Rechtbank Gelderland, 16-07-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:3759, AWB - 20 _ 5808

1. Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande recreatiewoning en erfpachter en gebruiker van het perceel waarop de recreatiewoning staat. De grond en de recreatiewoning vormen tezamen de onroerende zaak die is gewaardeerd. De recreatiewoning is gebouwd in 1999. Het is in wezen een chalet op een chassis. De inhoud van het chalet bedraagt 206 m3 en de perceeloppervlakte bedraagt 725 m2. De blote eigendom van het perceel berust bij [B.V.] en verder rust op het perceel een opstalrecht van de gemeente [naam gemeente] . De woning maakt deel uit van het park [naam] .

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 64.000 en verwijst naar een aantal transacties die verweerder niet heeft gebruikt. Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de transacties die zijn opgenomen in het taxatierapport van verweerder. Daarnaast is verweerder er volgens belanghebbende ten onrechte van uitgegaan dat er direct verband bestaat tussen de hoogte van de erfpachtcanon en de grondwaarde. Verder staan in verweerders taxatierapport grondtransacties die geen van alle met stukken zijn onderbouwd. Ook wijst belanghebbende op onverklaarbaar grote verschillen tussen de WOZ-waarden van diverse onroerende zaken op het park.

4. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak na bezwaar gehandhaafd op € 104.000. Hij heeft de waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport van [persoon B] . In dat taxatierapport is de waarde getaxeerd op € 117.000 inclusief de waarde van het perceel. Voor de bepaling van de grondwaarde is gebruikgemaakt van de erfpachtkapitalisatiemethode. Dat aan bepaalde objecten een (te) lage waarde is toegekend, is volgens verweerder geen reden dit nu ook voor dit object te doen.

5. Niet in geschil is dat verweerder bij de waardebepaling geen gebruik heeft gemaakt van gegevens uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Daarom laat de rechtbank argumenten hierover buiten beschouwing.

6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald.

7. De bewijslast dat de vastgestelde waarde juist is ligt bij verweerder. Over de waarde van de opstal verschillen partijen niet wezenlijk van mening. Om die reden zal de rechtbank allereerst beoordelen of verweerder de door hem vastgestelde grondwaarde aannemelijk heeft gemaakt.

8. Ter onderbouwing van de grondwaarde heeft verweerder onder meer een overzicht met een berekening overgelegd. De berekeningswijze die verweerder heeft gehanteerd, is gebaseerd op de methode die de Belastingdienst hanteert voor de overdrachtsbelasting en de erfbelasting.

9. De rechtbank is het met verweerder eens dat de erfpachtkapitalisatiemethode (inclusief erfpachtcorrectie) een goede weergave kan geven van de waarde in het economische verkeer van de grond. Dit hangt echter mede af van de inhoud van de erfpachtovereenkomst.¹ In dit geval is de rechtbank van oordeel dat verweerders berekening niet afdoende is. In de eerste plaats volgt de rechtbank verweerder niet in zijn stelling dat de methode die geldt voor de overdrachtsbelasting en de erfbelasting zonder meer ook toepasbaar is voor de WOZ. Het gaat bij de WOZ-waardering immers om de waarde van de grond in onbezwaarde staat. Dat die gelijk is aan de waarde van het erfpachtsrecht is niet zonder meer gegeven. De waardering van dat recht is immers afhankelijk van de fictie dat de jaarlijkse uitkering kan worden vermenigvuldigd met een factor. Verweerder heeft desgevraagd niet uitgelegd dat en waarom de door hem berekende correctie aansluit bij het bedrag dat een koper feitelijk zou betalen voor de volle eigendom van de grond. Uit de door hem overgelegde stukken blijkt dit ook niet. Zo is niet onderzocht hoe de hoogte van de erfpachtscanon indertijd is vastgesteld. Mocht daarbij gebruik zijn gemaakt van dezelfde fictie, dan zou het standpunt van verweerder juist kunnen zijn, maar dit volgt uit niets.

10. Ook overigens heeft verweerder niet de nodige onderbouwing gegeven van de door hem vastgestelde grondwaarde. Verweerder verwijst weliswaar naar vier grondtransacties, waarvan twee aan de [straatnaam] , één aan de [straatnaam] en één aan [naam] , maar hij heeft daarvan geen nadere gegevens overgelegd. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van drie van deze transacties gemotiveerd betwist. In één geval betreft het een onderdeel van een meeromvattende transactie, in één geval betreft het een bouwkavel en in één geval gaat het om een voorlopig vastgesteld aantal vierkante meters. Los daarvan heeft belanghebbende ook aangevoerd dat (in elk geval) het park aan de [straatnaam] [nummer] meer voorzieningen heeft, wat invloed kan hebben op de waarde. Verweerder heeft deze stellingen van belanghebbende niet voldoende weersproken, waarmee er onvoldoende vergelijkbare transacties resteren.

