Rechtbank Haarlem, 20-09-2007, BB5389, 06/3367

Gegevens

Instantie: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 20 september 2007

Datum publicatie: 19 oktober 2007

ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2007:BB5389

Zaaknummer: 06/3367

Inhoudsindicatie

Woz-waardebepaling van een ziekenhuis op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In beroep heeft de gemeente een lagere waarde bepleit en het door eiseres ingebrachte rapport op meerdere punten gevolgd. De rechtbank volgt bij de beoordeling van de resterende geschilpunten partijen in toepassing van de Taxatiewijzer Gezondheidszorg. Daarin wordt voor de restwaarde van technische installaties 40% gehanteerd. Geen van partijen heeft zijn standpunt over afschrijving wegens belemmering van gebruiksmogelijkheden aannemelijk gemaakt. De Taxatiewijzer biedt hier onvoldoende aanknopingspunten, zodat de rechtbank dat percentage in goede justitie vaststelt. Eiser heeft in het licht van de Taxatiewijzer een totaalpercentage van 15 % afschrijving wegens excessieve gebruikskosten ook niet onderbouwd, zodat de rechtbank met het door verweerder gehanteerde percentage van 10 % volstaat.

Uitspraak

RECHTBANK HAARLEM

Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 06/3367

Uitspraakdatum: 20 september 2007

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

de stichting X, door partijen aangeduid als: X, gevestigd te Z, eiseres,

gemachtigde: mr. A (B en C te Q)

de heffingsambtenaar van de Gemeente Zaanstad (Sectorhoofd Belastingen/Hoofd afdeling Heffing & Invordering), verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan het a-plein 58 te Z voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 en per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 56.333.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.

1.2 Eiseres heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat verweerder heeft ontvangen op 2 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2006 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 53.988.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3 Eiseres heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat de rechtbank heeft ontvangen op

8 maart 2006. De gronden van het beroep zijn ingediend bij brief van 2 mei 2006.

1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.5 Eiseres heeft zich bij brief van 4 april 2007 met bijlage, schriftelijk uitgelaten.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2007 te Haarlem.

Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, tot bijstand vergezeld van mr. D. Verweerder is verschenen in de persoon van E, bijgestaan door F, G en H. Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. De rechtbank rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiseres was op 1 januari 2003 de eigenares en gebruikster van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als X, gelegen aan het a-plein 58 te Z (hierna: het ziekenhuis).

2.2. Het ziekenhuis bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 79.708 m², waarop zich in 1967 gebouwde en in 1987 gebouwde opstallen bevinden met oppervlakten van respectievelijk 23.458 m² en 32.744 m² (totaal 56.202 m²).

Tot de in 1967 gebouwde opstal behoren de volgende objectonderdelen (voorafgegaan door bouwdeelnummers):

61 t/m 64 Polikliniek

71 Apotheek

73 Overige ruimten

74 Werkplaats dienst

82 Technische ruimten

83 Overige ruimten

84 Psychiatrische afdeling/deeltijdbehandeling

Tot de in 1987 gebouwde opstal behoren de volgende objectonderdelen (voorafgegaan door bouwdeelnummers):

11 Algemene verpleging

12 Hal

13 Algemene verpleging / Kraamverpleging

14 PAAZ Poliklinisch

15 Kinderverpleging

20 Röntgendiagnostiek

31+32 Revalidatie / Fysiotherapie

33 Entree / Auditorium

41 Polikliniek

42 Spoedeisende hulp / Polikliniek

43 Laboratoriumruimten

50 Mortuarium

Het objectonderdeel met bouwnummer 75 betreft de Centrale keuken. Deze opstal is ook gebouwd in 1967, maar is in 2001 gerenoveerd.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1. Tussen partijen is in geschil de waarde die aan het ziekenhuis moet worden toegekend naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Niet is in geschil dat waardering naar de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde leidt tot de juiste waardevaststelling.

