Rechtbank Gelderland, 11-11-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:6010, AWB - 20 _ 2872

1. Eiser is eigenaar van de woning en van de grond. De woning is een vrijstaande woning met garage inclusief zadeldak, dakkapel, een berging, overkapping en aangebouwde woonruimte. De inhoud van de aanbouw is 73 m³, van de berging 14 m³ en van de garage 261 m³. De oppervlakte van het bij de woning behorende perceel bedraagt 1.127 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De waarde van de grond is niet in geschil.

3. Daarnaast heeft eiser verzocht om een vergoeding voor immateriële schade vanwege het verstrijken van de redelijke termijn voor het afwikkelen van deze zaak.

4. De rechtbank acht van belang dat allereerst een overweging wordt gewijd aan de omvang van het ingestelde beroep. Aangezien verweerder in de uitspraak op bezwaar de waarde van de grond (aanzienlijk) heeft verminderd, had verweerder het bezwaar gegrond moeten verklaren. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de ‘ongegrondverklaring’ berust op een verschrijving van verweerder; dit had ‘gegrondverklaring’ moeten zijn. De rechtbank acht dit ook aannemelijk, niet alleen omdat verweerder inhoudelijk is tegemoetgekomen aan de door eiser voorgestane waarde van de grond, maar ook omdat verweerder voor de bezwaarfase een kostenvergoeding aan eiser heeft toegekend. Het vorenstaande betekent dat, alhoewel verweerder het bezwaar – abusievelijk – als ongegrond heeft aangemerkt, verweerder inhoudelijk is tegemoetgekomen aan de door eiser voorgestane waarde van de grond en kostenvergoeding. Ook in beroep verschillen partijen niet van mening over de waarde van de grond, noch over de kostenvergoeding. Eén en ander leidt tot het oordeel dat eiser, voor zover het beroep de grond betreft, daar geen financieel belang bij heeft. Daarom is het beroep in zoverre niet-ontvankelijk.¹

5. Ten aanzien van de woning bepleit eiser een waarde van € 300.000. Daarbij bestrijdt eiser de objectkenmerken en de referenties. Volgens eiser is de woning gebouwd in 1900 en niet in 1920. Verder is de inhoud van de woning 482 m3 in plaats van 466 m3. Daarnaast zijn de door verweerder gebruikte referenties qua bouwjaar niet goed vergelijkbaar met de woning. Ook qua inhoud zijn de referenties niet bruikbaar, omdat deze een veel grotere inhoud hebben dan de woning. Verweerder had beter [adresgegevens 3] als referentie kunnen gebruiken, aldus eiser. Dit pand heeft als bouwjaar 1933 en heeft een inhoud van 440 m3. Verder is [adresgegevens 3] vergeleken met verweerders referenties het dichtst bij de woning gelegen. Gelet op de verkoopprijs van [adresgegevens 3] (€ 333.500), is de door eiser bepleite WOZ-waarde van de woning (€ 300.000) zeker niet te laag. Voorts is eiser van mening dat verweerder ten onrechte de waarde van het hoofdgebouw van de woning in de bezwaarfase heeft verhoogd (van € 180.609 tot € 208.230) zonder dat een wijziging in de KOUDV-factoren heeft plaatsgevonden.

6. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft eiser herhaaldelijk om toestemming verzocht om de woning inpandig op te mogen nemen. Eiser heeft dit verzoek steeds afgewezen en heeft de taxateur de toegang ontzegd. De waarde is dan ook, door toedoen van eiser, gebaseerd op documenten en uiterlijke waarnemingen. Verder volgt uit het BAG-register dat de woning in 1920 is gebouwd en niet in 1900, terwijl de woning een inhoud heeft van 466 m3. Eiser heeft de woning in 2013 in zeer slechte staat gekocht voor € 241.250. Op het koopinlichtingen-formulier heeft eiser aangegeven dat aan de woning in 2014 en 2015 voor € 50.000 verbouwingen moeten plaatsvinden. Vervolgens heeft eiser een omgevingsvergunning aangevraagd voor een verbouwing, waarvan de kosten geraamd zijn op € 53.650 exclusief BTW. Verweerder had die documenten en bouwtekeningen van de woning ter beschikking en heeft die gebruikt ten behoeve van de waardebepaling. Daarnaast is verweerder van mening dat [adresgegevens 4] zich het beste leent als vergelijkingsobject. [adresgegevens 3] is qua type (vrijstaande woonboerderij) niet vergelijkbaar met de woning (vrijstaande woning). Ook qua inhoud, staat van onderhoud en ligging is [adresgegevens 3] niet vergelijkbaar met de woning. [adresgegevens 3] verkeert, anders dan de woning, in een zeer slechte staat en dat object ligt in tegenstelling tot de woning in het buitengebied. Verder moet ook rekening worden gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en [adresgegevens 3] .

7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde verwezen naar een taxatierapport van [persoon 2] , gedateerd 17 juli 2020. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 490.892.

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet Waardering onroerende zaken wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt in eerste instantie bij verweerder.

9. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren.² Verweerder mocht dan ook de waarde van het hoofdgebouw van de woning in de bezwaarfase verhogen zonder dat een wijziging in de KOUDVL-factoren heeft plaatsgevonden. Ook is rechtens toegestaan dat het taxatierapport, dat verweerder hangende het beroep heeft ingebracht, in de plaats van het taxatieverslag in bezwaar komt. Daarmee samenhangende eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van de beschikking en de uitspraak op bezwaar, voor zover daar in dit geval al sprake van zou zijn, kunnen daarom niet tot vernietiging van die uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag leiden. In deze procedure ligt uitsluitend ter beoordeling voor of de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.

10. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde van de woning gebruik mocht maken van de eigen aankoopprijs van de woning, in combinatie met de waardestijging (mede) als gevolg van verbouwingen. Aangezien eiser de toegang tot de woning aan verweerder heeft ontzegd, mocht verweerder zijn waardering ook baseren op de bouwtekeningen en andere documenten die hij ter beschikking had en die licht konden werpen op de waarde van de woning.

11. Aangaande het bouwjaar en de inhoud van de woning heeft verweerder verwezen naar het BAG-register. Daartegenover heeft eiser zijn stelling dat de door verweerder gehanteerde kenmerken onjuist zijn geheel niet onderbouwd. Daarom acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde bouwjaar en inhoud aannemelijk.

12. Voor het overige acht de rechtbank de door verweerder gebruikte referentiepanden passend. Dat geldt in het bijzonder voor [adresgegevens 4] (verkocht op 18 december 2017 voor € 377.500) en [adresgegevens 5] (verkocht op 4 september 2017 voor € 199.000). Deze panden zijn net zoals de woning in de eerste helft van de twintigste eeuw gebouwd. Verder zijn deze referenties qua type, ligging, en doelmatigheid goed vergelijkbaar met de woning. [adresgegevens 4] acht de rechtbank het meest vergelijkbaar met de woning, vanwege de overeenkomende score voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Verder heeft verweerder rekening gehouden met onderlinge verschillen tussen inhoud, oppervlakte, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en bijgebouwen. Naarmate de inhoud en oppervlakte van een woning groter worden, zullen het belang en daarmee het nut en de waarde van elke toegevoegde kubieke en vierkante meter in beginsel in zekere mate afnemen (de leer van het afnemende grensnut). Dat afnemende grensnut komt hier voldoende tot uitdrukking, doordat de woning een lagere waarde per kubieke en per vierkante meter heeft dan [adresgegevens 4] . Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In zoverre is het beroep ongegrond.

13. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het schadevergoedingsverzoek van eiser uit van de uitgangspunten die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.³ Op grond van artikel 6 van het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) moeten ook belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden berecht. Als redelijke termijn is in beginsel een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsprocedure aangenomen.

14. De rechtbank ziet echter in de feiten en omstandigheden van dit concrete geval redenen om de redelijke termijn ruimer vast te stellen dan twee jaar, omdat rekening dient te worden gehouden met de vertraging voor zover die is ontstaan door toedoen van eiser. De Hoge Raad heeft immers geoordeeld dat een gebrek aan medewerking door een partij aan de vaststelling van de feiten ertoe kan leiden dat een zaak gecompliceerd wordt, hetgeen een factor is die meeweegt bij het oordeel of de redelijke termijn is overschreden.⁴ In de onderhavige zaak heeft de rechtbank vastgesteld dat eiser herhaaldelijk heeft geweigerd te voldoen aan verzoeken van verweerder om de taxateur toe te laten tot de woning. Ten gevolge daarvan heeft de taxateur voor de waardebepaling moeten zoeken naar andere aanknopingspunten, waardoor uiteindelijk vertraging in het traject van de waardebepaling is ontstaan. De rechtbank stelt die, door gebrek aan medewerking van eiser ontstane, vertraging in redelijkheid vast op vier maanden. Derhalve bedraagt de redelijke termijn, als bedoeld in artikel 6 van het EVRM, in dit concrete geval 28 maanden.

15. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 6 maart 2019. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank bedraagt iets meer dan 32 maanden. De redelijke termijn is aldus met iets meer dan vier maanden overschreden. De rechtbank zal deze overschrijding naar boven afronden tot een half jaar. Uitgaande van de uitgangspunten, zoals vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 en vergelijkbare jurisprudentie, betekent dit dat eiser recht heeft op een vergoeding van € 500. Verweerder had in het kader van de redelijke termijn binnen zes maanden na ontvangst van het bezwaarschrift – en dus uiterlijk op 6 september 2019 – uitspraak op het bezwaar moeten doen. Aangezien de uitspraak op bezwaar dateert van 20 april 2020, is de overschrijding van de redelijke termijn reeds in de bezwaarfase ontstaan. Gelet hierop zal verweerder worden veroordeeld om de aan eiser toe te kennen schadevergoeding van € 500 te betalen.

16. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, maar uitsluitend omdat eiser in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade.

17. De rechtbank ziet in deze gegrondverklaring slechts in beperkte mate aanleiding verweerder te veroordelen in de (proces)kosten die eiser heeft moeten maken. Allereerst overweegt de rechtbank dat verweerder voor de behandeling van het bezwaar reeds een vergoeding van € 522 op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht aan eiser heeft toegekend. Voorts overweegt de rechtbank dat het beroep – in materiële zin – geen standhoudt ten aanzien van de grond noch ten aanzien van de woning. Nu het beroep alleen gegrond is omdat een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend, bedraagt de wegingsfactor 0,5 (licht).⁵ Om die redenen zal de rechtbank de te vergoeden kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vaststellen op € 534 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 534, alle met een wegingsfactor 0,5). Verweerder dient deze kosten te vergoeden aan eiser.