Rechtbank Gelderland, 07-12-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:6532, AWB - 21 _ 10

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kap-woning, met een berging, overkapping en tuinhuis met het bouwjaar 1993. De inhoud van de woning bedraagt 365 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 275 m².

2. In geschil is de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

3. Eiser bepleit een waarde van € 292.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport van [kantoornaam] . De woning is in dat rapport vergeleken met een drietal verkochte woningen, te weten: [referentie 1] verkocht op 2 juli 2018 voor € 287.500, [referentie 2] verkocht op 3 januari 2019 voor € 315.050 en [referentie 3] verkocht op 17 september 2018 voor € 309.500, alle te [woonplaats] . Volgens eiser is het door verweerder gebruikte object [referentie 4] niet bruikbaar en heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen. Volgens eiser is ten aanzien van de indexering sprake van een ‘black box’ en dat alleen al dient te leiden tot een gegrondverklaring van het beroep. Eiser verwijst daarbij naar een uitspraak van 16 september 2020 van de rechtbank Rotterdam.¹

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgemaakt door taxateur [naam 4] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 345.000. Deze waarde is onderbouwd met verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten aan de [referentie 2] verkocht op 3 januari 2019 voor € 315.050, [referentie 4] verkocht op 2 augustus 2019 voor € 387.501 en [referentie 5] verkocht op 31 oktober 2019 voor € 327.500, alle te [woonplaats] . In de waardematrix, behorend bij het taxatierapport, staan de indexeringsgegevens vermeld zoals verweerder die heeft gehanteerd bij het toerekenen naar de waardepeildatum van eerdere of latere transacties. Die percentages zijn afkomstig uit de ‘permanente marktanalyse’ (PMA). Verweerder erkent dat het indexeringspercentage slechts een statistisch gegeven is, dat deels gebaseerd is op een geautomatiseerd systeem. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij de PMA vele verkoopcijfers worden gefilterd op basis van vaste kenmerken van verkochte woningen, zoals het woningtype en de ligging in een bepaald waardegebied. Van die verkoopgegevens wordt door het geautomatiseerd systeem een gewogen gemiddelde genomen en dat leidt tot jaar-indexeringspercentages. Dat jaarpercentage wordt vervolgens teruggerekend naar maanden en dagen, welke berekening verweerder voldoende controleerbaar acht. Volgens verweerder is ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Verder stelt verweerder dat de voorzieningen correct zijn opgenomen, gebaseerd op een inpandige opname van 15 februari 2021. Daarbij is gebleken dat diverse keukenapparatuur is vervangen. Bovendien zijn de badkamer en wc in de afgelopen jaren vernieuwd, maar dat is niet meegenomen in de waardebepaling, aldus verweerder.

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.

7. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren.² Het taxatierapport dat verweerder hangende het beroep heeft ingebracht, komt in de plaats van het eerdere taxatieverslag en dat is rechtens toegestaan. Eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van de beschikking en de uitspraak op bezwaar, voor zover daar in dit geval al sprake van zou zijn, kunnen daarom niet tot vernietiging van die uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag leiden. In deze procedure ligt uitsluitend ter beoordeling voor of de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.

8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten, zoals gehanteerd door verweerder, goed bruikbaar in de vergelijking, omdat deze alle in dezelfde straat zijn gelegen, van omstreeks hetzelfde bouwjaar zijn en vergelijkbaar zijn qua inhoud en perceeloppervlakte. Bovendien gebruikt eiser het object [referentie 2] zelf ook ter onderbouwing van de voorgestelde waarde, zodat partijen het eens zijn over de bruikbaarheid van dit object in de vergelijking. Verder volgt uit de matrix dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de andere vergelijkingsobjecten, zoals de gedateerde voorzieningen bij de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het onderhoud en de voorzieningen bij de woning van eiser voldoende zijn. Uit de overgelegde foto’s van eiser volgt niet dat verweerder de desbetreffende waardering voor de woning van eiser lager had moeten stellen.

9. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder de totstandkoming van de indexeringspercentages onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. Het is een feit van algemene bekendheid dat woningprijzen in Nederland al geruime tijd onderhevig zijn aan robuuste prijsstijgingen. Op basis van gegevens van het Kadaster worden de desbetreffende statistische gegevens landelijk bijgehouden door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), welke bevindingen op de website van het CBS worden gepubliceerd als prijsindexeringscijfers. Uit de publicaties van het CBS volgt dat de prijsindexering varieert per regio en per type woning. Bij de beoordeling van deze concrete zaak kan dan ook aan de gepubliceerde CBS-cijfers niet meer dan indicatieve waarde worden toegekend. Echter, nu eiser slechts heeft volstaan met de stelling dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de totstandkoming van de gehanteerde prijsindexering, zonder nadere stellingname over de vraag in hoeverre de gehanteerde prijsindexering onjuist is of onjuist moet worden geacht, zal de rechtbank beoordelen in hoeverre, bij vergelijking van de door verweerder gehanteerde prijsindexering met de door het CBS gepubliceerde indexeringscijfers, sprake is van een zodanig significante onderlinge afwijking dat een nadere motivering van verweerder verwacht mag worden.

10. In deze concrete zaak constateert de rechtbank dat het hanteren van een prijsindexering alleen van belang is ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [referentie 4] en [referentie 5] , nu het object [referentie 2] is verkocht op 3 januari 2019. Verweerder heeft voor de terugrekening naar de waardepeildatum van 1 januari 2019, vanaf de aankoop van [referentie 4] (d.d. 2 augustus 2019) en van [referentie 5] (d.d. 31 oktober 2019), een jaar-prijsindex gehanteerd van 8,32%. Het CBS benoemt voor twee-onder-één-kap woningen voor de periode 2019-2020 een landelijke prijsindex van 7,5%. Dit laatste acht de rechtbank op zichzelf een significante afwijking van het door verweerder gehanteerde indexcijfer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende gemotiveerd waarom in deze zaak een zoveel hogere prijsindex is gehanteerd. Maar nu in dit concrete geval sprake is van een terugrekenen van de aankoopdatum van 2 augustus 2019 respectievelijk 31 oktober 2019 naar de waardepeildatum, is die te hoge prijsindex juist in het voordeel van eiser. Immers, bij terugrekenen met een lagere prijsindex zou de waardebepaling van het vergelijkingsobject juist hoger uitvallen.

11. De stelling van eiser dat [referentie 4] niet bruikbaar is in de vergelijking omdat het object tweemaal in één jaar is verkocht, volgt de rechtbank niet. Dit object is op 8 mei 2019 verkocht voor € 362.500 en vervolgens op 2 augustus 2019 voor € 387.500. Beide transactiecijfers kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de onderhavige woning. Verweerder heeft in beroep het meest recente transactiecijfer mogen gebruiken, welk transactiecijfer vervolgens op de hierboven beschreven wijze is (terug) geïndexeerd naar de waardepeildatum.

12. De conclusie is dat eiser in dit geval niet alleen onvoldoende heeft onderbouwd waarom verweerder de gehanteerde prijsindexering niet mocht toepassen, maar ook geen belang heeft bij deze beroepsgrond. Deze beroepsgrond houdt dan ook geen stand.

13. Daarbij overweegt de rechtbank nog ten overvloede dat de omstandigheid dat, anders dan eiser kennelijk meent, de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid kunnen worden beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw, ook indien deze wordt ondersteund door geautomatiseerd verzamelde indexeringsgegevens, kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling.³ Wel acht de rechtbank in zijn algemeenheid van belang dat een taxateur voldoende overtuigend kan uitleggen welke elementen een rol spelen bij toegepaste correcties teneinde te kunnen vaststellen of voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen, zoals in deze zaak wel het geval is.

14. Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals bevestigd in het taxatierapport, is de waarde van de woning in overeenstemming met de wettelijke bepalingen bepaald door een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het door eiser overgelegde rapport van [kantoornaam] . leidt ook niet tot een ander oordeel. In dit rapport zijn weliswaar de aankoopbedragen van drie vergelijkingsobjecten genoemd, maar van deze objecten zijn uitsluitend de inhoud en perceelgrootte en geen andere kenmerken opgesomd. Dit rapport kan alleen al daarom niet leiden tot het oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde niet aannemelijk is.

15. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.