Rechtbank Gelderland, 04-03-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1192, AWB - 21 _ 1795

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan [adresgegevens] . De onroerende zaak wordt gebruikt als uitvaartcentrum. Het object is in 1975 gebouwd en heeft een grondoppervlakte van 1.150 m2, waarvan 180 m2 erfverharding. Tot het uitvaartcentrum behoren vier aula’s: een aula van 205 m2 uit 1975, een aula van 73 m2 uit 1996, een aula van 92 m2 uit 2000 en een aula van 20 m2 uit 2008. De prestaties van het uitvaartcentrum zijn voor 49% vrijgesteld van omzetbelasting, omdat eiseres naast de vrijgestelde prestaties voor 51% belaste prestaties verricht. Dit leidt tot een pro-rata aftrekrecht voor de btw van 51%.

2. Verweerder heeft de waarde van het uitvaartcentrum per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 330.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag OZB bekendgemaakt.

3. In geschil is de waarde van het uitvaartcentrum op de waardepeildatum. Niet in geschil is dat het uitvaartcentrum een incourant object is en de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde in de zin van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld de waarde niet te hoog te hebben vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgesteld door [persoon D] , WOZ-taxateur, waarin het uitvaartcentrum is gewaardeerd op € 424.000. Bij het bepalen van deze waarde is de taxateur onder andere uitgegaan van de vervangingswaarden en de restwaarden volgens de Taxatiewijzer Crematoria. Verder heeft de taxateur bij de waardevaststelling met een aftrek van 51% van de btw gerekend in verband met de pro rata van eiseres (een bedrag van € 49.869), zodat op de vastgestelde waarde slechts 49% btw drukt.

5. Eiseres bepleit primair een waarde van hoogstens € 235.000 en subsidiair van € 285.000. Zij heeft aangevoerd dat dient te worden uitgegaan van lagere restwaarden dan de Taxatiewijzer Crematoria. Eiseres wijst hierbij op jurisprudentie van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en Gerechtshof Den Haag.¹ Daarnaast is volgens eiseres de levensduur van de afbouw en de installaties ten onrechte verlengd. Eiseres wijst daarbij op een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020.²

6. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat de eigenaar van het uitvaartcentrum een vastgoedvennootschap uit het concern van eiseres is, dat deze vennootschap ondernemer is voor de omzetbelasting (die 100% belaste prestaties verricht) en dat daarom de gecorrigeerde vervangingswaarde, die de waarde is voor de eigenaar, geheel zonder btw dient te worden vastgesteld in plaats van met slechts een aftrek van 51%. Verweerder heeft deze stellingen over de btw tijdens de zitting gemotiveerd betwist.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, rekening houdend met wat eiseres daartegenover heeft aangevoerd.

8. Voor de beroepsgrond over de btw overweegt de rechtbank als volgt. Het is onduidelijk gebleven wie de eigenaar is van het object, omdat verweerder ervan is uitgegaan dat eiseres de eigenaar is en uit het dossier niet blijkt dat een andere vennootschap de eigenaar is. Toch is de in beroep bestreden aanslag OZB alleen een aanslag gebruiker en niet ook een aanslag eigenaar, zodat het inderdaad juist zou kunnen zijn dat eiseres niet de eigenaar is. Indien de rechtbank de stelling van eiseres ter zitting volgt en er veronderstellenderwijs vanuit gaat dat een ander dan eiseres de eigenaar is van het object, waarbij de eigenaar het object verhuurt aan eiseres, dan geldt het volgende. De verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting.³ Er kan slechts geopteerd worden voor met btw belaste verhuur indien de huurder voldoet aan het zogenoemde 90%-criterium. Dit betekent dat de huurder ten minste voor 90% belaste prestaties verricht.⁴ Eiseres verricht echter maar voor 51% belaste prestaties, zodat in dit geval geen sprake kan zijn van belaste verhuur. Eiseres heeft ook niet gesteld dat sprake zou zijn van belaste verhuur. Bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar wat de bouwkosten zouden zijn voor de eigenaar om een vergelijkbaar object te laten bouwen. Als een btw-ondernemer een pand laat bouwen, mag hij alleen de btw op de bouwkosten in aftrek brengen als het pand een belaste bestemming heeft, dus gebruikt zal gaan worden voor belaste prestaties. Indien de eigenaar van plan is om het pand vrijgesteld te gaan verhuren, is dus geen sprake van een belaste bestemming en heeft de eigenaar ook geen recht op aftrek van de btw op de bouwkosten.⁵ Deze btw drukt dan op die eigenaar, ook al is hij ondernemer voor de btw en verricht hij verder wel belaste prestaties. Het voorgaande betekent dat als niet eiseres de eigenaar is van het object, maar een andere vennootschap, verweerder ten onrechte 51% van de btw in mindering heeft gebracht op de vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde. De beroepsgrond van eiseres over de btw leidt dus in elk geval niet tot een verlaging van de waarde, maar juist tot een verhoging daarvan. Omdat de waarde in beroep niet hoger kan worden vastgesteld, heeft deze conclusie voor dit jaar geen consequenties.

