Rechtbank Gelderland, 07-02-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:754, AWB - 19 _ 4469

1. Eiser is eigenaar van de woning gelegen aan [adres 1] te [woonplaats] . Het betreft een vrijstaande semi-bungalow uit 1960. In 2007 is de woning aan de achterzijde uitgebouwd met 48 m2. Op de begane grond bevinden zich de entree, toilet, meterkast, woonkamer, keuken, bijkeuken, slaapkamer, badkamer en werkkamer. Op de eerste verdieping bevinden zich de overloop, vier slaapkamers en een badkamer. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.009 m2. Tot de woning behoort een vrijstaande garage van 21 m2. De woning is gelegen in een rustige woonomgeving.

2. Verweerder heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 549.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar bekendgemaakt.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Volgens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) geldt voor woningen dat de waarde wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Dit houdt in dat de woning wordt vergeleken met woningen die daarop lijken en die zijn verkocht rond de waardepeildatum. Als zich verschillen tussen de woningen voordoen, dient voor de waardering daarmee naar evenredigheid rekening te worden gehouden.

5. De bewijslast voor de juistheid van de vastgestelde waarde rust op verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk dient te maken, rekening houdend met wat eiser daartegenover heeft aangevoerd, dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 29 augustus 2019 door [persoon C] , WOZ-taxateur. In dit rapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 586.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een drietal referentieobjecten, allen vrijstaande woningen te [woonplaats] , te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .

7. Eiser staat een waarde voor van hoogstens € 475.000. Volgens eiser dient rekening te worden gehouden met het verschil in bouwjaar ten opzichte van het referentieobject [adres 3] en met de verschillen in inhoud en oppervlakte ten opzichte van het referentieobject [adres 4] . Daarnaast bedraagt de gebruiksoppervlakte volgens eiser 151 m2. Eiser baseert zich daarbij op gegevens van Woningweter. Ter zitting heeft eiser erop gewezen dat de grondstaffel van verweerder leidt tot een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 1.449. Met de berekende oppervlakte van 151 m2 leidt dit volgens eiser tot een waarde die lager is dan de vastgestelde waarde. Ook heeft eiser gewezen op de ondoelmatigheid van het perceel.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder is geslaagd in zijn bewijslast. Met name het referentieobject [adres 2] is zeer goed vergelijkbaar. Deze woning komt uit hetzelfde bouwjaar, heeft een vergelijkbare gebruiksoppervlakte en heeft een transactieprijs die niet te ver van de waardepeildatum is gelegen. Daarnaast heeft verweerder voor het bepalen van de gebruiksopperverlakte gebruik gemaakt van de bouwtekening. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met de uitbreiding van de woning in 2007. Met een schatting van de gebruiksoppervlakte door het hulpmiddel ‘Woningweter’ heeft eiser de door hem voorgestane metrages niet aannemelijk gemaakt. Weliswaar leidt de grondstaffel tot een hogere grondwaarde en een lagere gemiddelde waarde voor de gebruiksoppervlakte, maar dit leidt met een oppervlakte van 179 m2 niet tot een lagere waarde dan de vastgestelde waarde. Ook heeft eiser van het gestelde gebrek aan privacy door de ondoelmatigheid van het perceel niet aannemelijk gemaakt dat die zijn weerslag vindt in de markt. De door verweerder vastgestelde waarde is daarom niet te hoog. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.

9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase desgevraagd geen inzage heeft gegeven in de KOUDV-kenmerken (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) van zijn woning. Volgens eiser dient verweerder inzage te geven in deze gegevens op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. In dit arrest heeft de Hoge Raad onder meer het volgende geoordeeld:

10. Verweerder heeft aangevoerd in de bezwaarfase de grondstaffels te hebben overgelegd. Volgens verweerder heeft eiser daarmee voldoende middelen om het bezwaar te onderbouwen. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder van mening is dat door het verstrekken van de grondstaffel geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie.

11. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de KOUDV-kenmerken onder de hiervoor geciteerde keuzes, aannames en gegevens. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser. Door geen inzage te verschaffen in de KOUDV-kenmerken wordt voorkomen dat eiser zijn waardeoordeel van de woning kan vergelijken met die van verweerder. De gemaakte keuzes, aannames en gegevens kunnen daarmee niet worden gecontroleerd, laat staan gemotiveerd worden betwist. De KOUDV-kenmerken zijn daarom op de zaak betrekking hebbende stukken. Door die gegevens in de bezwaarfase niet te overleggen, ontstaat een ongelijkwaardige procespositie. De rechtbank ziet in dit verzuim aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten voor de beroepsfase en vergoeding van het griffierecht.

12. De proceskosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.