Rechtbank Gelderland, 09-07-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:3050, AWB - 18 _ 2074

1. De onroerende zaak staande en gelegen aan de [A-straat 1] te [Z] , plaatselijk bekend als het “ [E] ” (het pand) is in 1978 gebouwd, in 1982 verbouwd en in 1999 gerenoveerd. Tot 2011 is het pand in gebruik geweest als schoolgebouw en/of kantoorgebouw, waarna het pand heeft leeggestaan. Het pand is in eerste instantie als kantoor te huur aangeboden en vervolgens vanaf 2013 ook te koop aangeboden als kantoorpand.

2. Eiseres en [D] B.V. hebben op [2015 1] een koopovereenkomst ondertekend in verband met de aankoop van het pand.

3. Bij akte van levering van [2015 2] hebben eiseres en [D] B.V. het pand in eigendom verkregen, ieder voor de onverdeelde helft. Hierbij heeft de notaris namens eiseres en [D] B.V. op aangifte een bedrag van € 24.000 (ieder € 12.000) aan overdrachtsbelasting voldaan, waarbij een tarief van twee percent van de koopsom is gehanteerd. In de akte is het pand als volgt omschreven:

“ het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond plaatselijk bekend [A-straat 1] , [Z] , kadastraal bekend gemeente Neerbosch sectie [F] ).”

4. Ten aanzien van de feitelijke eigenschappen die voor het gebruik nodig zijn, wordt in de akte van levering verwezen naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarin is vermeld:

“ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Toekomstige woonruimte conform het huidige gebruik als woonruimte in de zin van antikraak van het vastgoed. Koper verklaard het gebouw als woonruimte te gaan beruiken en heeft verzocht ook de overdrachtsbelasting hierop toe te passen”.

5. Vóór de levering op [2015 2] is het pand een aantal jaren in gebruik voor bewoning, in het kader van anti-kraak. Op het adres van het pand staan ongeveer zeven bewoners ingeschreven.

6. In het bestemmingsplan “ [G] ” heeft het perceel sinds [2013] de bestemming “gemengd”. In artikel 10 van de planvoorschriften is vermeld:

“Artikel 10 Gemengd10.1 BestemmingsomschrijvingDe voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:a wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat nieuwe geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de Wet geluidhinder;(…)”.

7. Eiseres en [D] B.V. hebben het pand bij akte van [2015 3] geleverd aan derden. Na de levering zijn door deze derden tachtig studiowoningen gerealiseerd.

8. In geschil is het antwoord op de vraag of de onderhavige naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en beschikkingen terecht zijn opgelegd. Het geschil spitst zich toe op de vraag of het pand kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr). Verder is de vergrijpboete in geschil.

9. Eiseres stelt dat het pand tot 2011 in gebruik is geweest als schoolgebouw. Het is volgens eiseres niet bekend met welk doel het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Gelet hierop kan worden gesteld dat het gebouw voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Volgens eiseres was het pand ten tijde van de verkrijging feitelijk in gebruik als woning. Zo stonden er zeven bewoners ingeschreven op het adres van het pand. Bovendien is intern een aanvang was gemaakt met werkzaamheden ter realisering van studiowoningen. Op het moment van de verkrijging was geen sprake van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt gemaakt kon worden voor een schoolfunctie. De initiële status van het pand is daarmee verloren gegaan en het pand heeft de status woning gekregen, aldus eiseres. Ten tijde van de verkrijging bevond het pand zich dan ook ten minste in een staat waarvan niet kan worden gesteld dat het zijn bestemming als schoolpand had behouden, noch dat het pand inmiddels naar zijn aard geheel bestemd was voor bewoning. Gelet hierop komt mede betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het gebruik van het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften, aldus eiseres. Niet in geschil is dat het pand op grond van publiekrechtelijke voorschriften een woonbestemming heeft. Ten aanzien van de boete stelt eiseres dat zij een pleitbaar standpunt heeft ingenomen.

