Rechtbank Gelderland, 26-07-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4006, AWB - 20 _ 2265

1. Eiser is voor 75% economisch eigenaar van de woning aan de [adres] . Het pand bestaat uit vier woonlagen, waarvan de onderste drie (hierna samen: de huurwoning) worden verhuurd voor een huurprijs van in totaal € 5.362 per jaar. Eiser ontvangt de huurpenningen. De dochter van eiser is voor 25% economisch eigenaar van de woning aan de [adres] . Zij bewoont de bovenste (vierde) woonlaag. Zij betaalt hiervoor geen huur aan eiser.

2. De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam (de gemeente) heeft de WOZ-waarde van de huurwoning voor het jaar 2017 (waardepeildatum: 1 januari 2016) vastgesteld op € 761.500. Verweerder is echter bij het vaststellen van de aanslag IB/PVV 2017 abusievelijk uitgegaan van een WOZ-waarde van € 690.000.

3. Eiser heeft aangifte IB/PVV 2017 gedaan en daarin heeft hij de huurwoning in box 3 aangegeven naar een waarde van € 143.551. Vervolgens heeft verweerder per brief aangekondigd dat hij het voornemen heeft bij de aanslagregeling af te wijken van eisers aangifte.

4. De afwijking houdt in dat verweerder de waarde van de huurwoning voor de heffing in box 3 oftewel vermogensrendementsheffing op een hoger bedrag, te weten € 310.500, heeft vastgesteld. Daarbij heeft verweerder de waarde van de huurwoning per 1 januari 2017 bepaald volgens de methode van de leegwaarderatio als bedoeld in artikel 5.20, derde lid, van de Wet IB 2001 in verbinding met artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001 (het Uitvoeringsbesluit).

5. Verweerder heeft overeenkomstig zijn voornemen de aanslag vastgesteld en eisers belastbaar inkomen uit sparen en beleggen verhoogd met (€ 310.500 – € 143.551 =) € 166.949.

6. Eiser heeft een verslag¹ van Syntrus Achmea in het geding gebracht. Daarin staat het volgende overzicht.

7. In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

-

Vormt de box 3-heffing in dit geval een individuele en buitensporige last?

-

Is verweerder terecht niet afgeweken van de methode van de leegwaarderatio?

-

Heeft verweerder de methode van de leegwaarderatio juist toegepast?

8. Eiser is voor 75% onverdeeld eigenaar van de woning aan de [adres] en de dochter van eiser voor 25%. Tussen partijen is desondanks niet in geschil dat voor dit geval gehandeld moet worden alsof de dochter ten aanzien van de bovenste woonlaag een appartementsrecht heeft en eiser ten aanzien van de huurwoning de enig (economisch) eigenaar is.

9. Eiser stelt dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Hij moet hoge kosten maken voor het onderhoud, de verzekering, gemeentelijke belastingen en de IB/PVV. Eiser hoeft nog net niet in te teren op andere vermogensbestanddelen in box 3 of op het daarop behaalde rendement.

10. De rechtbank stelt voorop dat belastingheffing is te beschouwen als regulering van eigendom in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees verdrag voor de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Een inbreuk door de Staat op het ongestoorde genot van eigendom moet een concrete wettelijke grondslag hebben en een legitiem doel in het algemeen belang dienen. Verder is een inbreuk alleen toegestaan als de gebruikte middelen niet in wanverhouding staan tot het doel dat wordt nagestreefd (het evenredigheidsbeginsel). Het evenredigheidsbeginsel vereist een redelijke verhouding tussen het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. Van die verhouding is geen sprake als iemand wordt getroffen door een individuele en buitensporige last.

