Rechtbank Gelderland, 17-01-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:159, AWB - 18 _ 4191

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een carport en een garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 471 m² en de inhoud van de woning is ongeveer 490 m³. De woning is uit het bouwjaar 1994.

2. Eiser heeft van verweerder op 11 april 2018 een e-mail ontvangen met daarin de volgende mededeling: “Naar aanleiding van uw bezwaarschrift heeft er inmiddels een heroverweging plaatsgevonden. Ik heb van de taxateur het advies gekregen om de waarde van het object te verlagen naar € 286.000. Hij heeft de woning bezocht op 22 maart en daar met de eigenaar gesproken.

3. Op 9 mei 2018 heeft een hoorgesprek plaatsgevonden.

4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

5. Eiser bepleit een waarde van € 275.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiser – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.

Eiser meent dat de recente verkoop van een pand uit de buurt van de woning – te weten [A-straat 2] – aantoont dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. [A-straat 2] is per 21 maart 2018 verkocht voor € 327.500 en heeft een inhoud van 550 m³ en een perceel van 534 m². Rekening houdend met de prijsontwikkeling van de markt, zou volgens eiser de waarde van [A-straat 2] per 1 januari 2017 € 300.661 bedragen. Eiser is dus van mening dat, terugrekenend naar 1 januari 2017, zich een waardeontwikkeling heeft voorgedaan van 8,2 procent en dat de waarde van de woning met ditzelfde bedrag gecorrigeerd dient te worden.

6. Eiser meent dat hij op grond van de e-mail van verweerder van 11 april 2018 erop mocht vertrouwen dat de waarde van de woning in ieder geval zou worden verlaagd naar

€ 286.000.

7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar de taxatie ter plaatse uitgevoerd door taxateur [C] , welke taxatie is neergelegd in de overgelegde matrix. In de matrix is ook de woning aan [A-straat 2] meegenomen. Verweerder heeft bij [A-straat 2] rekening gehouden met de waardeontwikkeling vanaf de waardepeildatum tot de verkoop van de woning, door een correctie van 3,9 procent op de verkoopprijs toe te passen.

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. De bewijslast rust op verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

10. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met behulp van de opgestelde matrix, die door taxateur [C] is gemaakt. Tevens hebben verweerder en taxateur [B] ter zitting een nadere toelichting gegeven. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is. De argumenten van eiser zijn onvoldoende om hier anders over te oordelen. Ter nadere toelichting geldt het volgende.

11. De stellingen van eiser over het pand aan [A-straat 2] zijn door gemachtigde ter zitting ingetrokken. Toch is de rechtbank van oordeel dat verweerder dit pand wel heeft mogen gebruiken in de vergelijking en dat hij dit ook op de juiste wijze heeft gedaan. Met name is aannemelijk dat de waardestijging tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum 3,9 procent is geweest en niet 8,2 procent.

12. Eiser heeft ter zitting verwezen naar het pand aan de [A-straat 3] , dat ook in het taxatieverslag stond. De rechtbank vindt dit pand echter niet goed bruikbaar vanwege het verschil in bouwjaar, want dit pand is uit 1935 en de woning van eiser is uit 1994.

13. Stellingen over de ligging maken het oordeel niet anders, juist omdat verweerder drie vergelijkingsobjecten in dezelfde straat heeft gebruikt. Daarbij heeft verweerder ter zitting overtuigend toegelicht waarom van de referentieobjecten alleen [A-straat 3] een minder goede ligging heeft.

14. Verder is niet aannemelijk dat de nieuwe badkamer met rolstoelaanpassingen een waardedrukkend effect heeft. De taxateur van verweerder heeft overtuigend verklaard dat dit niet zo is en daartegenover is de verklaring van de gemachtigde onvoldoende.

15. Eiser heeft een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel in verband met de e-mail van verweerder van 11 april 2018. Tijdens de zitting heeft verweerder gesteld dat het in de e-mail gaat om een aanbod, dat niet is aanvaard doordat eiser er niet op heeft gereageerd. Er is alleen om een hoorgesprek gevraagd. De rechtbank verwerpt deze stelling, omdat in de e-mail geen voorbehoud is gemaakt en ook niet het woord aanbod of schikkingsvoorstel is gebruikt. De tekst is zodanig dat sprake is van een standpuntbepaling die bij eisers gemachtigde redelijkerwijs de indruk heeft gewekt dat de waarde in elk geval zou worden verlaagd tot € 286.000. Dit brengt mee dat verweerder niet kan terugkomen op de aangekondigde verlaging. De stellingen van verweerder over de gang van zaken bij het hoorgesprek zijn door gemachtigde van eiser betwist en zijn daardoor niet komen vast te staan. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt dus.

De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten in het beroep voldoende vergelijkbaar zijn. Zo liggen alle referentiepanden in het buitengebied van dezelfde gemeente als de woning, waardoor de grondprijs vergelijkbaar is met die van de woning. Verweerder heeft tijdens de zitting aangegeven dat de ligging van de woning gunstig is in vergelijking met die van een deel van de andere vergelijkingsobjecten door het vrije uitzicht. De gebruikte vergelijkingsobjecten betreffen boerderijen die nieuw, gerenoveerd of deels gerenoveerd zijn of in originele staat verkeren. Verweerder heeft gebruikgemaakt van vergelijkingsobjecten die onderling verschillen in staat van onderhoud. Door hiervoor een correctie toe te passen in de prijzen per kubieke meter, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat prijs voor een oude, gerenoveerde boerderij niet wezenlijk anders is dan die voor een nieuwe boerderij. Gelet hierop heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij op een juiste wijze rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning.

16. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank stelt de waarde van de woning vast op € 286.000.

17. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskoten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Ook dient verweerder de kosten voor verkrijging van kadastrale uittreksels ter hoogte van € 7 te vergoeden.