3.2. Eiseres bepleit een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 27.100.000. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt een taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt op 2 mei 2006 door mr. D, J (Register taxateur) en mr. A. De ongecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal gebouwd in 1967 (met uitzondering van de in 2001 gerenoveerde centrale keuken) hebben de taxateurs bepaald op € 1800 per m². De ongecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal gebouwd in 1987 is bepaald op € 2000 per m². Voor het bepalen van de correctie wegens technische afschrijving kent eiseres, onder verwijzing naar het taxatierapport, aan de te onderscheiden bouwdelen een levensduur en een restwaarde toe als hierna is vermeld.

Levensduur Restwaarde

Ruwbouw 50 30%

Afbouw/vaste inrichting 30 25%

Installaties 20 20%

Eiseres gaat voor de functionele afschrijving op (alle objectonderdelen van) de opstal gebouwd in 1967 uit van 30% wegens economische veroudering, van 60% wegens belemmering van gebruiksmogelijkheden en van 15% wegens excessieve gebruikskosten. Voor de functionele afschrijving op (alle objectonderdelen van) de opstal gebouwd in 1987 gaat zij uit van een afschrijving van (eveneens) 30% wegens economische veroudering, van 40% wegens belemmering van de gebruiksmogelijkheden en van 10% wegens excessieve gebruikskosten.

Voorts heeft eiseres vanwege de aanwezigheid van asbest een aftrek ten bedrage van € 500.000 in aanmerking genomen.

3.3. Verweerder heeft in zijn verweerschrift een nader standpunt ingenomen en aangegeven dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het ziekenhuis per waardepeildatum € 43.336.000 bedraagt. Voor de Centrale keuken (objectonderdeel 75) heeft verweerder de gecorrigeerde waarde vastgesteld op € 1.098.500. Bij de waardebepaling is verweerder uitgegaan van een ongecorrigeerde vervangingswaarde van € 1800 per m² voor de opstal gebouwd in 1967 en van € 2000 per m² voor de opstal gebouwd in 1987. Voorts heeft verweerder wegens aanwezigheid van asbest een eenmalige aftrek ten bedrage van € 500.000, conform het standpunt van eiseres, in aanmerking genomen.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde ingebracht de “Taxatiewijzer Gezondheidszorg”, met dagtekening 1 september 2003, opgemaakt door de Dienst Belastingen van de gemeente Q, en ter zitting een Taxatiekaart ingebracht waarop zijn uiteindelijk standpunt over de taxatieopbouw is weergegeven. Verweerder heeft voor het bepalen van de correctie wegens technische afschrijving een levensduur en een restwaarde toegekend als hierna vermeld.

Levensduur Restwaarde

Ruwbouw 50 30%

Afbouw/vaste inrichting 30 25%

Installaties 15 40%

Verweerder gaat voor de functionele afschrijving op de objectonderdelen gebouwd in 1967 met bouwnummers 62/64, 71, 73, 74 en 82 uit van een afschrijving van 30%, van 50% op het objectonderdeel met bouwnummer 84 en van 90% op het objectonderdeel met bouwnummer 83 wegens economische veroudering. Voor alle bouwdelen uit 1967 hanteert hij een afschrijving van 15 % wegens belemmering van gebruiksmogelijkheden en een afschrijving van 10% wegens excessieve gebruikskosten. Verweerder heeft ter zitting aangegeven voor de functionele afschrijving op de objectonderdelen gebouwd in 1987 met bouwnummers 11, 13 en 15 uit te gaan van een afschrijving van 30 tot 40 % en van 5% op de objectonderdelen 12, 14, 20, 31+32, 33, 41, 42, 43, 50 en 61 wegens economische veroudering en van 15% wegens belemmering van de gebruiksmogelijkheden en van 10 % wegens excessieve gebruikskosten op alle objectonderdelen van de opstal gebouwd in 1987.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Aangezien verweerder in beroep een lagere waarde bepleit dan in de bestreden uitspraak op bezwaar is het beroep gegrond en kan die uitspraak niet in stand blijven. Nu eiseres zich in dat nader standpunt niet kan vinden, zal de rechtbank onderzoeken of de in beroep door verweerder bepleite waarde juist is en zij zelf in de zaak kan voorzien.

