Rechtbank Gelderland, 08-02-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:492, AWB - 17 _ 4792

1. Eiseres is gebruiker van het object. Het betreft een autoshowroom met werkplaats en kantoorruimte met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 3.682 m² en een totale perceeloppervlakte van ongeveer 7.908 m². Het object is in 1989 gebouwd en in 2003 verbouwd.

2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 1.330.000. Daartoe wijst zij op een taxatierapport van 14 april 2017 van taxateur [A] , die het object op de waardepeildatum op die waarde heeft getaxeerd. In de taxatie heeft [A] een huurwaarde van € 140.433 en een kapitalisatiefactor van 9,0 als uitgangspunt genomen. Eiseres is van mening dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 te hoog is. Eiseres concludeert dan ook tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het object tot € 1.330.000.

4. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase geen enkel inzicht in de totstandkoming van de waarde heeft gegeven, terwijl daar wel om is gevraagd. Verweerder heeft geen onderbouwing gegeven van de kapitalisatiefactor en daarbij geen inzicht verstrekt in de onderliggende huur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Doordat eiseres al deze elementen niet uit de uitspraak op bezwaar kon halen, is zij gedwongen om in beroep te komen. Alleen al hierom verzoekt eiseres de rechtbank verweerder te veroordelen in de proceskosten, zelfs indien het beroep ongegrond is.

5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 oktober 2017 door taxateur [B] . In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 1.426.000. Deze waarde is gebaseerd op een huurwaarde van € 139.052 en een kapitalisatiefactor van 9,8. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Niettemin is verweerder bereid het griffierecht te vergoeden, omdat in de bezwaarfase de gevraagde informatie niet is verstrekt.

7. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

9. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

10. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Verweerder is hier, naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en nader ter zitting heeft toegelicht, niet in geslaagd. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.

11. Partijen hebben desgevraagd ter zitting verklaard dat de huurwaarde niet in geschil is, zodat het geschil is beperkt tot de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. Eiseres heeft in haar nader stuk van 14 november 2018 gemotiveerd gesteld dat deze kapitalisatiefactor, gelet op de onderliggende uitgangspunten (in het bijzonder ten aanzien van de factoren onderhoud en vaste lasten), wel degelijk te hoog is. Zo voert eiseres aan dat verweerder uitgaat van een bedrag aan vaste lasten van € 5.910, terwijl de vaste lasten daadwerkelijk € 8.201 zijn. Daarnaast stelt verweerder de onderhoudslasten op een bedrag van € 4.867, terwijl volgens eiseres dit bedrag op basis van de geldende normen € 15.257 dient te zijn. Door deze lasten te laag vast te stellen, wordt de kapitalisatiefactor te hoog, aldus eiseres. Verweerder heeft hiertegenover, ondanks dat hij daartoe ter zitting in de gelegenheid is gesteld, niet nader onderbouwd waarom zijn uitgangspunten juist zijn. Verweerders verwijzing naar de vergelijkingsobjecten kan hem evenmin baten. Weliswaar acht de rechtbank (onder meer) object [A-straat 2] bruikbaar, maar hieruit kan slechts een kapitalisatiefactor van 9,5 worden afgeleid. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, maakt verweerder niet inzichtelijk hoe hij voor het onderhavige object aan een kapitalisatiefactor van 9,8 komt. Om die reden heeft verweerder niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast, zodat hij onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de getaxeerde waarde van € 1.426.000 tot stand is gekomen.

12. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres niet geslaagd in het van haar gevraagde bewijs dat de door haar voorgestane waarde van € 1.330.000 niet te laag is. Met de door haar overgelegde transactiecijfers van de objecten [A-straat 2] te [Q] , [A-straat 3] te [R] , [A-straat 4] te [S] en [A-straat 5] te [Z] heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt hoe de door haar gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,0 tot stand is gekomen. Al was het alleen al omdat de gemiddelde kapitalisatiefactor van deze transacties op 9,15 ligt. Bovendien acht de rechtbank niet alle vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, omdat ze bijvoorbeeld in andere gemeenten liggen.

13. Het bovenstaande brengt mee dat verweerder en eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2016 – rekening houdende met alle relevante feiten en omstandigheden – in goede justitie vaststellen op € 1.400.000.

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.