10. Volgens verweerder is het pand ten tijde van de verkrijging naar zijn aard niet aan te merken als woning. Het pand is gebouwd als niet-woning en tot 2011 ook als zodanig feitelijk gebruikt. Vanaf 2011 heeft anti-kraakbewoning in het pand plaatsgevonden. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het tijdelijk toestaan van bewoning het pand niet tot woning maakt. Eiseres heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de aard van het pand is gewijzigd of een aanvang is gemaakt met de transformatie. De omschrijving in de koopovereenkomst en akte van levering van het pand als “het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond” maakt niet dat het pand is aan te merken als woning. Daarnaast blijkt uit het bestemmingsplan dat het pand niet alleen een woonbestemming heeft. Ook heeft de gemeente na de transformatie bewoning niet toegestaan. Verder heeft verweerder een boete opgelegd, omdat het volgens hem aan (voorwaardelijk) opzet van eiseres is te wijten dat te weinig overdrachtsbelasting is voldaan.

11. Artikel 14 van de Wbr (tekst 2013) luidt als volgt:

“1. De belasting bedraagt 6 percent. 2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, (…).”

14. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat op het moment van verkrijging van het pand door eiseres het pand (door verbouwingen) naar aard tot woning bestemd is geworden. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat ten tijde van de levering al een transformatie gaande was, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Dit had mede gelet op de motiveerde betwisting door verweerder wel op haar weg gelegen. De omstandigheid dat op het tijdstip van levering zeven bewoners ingeschreven stonden op het adres van het pand leidt niet tot een ander oordeel. Dit gegeven op zich is onvoldoende om te kunnen concluderen dat het pand geschikt is gemaakt voor bewoning, temeer nu deze bewoning kennelijk (tijdelijk) plaats vond in het kader van anti-kraak terwijl het pand te huur en te koop werd aangeboden als kantoorruimte. Verweerder heeft dan ook terecht de naheffingsaanslag opgelegd. Het beroep is in zoverre ongegrond.

15. Nu eiseres geen afzonderlijke beroepsgronden tegen de in rekening gebrachte belastingrente heeft aangevoerd, dient ook het beroep inzake de beschikking belastingrente ongegrond te worden verklaard.

18. Eiseres stelt dat sprake is van een pleitbaar standpunt. Zij is van mening dat haar standpunt pleitbaar is, omdat de kwalificatie van woning niet in strijd zou zijn met de geldende wet- en regelgeving en ook de notaris er van overtuigd was dat toepassing van een tarief van twee percent (hoogst)waarschijnlijk juist en, in ieder geval, pleitbaar was op dat moment.

19. De rechtbank stelt vast dat uit de wetsgeschiedenis slechts kan worden opgemaakt dat de wetgever voor ogen had bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief in aanmerking te laten komen het bouwwerk dat “naar zijn aard bestemd is voor bewoning”. Vast staat vervolgens dat de koopovereenkomst dateert van [2015 1] en de akte van levering op [2015 2] is gepasseerd. Dit is ruim vóór voormelde arresten waarin de Hoge Raad invulling heeft gegeven aan bedoeld criterium. Uit die arresten volgt ook dat het in de praktijk niet altijd duidelijk was hoe het criterium moest worden toegepast. In dit licht beschouwd acht de rechtbank de verklaring van eiseres, dat zij destijds voor de invulling van “naar zijn aard bestemd voor bewoning” voldoende achtte dat het pand de publiekrechtelijke bestemming “gemengd” had en bewoond werd door zeven bewoners, geloofwaardig. Gelet hierop heeft verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk gemaakt dat op het moment van de verkrijging van het pand sprake was van (voorwaardelijk) opzet van eiseres en dient de boetebeschikking te worden vernietigd.

20. Gelet op het voorgaande dient het beroep met betrekking tot de boetebeschikking gegrond te worden verklaard.

21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 639 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1, waarbij de vergoeding gelijk wordt verdeeld over deze zaak en het beroep van [D] B.V.). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.