4.2 Voor de onderbouwing van hun standpunten hebben beide partijen verwezen naar de onder 3.3. genoemde Taxatiewijzer Gezondheidszorg waarin een taxatieopbouw en kengetallen voor waardering van onder meer ziekenhuizen naar waardepeildatum januari 2003 zijn opgenomen. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen in de hantering van de daarin neergelegde gegevens niet te volgen en zal de Taxatiewijzer bij de beoordeling van de geschilpunten daarom tot uitgangspunt nemen. Voorts neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat in beginsel op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de door hem bepleite hogere waarde dan de waarde die eiser heeft bepleit, voor het ziekenhuis niet te hoog is.

4.3. Tussen partijen bestaat geen geschil over de oppervlakten van de onderscheiden onderdelen van het ziekenhuis en van de tot het ziekenhuis behorende grond, over de ongecorrigeerde vervangingswaarde per m², over de technische afschrijving op de bouwdelen ruwbouw en afbouw en over het waardedrukkend effect van de aanwezigheid van asbest. Voorts bestaat tussen partijen geen geschil (meer) over de gecorrigeerde vervangingswaarde van de Centrale keuken (objectonderdeel 75), zoals verweerder die tot uitgangspunt heeft genomen. Er resteren de hierna te bespreken geschilpunten.

Technische afschrijving installaties

4.4. Partijen houdt in de eerste plaats verdeeld wat de technische afschrijving op de installaties moet zijn. Eiseres hanteert 20 jaren voor levensduur en 20% voor de restwaarde. Verweerder hanteert 15 jaren voor levensduur en neemt 40% voor de restwaarde in aanmerking. Verweerder heeft de Taxatiewijzer gevolgd en onder verwijzing naar paragraaf 3.4 zich op het standpunt gesteld dat, gelet op de grote gevolgen die het uitvallen van installaties voor de processen heeft van een ziekenhuis, de restwaarde van installaties niet beneden 40% van hun vervangingswaarde geraakt. Met de verwijzing naar de Taxatiewijzer heeft verweerder een voldoende overtuigende onderbouwing van zijn standpunt gegeven. Eiseres heeft daartegenover geen overtuigende onderbouwing gegeven die aanleiding vormt af te wijken van het in de Taxatiewijzer neergelegde kengetal en de daarvoor gegeven motivering. Dat sprake is van feitelijk langer gebruik van installaties dan de relatief snelle afschrijving in 15 jaren volgens de Taxatiewijzer, vormt geen overtuigend argument om met een lagere restwaarde dan 40% te rekenen. Het gelijk op dit punt is derhalve aan verweerder.

4.5. Partijen zijn voorts verdeeld over de te hanteren functionele afschrijving wegens economische veroudering, belemmering van gebruiksmogelijkheden van het ziekenhuis in zijn geheel en wegens excessieve gebruikskosten van de in 1967 gebouwde opstal.

Functionele afschrijving wegens economische veroudering

4.5.1. Eiseres heeft de door haar gehanteerde afschrijving van 30% op het gehele ziekenhuis wegens economische veroudering onderbouwd door te wijzen op het aantal bedden dat daadwerkelijk wordt gebruikt (de feitelijke capaciteit). Verweerder heeft ter zitting aangegeven alleen voor de objectonderdelen 11, 13, en 15, zijnde de verpleegafdelingen uit 1987 - alsnog bereid te zijn 30 tot 40 % af te schrijven wegens economische veroudering. In de door beide partijen op dit punt gevolgde Taxatiewijzer is op pagina 9 onder Economische veroudering het volgende opgenomen: "Bepaling: de capaciteit van de instelling in verhouding tot het daadwerkelijk aantal bedden (te groot/te klein)(cursivering rechtbank)”. Gelet op dit uitgangspunt in de Taxatiewijzer verwerpt de rechtbank het standpunt van eiseres dat bij de functionele afschrijving wegens economische veroudering op alle objectonderdelen van het ziekenhuis een (zelfde) afschrijving van 30% wegens een afname van het aantal bedden in aanmerking moet worden genomen. Ten aanzien van de bouwdelen 62/64, 71, 73, 74, 82, 83 en 84 (bouwdelen uit 1967) was verweerder reeds aan eiseres tegemoet gekomen. Voor de andere bouwdelen is verweerder met een overigens niet bestreden percentage van 5 % enigszins aan eiseres tegemoetgekomen. De rechtbank zal daarom voor de objectonderdelen 11, 13, en 15 rekenen met 35% en overigens verweerder volgen.