11. Aan de wetgever komt een ruime beoordelingsvrijheid toe bij de beoordeling van (1) wat het algemeen belang in een specifiek geval is en (2) met welke middelen dat kan worden nagestreefd. Een keuze van de wetgever binnen die beoordelingsvrijheid kan voor een belastingplichtige alleen dan leiden tot een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in zijn geval sterker laat voelen dan in het algemeen.² Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een individuele en buitensporige last moeten de gevolgen van de box 3-heffing worden bekeken in het licht van de financiële situatie van die belastingplichtige. Daarbij speelt het inkomen in box 1 (inkomen uit werk en woning) en box 2 (inkomen uit aanmerkelijk belang) een belangrijke rol.³ Bovendien moet voor het antwoord op de vraag of sprake is van een buitensporige last niet worden gekeken naar het percentage dat aan belasting over het feitelijk gerealiseerde rendement moet worden betaald. In plaats daarvan moet worden beoordeeld of de te betalen belasting in absolute zin voor eiser een dusdanige last is dat hij de belasting niet zou kunnen betalen. De omstandigheid dat de belastingplichtige door de heffing inteert, kan een aanwijzing zijn dat hij door die heffing wordt geconfronteerd met een buitensporige last.⁴

12. Gelet hierop heeft de rechtbank niet alleen het inkomen in box 3, maar ook het inkomen van eiser in box 1 beoordeeld.

13. Eiser heeft zelf verklaard dat hij niet op zijn vermogen heeft hoeven interen om de belasting te kunnen betalen. Klaarblijkelijk kon eiser dus uit zijn inkomen de belasting over de box 3 grondslag over 2017 betalen. Eiser stelt dat hij ook andere belastingen heeft betaald, maar nergens uit blijkt dat eiser deze niet kon betalen uit zijn inkomen. Er is in zoverre dan ook geen indicatie dat de heffing bij eiser een buitensporige last vormt. Daar komt bij dat eiser duurzaam belegt in onroerend goed en dat onroerend goed een (forse) ongerealiseerde vermogenswinst (stille reserves) bevat. Deze vermogenswinst leidt weliswaar niet direct tot een cash flow, maar op het moment van verkoop komt deze meerwaarde wel liquide beschikbaar. Naar het oordeel van de rechtbank moet ook deze (indirecte) opbrengst worden meegewogen in de beoordeling van de vraag of sprake is van een buitensporige last. Concluderend oordeelt de rechtbank dat de box 3-heffing in 2017 geen individuele en buitensporige last vormt voor eiser.

14. De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond faalt.

15. Eiser stelt dat hier sprake is van een bijzonder geval, op grond waarvan de waarde van de huurwoning voor de heffing in box 3 moet worden bepaald op grond van de waarde in het economische verkeer en niet op grond van de methode van de leegwaarderatio. Dit geval is bijzonder, omdat de waarde in het economische verkeer in betekenende mate lager is dan de waarde op grond van de methode van de leegwaarderatio en de WOZ-waarde. De reden hiervoor is volgens eiser dat de huurwoning al ruim 65 jaren aan dezelfde huurders wordt verhuurd voor een (thans) extreem lage huurprijs. Uitgaande van de BAR-methode komt eiser tot een beleggingswaarde van € 143.000 (afgerond). Ter onderbouwing van deze waarde neemt eiser het bruto aanvangsrendement van 3,75% genoemd in het rapport van Syntrus Achmea tot uitgangspunt en vermenigvuldigd de daaruit af te leiden factor met de daadwerkelijk ontvangen huur (100/3,75 x € 5.362 = € 142.987). Daarnaast heeft de huurwoning volgens eiser fors achterstallig onderhoud en zijn er, zoals bij zoveel panden in Amsterdam, problemen met de fundering. De kosten van herstel raamt eiser op ruim € 700.000. Met deze herstelkosten dient bij de waardering rekening te worden gehouden, aldus eiser. Eiser is verder van mening dat verweerder het taxatierapport, waarin het pand per 27 maart 2018 is gewaardeerd op € 900.000, niet in kan brengen in deze procedure. Dit rapport is opgesteld in opdracht van eiser in het kader van de schenkbelasting en verweerder heeft geen toestemming aan eiser gevraagd voor gebruik van dit rapport in deze procedure. Ook de stelling van verweerder dat de huurders op leeftijd zijn en de huurwoning op korte termijn vrij van huurders is kan volgens eiser niet slagen. Er moet immers uit worden gegaan van de situatie per 2017 en niet van de verwachte veranderingen die pas na jaren kunnen optreden.