9. Voor de beroepsgrond over de restwaarde geldt het volgende. Verweerder is uitgegaan van een gemiddelde restwaarde van de taxatiewijzer Crematoria, zijnde 25% voor ruwbouw, 10% voor afbouw en 7,5% voor installaties. Daarbij heeft verweerder aangegeven dat het uitvaartcentrum een gemiddeld object is. Ter onderbouwing van de juistheid van de restwaarden heeft de taxateur gegevens van twee transacties ingebracht. Dit betreft een rouwcentrum in [plaatsnaam] met bouwjaar 1965 en een uitvaartcentrum in [plaatsnaam] , dat in ieder geval 75 jaar oud is. Uit deze transacties volgen hogere restwaardes, namelijk 24,41% en 18,03%, dan de totale restwaarde die verweerder heeft gehanteerd, 17,75%.

10. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de grondprijzen van die twee transacties niet door verweerder zijn onderbouwd met marktgegevens. De rechtbank acht met name het rouwcentrum in [plaatsnaam] vergelijkbaar met het uitvaartcentrum. Verweerder heeft daarbij een grondprijs gehanteerd van € 100 per vierkante meter, hetgeen gelijk is aan de grondprijs van het uitvaartcentrum. Verweerder heeft voorts ter zitting toegelicht dat het rouwcentrum in [plaatsnaam] op een gelijksoortige locatie ligt op 30 kilometer afstand. Dit is door eiseres niet betwist en eiseres heeft evenmin de grondprijs van het uitvaartcentrum betwist. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat de grondprijs van het rouwcentrum in dezelfde orde van grootte ligt als die van het uitvaartcentrum, dus rond de € 100 per vierkante meter. Daarnaast overweegt de rechtbank dat ook als de grondprijs iets hoger zou zijn, de restwaarde nog steeds hoger is dan 17,75%. Gelet op deze transactie heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde restwaarde van het uitvaartcentrum niet te hoog is geweest. De beroepsgrond over de restwaarde faalt dus.

11. Voor de levensduurverlenging geldt het volgende. Als onderbouwing voor de levensduurverlenging van de installaties en afbouw van aula 1 en 3 stelt verweerder dat het uitvaartcentrum in 1996 fors is vergroot en gedurende jaren is gerenoveerd en gemoderniseerd. Verweerder wijst op het aanbrengen van Ledverlichting, het plaatsen van dubbele beglazing en het vervangen of vernieuwen van vloeren, sanitair, radiatoren, CV-ketels, een meterkast en de afwerking van de muren. Door de gepleegde investeringen voldoet het object aan de huidige eisen die gesteld worden aan een uitvaartcentrum. De uitgevoerde werkzaamheden zijn door eiseres niet betwist.

12. Eiseres heeft betoogd dat door de levensduurverlenging de bandbreedte voor de maximale levensduur, zoals die in de taxatiewijzer staat beschreven, wordt overschreden en dit onderdeel van de taxatie dus niet juist is. De rechtbank verwerpt dit betoog. Verweerder mag afwijken van de kengetallen van de taxatiewijzer, dus ook van de maximale levensduur, indien hij daarvoor afdoende gronden aandraagt. Daaraan heeft verweerder met de bovenstaande onderbouwing voldaan. Dit geldt te meer omdat de uitgevoerde werkzaamheden juist zien op verbeteringen van de installaties en afbouw en alleen de levensduur daarvan door verweerder is verlengd. Aannemelijk is daarom dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur hiervan achterhaald is en dat een levensduurverlenging gerechtvaardigd is. Bovendien wordt het uitvaartcentrum nog steeds gebruikt volgens de oorspronkelijke bestemming en dat gebruik zal de komende jaren ook ongewijzigd worden voortgezet. De door de verlenging resterende levensduur van nogmaals vijf jaar vindt de rechtbank redelijk.

13. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.