Rechtbank Haarlem, 04-09-2007, BB3157, 06/5446

Uitspraakdatum: 4 september 2007

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

X, wonende te Z, eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2005 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, te Q, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 1.845.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.

1.2. Eiser heeft op 25 juli 2005 tegen deze beschikking bij verweerder een bezwaarschrift ingediend. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 april 2006 de waarde gehandhaafd.

1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 18 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 22 mei 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.4. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2007 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan A, rentmeester-taxateur, als deskundige. Eiser had B, accountmanager Dienst Landelijk Gebied, regio west als getuige meegenomen. Namens verweerder zijn verschenen C en D, taxateur.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1. Eiser is bewoner van de onroerende zaak. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van het landgoed “W” dat eigendom is van eiser. Dit landgoed is op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen en voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW bedoelde voorwaarden. Op het landgoed bevinden zich enkele onroerende zaken die eigendom zijn van derden en als woningen bij hen in gebruik zijn.

2.2. Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van D, WOZ-gecertificeerd taxateur. De onroerende zaak wordt hierin omschreven als een vrijstaand landhuis. Als bouwjaar is vermeld 1742. De inhoud van het landhuis bedraagt circa 4.251 m³ en de totale oppervlakte van het landgoed bedraagt circa 25 hectare en 12 are.

In het taxatierapport zijn vier vergelijkingsobjecten, allen gelegen te R, vermeld:

Blijkens het taxatierapport is de berekening van de waarde als volgt opgebouwd:

2.3. Eiser heeft in het geding gebracht een Periodiek Instandhoudingsplan 2007 tot en met 2012 (hierna: P.I.P.). Het P.I.P. is opgesteld door A BV, de inspectiedatum was 18 april 2006. Hierin staat, voor zover van belang, vermeld:

De kosten van het achterstallig onderhoud worden in het P.I.P.-rapport berekend op € 866.771,19.

2.4. Tot de stukken behoort voorts een door eiser in het geding gebracht en door A opgesteld taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak. In dit rapport heeft hij de bestemmingswaarde vastgesteld op € 1.000.000.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1. In geschil is de juistheid van de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op de waardepeildatum.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, welke stukken als hierbij ingevoegd dienen te worden aangemerkt.

3.3. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:

De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar. Verweerder verwijst naar villa’s in de omgeving, maar dit zijn gewone woonhuizen. Deze woonhuizen zijn veel couranter dan een groot landhuis. De vaste lasten en onderhoudskosten van een landhuis zijn enorm. De inhoud van het landhuis is veel groter dan de inhoud van de vergelijkingsobjecten, maar dat betekent niet dat de waarde daardoor veel hoger is. De waarde is eerder lager in verband met de incourantheid en de hoge kosten en vaste lasten. Het enige object dat vergelijkbaar is, is het naastgelegen landgoed “X”. Vorig jaar is er een openbare inschrijving geweest voor landgoed “X”. Dit heeft niet tot verkoop geleid. Er zijn biedingen geweest tussen de € 750.000 en de € 2.000.000 voor het gehele landgoed. De gemeente Velsen is de eigenaar. De gemeente wil het landgoed verkopen, omdat de onderhoudskosten te hoog oplopen. Landgoed “X” heeft neveninkomsten uit een Taveerne en uit een Home and Gardenfair.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet woz wordt de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uit maakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, in zoverre in afwijking van het tweede lid van dat artikel, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is, en worden gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. De uitkomst van een dergelijke waardering wordt bestemmingswaarde genoemd en komt tot stand door de waarde in het economisch verkeer te corrigeren met een zogenaamde instandhoudingsfactor.

4.3. In de artikelen 16 en 18, derde lid, Wet woz zijn regels neergelegd voor de afbakening van de te waarderen onroerende zaak. Ingevolge artikel 2, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet woz (hierna: Uitvoeringsregeling), waarmee uitwerking is gegeven aan artikel 18, derde lid, Wet Woz, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.

4.4. De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde bij verweerder ligt. Verweerder heeft als enig bewijsmiddel daartoe overgelegd het taxatierapport van D.

4.7. In het taxatierapport heeft taxateur D ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak dan ook terecht gezocht naar de waarde in het economisch verkeer alvorens een correctie met de zogenaamde instandhoudingsfactor toe te passen om de bestemmingswaarde te bepalen. Hij heeft gezocht naar verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten, welke zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Deze werkwijze is op zichzelf ook in overeenstemming met de waarderingsregels krachtens de Wet woz.