16. De rechtbank stelt voorop dat de methode van de leegwaarderatio is geregeld in artikel 5.20, lid 3, van de Wet IB 2001 en nader is uitgewerkt in het Uitvoeringsbesluit. Deze methode is van toepassing als een woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwoning wordt verhuurd en dat de methode van de leegwaarderatio in beginsel van toepassing is.

17. De Hoge Raad oordeelde in zijn uitspraak⁵ van 3 april 2015:

18. De rechtbank oordeelt dat eiser de door hem bepleite waarde in het economische verkeer niet aannemelijk heeft gemaakt met de enkele verwijzing naar de ongebruikelijke huurprijs die hij ontvangt en het rapport van Syntrus Achmea. Voor de waarde in het economische verkeer is niet alleen de beleggingswaarde van belang, maar is tevens relevant om na te gaan wat een onafhankelijke koper voor de huurwoning zou hebben betaald. Immers, indien een onafhankelijke derde bereid is meer te betalen dan de beleggingswaarde dan zal deze verkoopprijs in beginsel als waarde in het economische verkeer hebben te gelden. Naar het oordeel van de rechtbank valt het niet uit te sluiten dat, gelet op de hoge leeftijd van de huidige huurders, een eventuele koper een hogere prijs zal willen betalen omdat een koper het rendement op langere termijn als uitgangspunt neemt. Het voorgaande klemt te meer omdat het bruto aanvangsrendement van 3,75% genoemd in rapport van Syntrus Achmea geen percentage is dat specifiek is toegesneden op de situatie van eiser. Reeds hierom faalt het beroep van eiser. De overige stellingen van verweerder behoeven om die reden dan ook geen behandeling.

19. De verwijzing van eiser naar onweersproken gestelde (hoge) kosten voor herstel leiden niet tot een ander oordeel. Immers, een (onafhankelijke) koper zal deze herstelkosten trachten door te berekenen aan de nieuwe huurder. Gelet op de huidige lage huur komt dit de rechtbank niet onaannemelijk voor. Gesteld noch gebleken is dat deze ruimte er niet is.

20. Aangezien eiser er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer van de huurwoning ten minste 10% lager is dan de waarde op grond van de methode van de leegwaarderatio, is die laatste methode hier van toepassing. Dan volgt uit artikel 17a, eerste lid, van het Uitvoeringsbesluit dat de waarde van de woning voor de box 3-heffing gelijk is aan de WOZ-waarde daarvan vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. De leegwaarderatio wordt bepaald aan de hand van de verschuldigde jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de woning.⁶

21. Eiser heeft dienaangaande aangevoerd dat de WOZ-waarde voor het jaar 2017 te hoog is vastgesteld, gelet op de WOZ-waarde voor het jaar 2019. De rechtbank oordeelt dat dit betoog faalt, omdat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Om die reden komt aan de WOZ-waarde voor eerdere en latere jaren als zodanig geen zelfstandige betekenis toe. Verweerder daarentegen is ten gunste van eiser uitgegaan van een waarde die lager is dan de WOZ-waarde die door de gemeente Amsterdam voor het jaar 2017 (waardepeildatum: 1 januari 2016) is vastgesteld voor de huurwoning. Eiser is tegen de door de gemeente Amsterdam vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2017 niet opgekomen. Naar het oordeel van de rechtbank brengt dat mee dat verweerder van een WOZ-waarde van € 690.000 heeft mogen uitgaan.

22. Eiser heeft aangaande de gehanteerde huurprijs gewezen op de ongebruikelijkheid van de huurprijs die hij voor de huurwoning ontvangt. Indien veronderstellenderwijs van de juistheid van deze stelling wordt uitgegaan dan kan zij nog niet slagen en wel om de volgende reden. Als ervan wordt uitgegaan dat sprake is van een ongebruikelijke huurprijs, moet de huurprijs bij fictie worden gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde.⁷ De leegwaarderatio bedraagt 62%. De waarde voor de box 3-heffing bedraagt dan € 761.500 x 62% = € 472.130. Aangezien verweerder de waarde veel lager dan dat heeft vastgesteld (€ 310.500), is de door verweerder vastgestelde waarde zeker niet te hoog.

23. Concluderend verklaart de rechtbank het beroep ongegrond en ziet zij geen reden voor een proceskostenveroordeling.