Rechtbank Haarlem, 25-04-2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:932 BC8643, 05/5805

Uitspraakdatum: 25 april 2006

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan A-straat 1-2 te Q (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 696.000 (hierna: de WOZ-waarde).

Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 1 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 september 2005 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. Eiser heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 28 oktober 2005.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2006 te Haarlem. Ter zitting zijn verschenen eiser, tot bijstand vergezeld door A. Namens verweerder zijn verschenen B en ing. C.

2. Feiten

2.1. Eiser is voor ¼ gedeelte eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de A-straat 1-2 te Q, kadastraal bekend als Q [nummer], ter grootte van 1.935 m². Het betreft een bedrijfspand, gebouwd rond 1986 en bestaande uit een opslag/magazijn (in totaal 1.340 m²), een kantoorunit (36 m²) en een entresol (100 m²) alsmede een perceel bijbehorende verharde grond (459 m²).

2.2. Naar aanleiding van het ingediende beroepschrift heeft verweerder een taxatie laten verrichten door ing. C, WOZ-taxateur. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij heeft daartoe, blijkens het door hem opgestelde taxatierapport met dagtekening 7 december 2005, aan de diverse gebruiksruimtes van het pand, te weten opslag/magazijn, kantoorunit en entresol, een huurwaarde toegekend per m² brutovloeroppervlakte van respectievelijk € 45, € 75 en € 35. Het totaal van deze huurwaarden heeft hij vermenigvuldigd met kapitalisatiefactor 10,3. Aan de grond heeft verweerder een waarde toegekend van € 24 per m².

2.3. De waardering van de onroerende zaak is tot stand gekomen aan de hand van een vergelijking met de onroerende zaken gelegen aan de A-straat 3, A-straat 4 en A-straat 5 te Q. De gegevens van deze vergelijkingsobjecten luiden als volgt:

A-straat 4 872 m² 1.209 m² € 421.000 03-03-2003 € 418.000

A-straat 5 920 m² 2.499 m² € 630.000 02-06-2003 € 621.000

3. Geschil en standpunten van partijen

In geschil is of verweerder de WOZ-waarde van de in geding zijnde onroerende zaak al dan niet te hoog heeft vastgesteld.

Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend. Verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikking. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.

4.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de bij de bestreden uitspraak gehandhaafde WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het taxatierapport van 7 december 2005 en de toelichting die ter zitting daaromtrent is gegeven, hierin niet geslaagd. De door verweerder verdedigde waarde is namelijk berekend op een wijze die zich niet met het bepaalde in en krachtens de Wet WOZ verstaat. De taxateur heeft immers ter zitting toegelicht dat hij de door hem voor de vergelijkingspanden aangenomen huurwaarden heeft afgeleid uit de voor die panden gerealiseerde verkoopprijzen en vervolgens de kapitalisatiefactor per object heeft vastgesteld door de verkoopprijzen te delen door de aldus door hem gevonden huurwaarden. De taxateur heeft bij deze taxatie dus op geen enkele wijze de in de markt voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde feitelijke brutohuurprijzen betrokken, terwijl dergelijke objectieve huurgegevens de basis behoren te vormen voor het via deze methode bepalen van de waarde in het economisch verkeer. Van een deugdelijke onderbouwing van de door verweerder gehanteerde waarde is daarom geen sprake, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat dit een juiste of in ieder geval niet te hoge waarde betreft.

4.4. Eiser heeft gesteld dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak uitgegaan dient te worden van de prijs die daarvoor is betaald bij de overdracht daarvan op 14 april 2003. De rechtbank stelt vast dat deze overdracht heeft plaatsgevonden binnen familieverband voor een bedrag van € 550.000. De rechtbank acht - gelet hierop en op de verklaring van eiser ter zitting over de achtergronden van deze overdracht - niet aannemelijk dat deze koopprijs op zakelijke wijze tot stand is gekomen, zodat deze niet als uitgangspunt kan dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De rechtbank heeft daarnaast geen aanknopingspunten gevonden om zelf in de zaak te voorzien. Zij zal daarom het beroep van eiser gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en verweerder opdragen om met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen opnieuw een beslissing op het bezwaarschrift van eiser te nemen.

5. Proceskosten

Nu het beroep gegrond is zijn er termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser en zijn gemachtigde. Met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht komen daarvoor in het onderhavige geval in aanmerking de reiskosten per tweede klasse van het openbaar vervoer die eiser en zijn gemachtigde hebben moeten maken om de zitting te kunnen bijwonen. De rechtbank stelt deze vast op een bedrag van € 14,16. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten aan de zijde van eiser is de rechtbank niet gebleken.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 25 april 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.L. Bruinsma, in tegenwoordigheid van mr. E.J.E.M. Anderluh-Vanherck, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.