van eiser niet in aanmerking genomen. Eiser heeft zijn stelling dat de cijfers uit de taxatiewijzer moeten worden verminderd met 25% vanwege een onrendabele top niet nader onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat op deze wijze de waarde in het economisch verkeer kan worden vastgesteld.

14. Gelet op het voorgaande heeft geen van de partijen de waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 900.000. Het beroep is gegrond.

15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 193,03 (€ 24,28 voor reiskosten op basis van openbaar vervoer 2e klasse en € 168,75 voor verletkosten). Ter zitting is deze zaak gelijktijdig behandeld met het beroep van [B] (zaaknummer AWB 17/724). Er is sprake van samenhangende zaken. De rechtbank zal daarom in deze zaak de helft van de vergoeding toekennen. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.