Rechtbank Gelderland, 11-10-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:5396, AWB - 20 _ 5713

1. Eiser is tandarts en oefent sinds 1 september 2008 zijn werkzaamheden uit in de onroerende zaak gelegen aan de [adres] . De onroerende zaak is ontworpen en gebouwd als niet-woning en was in gebruik als gezondheidscentrum, waarin naast een tandarts- en huisartsenpraktijk, een praktijk voor fysiotherapie en een organisatie voor kinderopvang waren gevestigd. In 2014 zijn zowel de huisartsenpraktijk als de praktijk voor fysiotherapie en organisatie voor kinderopvang verhuisd naar een andere locatie. Op 22 september 2017 heeft eiser samen met zijn partner het gedeelte van de onroerende zaak waarin hij zijn tandartspraktijk uitoefent alsmede de daaraan grenzende ruimte gekocht. Dit gedeelte is in oktober 2017 geleverd.

2. Op 9 juni 2020 hebben eiser en zijn partner het overige gedeelte van het gezondheidscentrum gekocht met de bedoeling dat gedeelte te slopen en er een woning te bouwen (het overige gedeelte).

3. De verkoper is [naam 4] (de stichting). De stichting heeft het gezondheidscentrum feitelijk gesplitst vóór de levering van het overige gedeelte. Volgens eiser zijn hierbij de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

-

Het afkoppelen van de riolering in het gedeelte dat eigendom bleef van de stichting;

-

Het afkoppelen van het gas-, water- en elektriciteitsnet in het gedeelte dat eigendom bleef van de stichting;

-

Het optrekken van een nieuwe buitenmuur aan de zijde van de tandartspraktijk.

4. Op 13 mei 2019 heeft de gemeenteraad van [woonplaats] het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 16 april 2019 inzake het bestemmingsplan [adres] vastgesteld. Vervolgens is vóór de levering voor het overige (afgesplitste) gedeelte een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning verleend.

5. Bij akte van levering van 19 juni 2020 is het overige gedeelte met omschrijving ‘de praktijkruimte cum annexis gelegen te [adres] , kadastraal bekend gemeente [naam 5] ter grootte van zes are’ geleverd aan eiser en zijn partner. De koopprijs van de onroerende zaak bedroeg € 140.000. Partijen zijn overeengekomen dat de overdrachtsbelasting voor rekening van eiser en zijn partner komt. Op 19 juni 2020 is een bedrag van € 8.400 (6% x € 140.000) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

6. Bij brief van 19 juli 2019 heeft eiser bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte omdat volgens hem over de verkrijging van het overige gedeelte niet 6% maar 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

7. In geschil is of het overige gedeelte ten tijde van de verkrijging door eiser kon worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (WBR).

8. Eiser is primair van mening dat het overige gedeelte een woning betreft in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, omdat hierop vóór de levering een woonbestemming rust. Eiser doet in dit kader een beroep op de uitspraak van deze rechtbank van 8 september 2020¹. Subsidiair voert eiser aan dat het overige gedeelte na de bij de feitelijke splitsing uitgevoerde werkzaamheden een kluspand danwel een ‘geenaardig bouwwerk’ is geworden dat niet meer met eenvoudige ingrepen dienst kan doen als bedrijfsruimte.

9. Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van een niet-woning in afwachting van sloop.

10. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de WBR bedraagt de belasting voor de verkrijging van woningen twee procent.

11. In de WBR is geen definitie van het begrip ‘woningen’ opgenomen. In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot artikel 14, tweede lid, van de WBR² is, voor zover van belang, het volgende opgemerkt:

12. Hieruit volgt dat sprake is van een ‘woning’ in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR als de onroerende zaak op het moment van juridische overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning. De Hoge Raad heeft in onder meer het arrest van24 februari 2017³ aan het begrip ‘woning’ nadere invulling gegeven. De beoordeling of de onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning bestemd is’ dient volgens de Hoge Raad te geschieden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bijvoorbeeld een woning in aanbouw ook een ‘woning’ is in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, maar dat dat niet geldt voor grond die bestemd is voor woningbouw. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt in beginsel bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd, aldus de Hoge Raad. Hieruit volgt dat een enkele bestemmingswijziging gevolgd door een omgevingsvergunning wonen niet leidt tot ‘een woning’. De uitspraak van deze rechtbank van 8 september 2020 maakt dit niet anders, omdat in die zaak sprake was van aanhorigheden. Gelet op het voorgaande faalt eisers primaire stelling.

13. Niet in geschil is dat de (gehele) onroerende zaak oorspronkelijk als niet-woning is ontworpen en gebouwd en dat het overige gedeelte vóór de levering in 2020 is afgekoppeld van riolering, gas, water en elektriciteit en feitelijk is afgesplitst van de tandartspraktijk. Evenmin is in geschil dat het overige gedeelte in 2019 een woonbestemming heeft gekregen en dat dit na levering zal worden gesloopt en vervangen door een nieuwe woning. Gelet daarop is het overige gedeelte naar het oordeel van de rechtbank op het moment van verkrijging naar zijn aard niet bestemd voor bewoning en is het dus geen woning in de zin van artikel 14, tweede lid, WBR. Voor de subsidiaire stelling van eiser dat sprake is van een kluspand⁴, ziet de rechtbank geen aanknopingspunten. Ten tijde van de verkrijging is er immers niets in het overige gedeelte dat duidt op een woning.

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.