11. Gelet op al het voorgaande oordeelt de rechtbank bij gebrek aan uitleg en onderbouwing van de zijde van verweerder dat verweerder de door hem vastgestelde grondwaarde, en daarmee de aan de onroerende zaak toegekende WOZ-waarde, niet aannemelijk heeft gemaakt.

12. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de bepleite WOZ-waarde aangevoerd dat bij de waardebepaling als zodanig rekening moet worden gehouden met het recht van erfpacht dat op de grond rust. Meer in het bijzonder moet rekening worden gehouden met de waardedruk die uitgaat van de erfpachtvoorwaarden. Daarnaast gaat ook een waardedruk uit van het opstalrecht van de gemeente [naam gemeente] , aldus belanghebbende.

13. De rechtbank verwijst bij de beoordeling van dit standpunt van belanghebbende naar de parlementaire geschiedenis van de Wet WOZ over de verkrijgingsfictie. Daaruit volgt dat moet worden uitgegaan van de vrije opleverbaarheid van een onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals bijvoorbeeld het verhuurd of verpacht zijn, wordt geen rekening gehouden. Het doel is een objectieve waarde van de onroerende zaak vast te stellen.²

14. Aldus brengt de verkrijgingsfictie mee dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak geen waardeverminderende werking toekomt aan het recht van erfpacht. De wetgever heeft juist beoogd het genot van een erfpachter en dat van een genothebbende krachtens eigendom gelijk te waarderen.³ Het voorgaande geldt ook voor het opstalrecht dat op het perceel bij de woning rust. Voor zover belanghebbende de WOZ-waarde op die wijze onderbouwt, is dat dus onjuist.

15. Belanghebbende heeft ook nog gewezen op een aantal transacties die verweerder niet heeft gebruikt. Uit de stellingen van belanghebbende volgt echter ook dat die onroerende zaken, die zijn gelegen op andere parken, niet zonder meer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende, vanwege onderlinge verschillen tussen de parken. Belanghebbende heeft niet toegelicht op welke wijze met die verschillen rekening is gehouden om te komen tot de bepleite WOZ-waarde.

16. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten hoogste even hoog kan zijn als die van (1) de objecten aan de [straatnaam] [nummer] en de [straatnaam] [nummer] (recreatieoord [naam] ) en (2) [straatnaam] [nummer] en [nummer] . Zo niet, dan wordt in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, omdat die objecten betere faciliteiten hebben dan de onroerende zaak, aldus belanghebbende.

17. De rechtbank oordeelt dat belanghebbende geen geslaagd beroep kan doen op het gelijkheidsbeginsel. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat in WOZ-zaken het gelijkheidsbeginsel alleen aan de orde kan zijn bij een vergelijking met andere woningen als sprake is van identieke woningen en dat van identieke woningen alleen sprake is als de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn.⁴ Dat is hier niet het geval, althans belanghebbende heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke woningen. Bovendien heeft belanghebbende zelf verklaard dat de objecten op het park [naam] betere faciliteiten hebben. Die objecten zijn alleen al om die reden zeker niet gelijk aan de onroerende zaak.

18. Verweerder en belanghebbende hebben allebei de door hen voorgestane WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank voorziet daarom zelf in de zaak en stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak in goede justitie - met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en wat hiervoor is overwogen - vast op € 92.000. Daarbij heeft de rechtbank ook rekening gehouden met het feit dat belanghebbende erop heeft gewezen dat vanwege het coronavirus meer mensen in Nederland vakantie vieren en recreatiewoningen dus juist in de afgelopen anderhalf jaar sterk in waarde zijn toegenomen en dat de vergelijkingsobjecten die de taxateur van verweerder heeft gebruikt allemaal (ruim) na de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft daarover opgemerkt dat al langer een waardestijging zichtbaar is in de cijfers en heeft bij de terugrekening naar de waardepeildatum ook met een stijgende markt rekening gehouden. De rechtbank acht die correctie tamelijk beperkt.

19. Het beroep is dus gegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Weliswaar is sprake van een gemachtigde, maar niet is gebleken dat sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en van kosten die de gemachtigde in rekening zal brengen aan belanghebbende. De gemachtigde is immers zelf een van de 24 bewoners die in beroep zijn gekomen. In haar beroepszaak - waarover gelijktijdig met deze zaak wordt beslist - heeft de rechtbank beslist over haar kosten.Beslissing

-

verklaart het beroep gegrond;

-

vernietigt de uitspraak op bezwaar;

-

stelt de WOZ-waarde vast op € 92.000;

-

verlaagt de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;

-

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

-

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan belanghebbende te vergoeden.