4.9. Voorts heeft de taxateur gelet op de waarde-instructie bij de afleiding van de bestemmingswaarde van de waarde van de woning in het economisch verkeer niet de juiste instandhoudingsfactor toegepast. De taxateur hanteert uitsluitend een instandhoudingfactor gebouwd van 0.90. Zoals in de waarde-instructie is neergelegd in hoofdstuk 4 “Bestemmingswaarde” betreft de instandhoudingsverplichting die in de waardevaststelling moet worden verdisconteerd, enerzijds het ongebouwde landgoed en anderzijds de op het landgoed voorkomende gebouwde onderdelen die economisch of praktisch niet of nauwelijks nut hebben. Deze aanpak leidt tot twee afzonderlijke factoren: een voor de instandhoudingsverplichting “ongebouwd” en een voor de instandhoudingsverplichting “gebouwd”. De enkele factor gebouwd die de taxateur heeft gehanteerd, is met dit uitgangspunt niet in overeenstemming.

4.10. Eiser betoogt dat de instandhoudingsfactor ongebouwd 0,60 moet zijn, omdat het landgoed in zijn geheel beschermd is op grond van de Monumentenwet 1988 als complex historische buitenplaats. Daardoor is volgens hem het onderdeel “park/vijvers/oude tuinen” van tabel I uit de taxatie-instructie NSW-landgoederen van toepassing.

De rechtbank kan hem daarin niet volgen. Uit de niet betwiste beschrijving van eiser ter zitting van het landgoed volgt, dat niet het gehele landgoed valt onder het de beschrijving “park/vijvers/oude tuinen”. Er is immers ook een groot deel bos en een deel weiland. De rechtbank berekent de instandhoudingsverplichting ongebouwd op basis van de ter zitting verstrekte gegevens als volgt:

4.11. Zoals eiser terecht heeft aangevoerd, heeft de instandhoudingsfactor gebouwd betrekking op onderdelen die niet economisch rendabel te maken zijn. Dit zijn in elk geval rijksmonumenten met een eigen monumentennummer die een samenstellend onderdeel uitmaken van het beschermd historisch complex buitenplaats W. Het gaat, zo is niet in geschil om een moestuinmuur, hekwerk, toegangshek, ijskelder, tuinbeeld Flora en tuinbeeld Neptunus. Het aandeel van deze onderdelen heeft eiser onweersproken gesteld op 7% van de totale instandhoudingskosten. Aan de hand van tabel II uit de waarde-instructie volgt daar een factor uit van 0,96.

4.12. Uit het voorgaande volgt voor het landhuis van eiser een totale instandhoudingsfactor van 0,65 (0,67 x 0,96). Nu de door verweerder ingeschakelde taxateur slechts een (totale) factor van 0.90 heeft toegepast, kan de in het taxatierapport bepleite (bestemmings)waarde de rechtbank ook om deze reden niet overtuigen.

4.13. Eiser heeft de door hem bepleite bestemmingswaarde van € 1.000.000 echter ook niet aannemelijk gemaakt. Voor deze waarde verwijst hij naar een taxatierapport van A, beëdigd rentmeester/taxateur NVR, van 23 mei 2007. Dit taxatierapport is onvoldoende overtuigend omdat de afleiding van marktgegevens in het rappport op geen enkele wijze inzichtelijk is gemaakt. Onduidelijk is ook hoe het object exact is afgebakend. In het rapport wordt een totale instandhoudingsfactor genoemd van 0.6. De rechtbank leidt daar uit af dat de taxateur uit gaat van een waarde in het economisch verkeer van afgerond € 1.650.000, hoewel dat bedrag niet met zoveel woorden wordt genoemd. Als vergelijkingsobject wordt verwezen naar het naastgelegen landgoed “X”. Hiervan worden echter geen verkoopgegevens van op of rond de waardepeildatum overgelegd en er zijn geen nadere gegevens, zoals inhoud, oppervlakte, staat van onderhoud, bekend.

4.14. Nu verweerder ten onrechte een dierenverblijf en de ondergrond onder de te waarderen onroerende zaak heeft begrepen, de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en de juistheid van die waarde ook niet anderszins is gebleken, dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank kan zelf in de zaak voorzien. Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde zal de rechtbank, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken naar voren is gebracht, de waarde van de onroerende zaken voor toepassing van de Wet woz en naar waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vaststellen - uitgaande van een waarde in het economisch verkeer voor opstal/landhuis en schuur van € 1.750.000 en met een instandhoudingsfactor van 0,65 - op afgerond € 1.150.000.

5. Proceskosten

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 4 september 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, rechter, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.