Rechtbank Gelderland, 07-12-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:6530, AWB - 21 _ 14

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning, met een aanbouw, een berging, twee dakkapellen, twee zonnecollectoren en een overkapping, met het bouwjaar 1971. De inhoud van de woning bedraagt 330 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 127 m², exclusief 8 m² dat in gebruik is als brandgang.

2. In geschil is de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

3. Eiser bepleit een waarde van € 155.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport van [kantoornaam] . De woning is in het rapport vergeleken met een drietal verkochte woningen, te weten: [referentie 1] verkocht op 29 maart 2018 voor € 173.000, [referentie 2] verkocht op 22 maart 2018 voor € 163.064 en [referentie 3] verkocht op 2 juli 2018 voor € 167.500, alle te [woonplaats] . Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, de aanwezigheid van asbest, de ligging van de woning naast een school en de brandgang op het perceel van de woning. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen. Volgens eiser is ten aanzien van de indexering sprake van een ‘black box’ en dat alleen dient al te leiden tot een gegrondverklaring van het beroep. Eiser verwijst daarbij naar een uitspraak van 16 september 2020 van de rechtbank Rotterdam.¹

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 11 maart 2021 door taxateur [naam 4] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 185.000. Deze waarde is onderbouwd met verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten aan de [referentie 4] verkocht op 25 mei 2018 voor € 185.000, [referentie 5] verkocht op 4 maart 2019 voor € 181.800 en [referentie 6] verkocht op 29 januari 2018 voor € 198.000, alle te [woonplaats] . In de waardematrix, behorend bij het taxatierapport, staan de indexeringsgegevens vermeld zoals verweerder die heeft gehanteerd bij het toerekenen naar de waardepeildatum van eerdere of latere transacties. Die percentages zijn afkomstig uit de ‘permanente marktanalyse’ (PMA). Verweerder erkent dat het indexeringspercentage slechts een statistisch gegeven is, dat deels gebaseerd is op een geautomatiseerd systeem. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij de PMA vele verkoopcijfers worden gefilterd op basis van vaste kenmerken van verkochte woningen, zoals het woningtype en de ligging in een bepaald waardegebied. Van die verkoopgegevens wordt door het geautomatiseerd systeem een gewogen gemiddelde genomen en dat leidt tot jaar-indexeringspercentages. Dat jaarpercentage wordt vervolgens teruggerekend naar maanden en dagen, welke berekening verweerder voldoende controleerbaar acht. Voorts is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen, aldus verweerder. Volgens verweerder zijn de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, omdat ook bij deze objecten asbest aanwezig is, deze objecten alle beschikken over een brandgang en alle vergelijkbaar zijn qua ligging. Daarnaast is voldoende rekening gehouden met de matige voorzieningen.

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.

7. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren.² Het taxatierapport dat verweerder hangende het beroep heeft ingebracht, komt in de plaats van het eerdere taxatieverslag en dat is rechtens toegestaan. Eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van de beschikking en in de uitspraak op bezwaar, voor zover daar in dit geval al sprake van zou zijn, kunnen daarom niet tot vernietiging van die uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag leiden. In deze procedure ligt uitsluitend ter beoordeling voor of de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.

8. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank in beginsel bruikbaar in de vergelijking, omdat deze alle in dezelfde wijk zijn gelegen, van hetzelfde bouwjaar zijn met een identieke inhoud, een vergelijkbaar perceel en ook vergelijkbaar zijn qua kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. Uit de matrix volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen, in het bijzonder de voorzieningen. Zo zijn de voorzieningen van de woning met een score 2 (matig) gewaardeerd, terwijl aan [referentie 44] een score 3 (voldoende) is toegekend en aan [referentie 6] zelfs een score 4 (goed). De stelling van eiser dat de keuken in de woning ouder is dan 15 jaar, is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat verweerder de voorzieningen te hoog heeft gewaardeerd. Daarbij is van belang dat de keuken en badkamer van het object [referentie 4] elf jaar oud zijn en dat het object [referentie 5] na de aankoop voor € 40.000 is gerenoveerd. Bovendien is de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, voorzien van twee dakkapellen én twee zonnecollectoren. Voorts heeft verweerder onweersproken verklaard dat ook bij de vergelijkingsobjecten asbest aanwezig is, zodat dit voldoende in de waardebepaling is verdisconteerd. Verder volgt uit de matrix dat bij de vergelijkings-objecten ook sprake is van een (qua oppervlakte) vergelijkbaar onbruikbaar deel van het perceel (brandgang), welk onbruikbare deel zowel bij deze objecten als bij de woning van eiser niet is meegenomen in de waardebepaling, zodat de desbetreffende stelling van eiser niet slaagt.

9. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder de totstandkoming van de indexeringspercentages onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. Het is een feit van algemene bekendheid dat woningprijzen in Nederland al geruime tijd onderhevig zijn aan robuuste prijsstijgingen. Op basis van gegevens van het Kadaster worden de desbetreffende statistische gegevens landelijk bijgehouden door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), welke bevindingen op de website van het CBS worden gepubliceerd als prijsindexeringscijfers. Uit de publicaties van het CBS volgt dat de prijsindexering varieert per regio en per type woning. Bij de beoordeling van deze concrete zaak kan dan ook aan de gepubliceerde CBS-cijfers niet meer dan indicatieve waarde worden toegekend. Echter, nu eiser slechts heeft volstaan met de stelling dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de totstandkoming van de gehanteerde prijsindexering, zonder nadere stellingname over de vraag in hoeverre de gehanteerde prijsindexering onjuist is of onjuist moet worden geacht, zal de rechtbank beoordelen in hoeverre, bij vergelijking van de door verweerder gehanteerde prijsindexering met de door het CBS gepubliceerde indexerings-cijfers, sprake is van een zodanig significante onderlinge afwijking dat een nadere motivering van verweerder verwacht mag worden.

10. In deze concrete zaak constateert de rechtbank dat het hanteren van een prijsindexering in redelijkheid alleen van belang is ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [referentie 4] en [referentie 6] . Verweerder heeft voor de toerekening naar de waardepeildatum van 1 januari 2019, vanaf de aankoop van [referentie 4] (d.d. 25 mei 2018) en van [referentie 6] (d.d. 29 januari 2018), een jaar-prijsindex gehanteerd van 8,29%. Echter, het CBS benoemt voor tussenwoningen voor de periode 2018-2019 een landelijke prijsindex van 6,9%. Dit laatste acht de rechtbank een significante afwijking van het door verweerder gehanteerde indexcijfer en verweerder heeft daar geen verklaring voor kunnen geven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook onvoldoende gemotiveerd waarom in deze zaak een zoveel hogere prijsindex is gehanteerd. Toerekening van transacties voorafgaand aan de waardepeildatum naar die waardepeildatum met een te hoge prijsindex zal in het algemeen leiden tot een te hoge waardebepaling. Verweerder heeft niet kunnen uitleggen dat in het onderhavige geval van een te hoge waardebepaling geen sprake was.

11. De conclusie is dat eiser in dit geval weliswaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom verweerder de gehanteerde prijsindexering niet mocht toepassen, maar verweerder heeft onvoldoende kunnen uitleggen waar het gehanteerde jaar-prijsindexcijfer van 8,29% op is gebaseerd. Dit leidt tot het oordeel dat verweerder voor de vergelijkingsobjecten [referentie 4] en [referentie 6] een verkoopprijs heeft gehanteerd die niet op voldoende betrouwbare wijze te controleren is. De rechtbank zal om die reden deze objecten alsnog uitsluiten van de vergelijking. Het vergelijkingsobject [referentie 5] vormt op zichzelf een te smalle basis voor een goede waardebepaling van de onderhavige woning.

12. Anderzijds heeft eiser met het door hem overgelegde taxatierapport evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 155.000 bedraagt. Immers, in dat rapport zijn weliswaar de aankoopbedragen van drie vergelijkingsobjecten genoemd, maar van deze objecten zijn geen andere kenmerken opgesomd dan de inhoud en perceelgrootte. De rechtbank kan dus onvoldoende beoordelen of de gestelde transacties de bepleite waarde onderbouwen.

13. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woning op de waardepeildatum op geen van de door partijen bepleite bedragen juist kan worden geacht. De rechtbank ziet wel voldoende aanknopingspunten om de waarde zelf in goede justitie te bepalen. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, schattenderwijs op € 166.000.

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Verder dient verweerder de kosten voor het opstellen van het taxatierapport te voldoen op grond van het Bbp. De kosten van het taxatierapport worden op grond van de daarvoor bestaande richtlijn³ bepaald op vier uren à € 53 oftewel € 212 te vermeerderen met 21% btw (totaalbedrag € 256,52). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht vergoedt.