Functionele afschrijving wegens belemmering van gebruiksmogelijkheden

4.5.2. Eiseres heeft de door haar gehanteerde afschrijving wegens belemmering van gebruiksmogelijkheden - 60% voor de opstal uit 1967 en 40% voor de opstal uit 1987 - toegelicht door te wijzen op de uit functioneel oogpunt verouderde indeling en inrichting van het ziekenhuis in zijn geheel. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat hij voor de door hem in aanmerking genomen afschrijving wegens belemmering van gebruiksmogelijkheden - 15% voor beide opstallen - geen concrete onderbouwing heeft. Hij heeft slechts opgemerkt rekening te hebben gehouden met de kosten die het ziekenhuis maakt en de overlast die het ziekenhuis ondervindt en daarom 15% in aanmerking genomen. De rechtbank is van oordeel dat geen van beide partijen de door hen voorgestane percentages aannemelijk heeft gemaakt. Vaststaat dat het ziekenhuis enige mate beperkt is in zijn gebruiksmogelijkheden. Nu de Taxatiewijzer evenmin aanknopingspunten biedt voor een exacte vaststelling van voornoemde afschrijving, zal de rechtbank deze in goede justitie vaststellen op 25% voor (alle objectonderdelen van) de opstal gebouwd in 1967 en op 20% voor (alle objectonderdelen van) de opstal gebouwd in 1987.

Functionele afschrijving wegens excessieve gebruikskosten van de in 1967 gebouwde opstallen

4.5.3. Eiseres heeft de door haar voorgestane afschrijving wegens excessieve gebruikskosten - 15% - onderbouwd door onder meer te wijzen op hoge stookkosten (vanwege het ontbreken van dubbele beglazing) in het gebouw van 1967. Verweerder heeft voor dit onderdeel 10% in aanmerking genomen. De Taxatiewijzer kent op pagina 10 slechts een standaardaftrek toe van 5% afzonderlijk voor de onderdelen Enkel glas, Hoge ruimte en Houten gevel. Eiseres heeft het door haar in aanmerking genomen hogere percentage derhalve niet onderbouwd met in de Taxatiewijzer genoemde onderdelen. Nu geen sprake is van houten gevels, moet de conclusie immers zijn dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de afschrijving wegens excessieve gebruikskosten op de opstal uit 1967 nog hoger moet zijn dan het door verweerder gehanteerde percentage. De rechtbank zal verweerder op dit punt volgen.

Conclusie

4.6. De cijfermatige uitwerking van het voorgaande heeft de rechtbank verwerkt in een taxatiekaart, die als bladzijden 7en 8 aan de uitspraak zijn gehecht. De inhoud van de kaart behoort tot deze uitspraak.

4.7. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de bij beschikking vastgestelde waarde van het ziekenhuis verlagen tot € 38.580.731 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 dienovereenkomstig verlagen.

5. Proceskosten

Nu eiseres gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, acht de rechtbank termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op € 644 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, wegingsfactor 1).

6. Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- stelt de waarde van het ziekenhuis per de peildatum 1 januari 2003 vast op € 38.580.731 en

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;

- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 dienovereenkomstig;

- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan eiseres van € 644 aan proceskosten en wijst de

gemeente Zaanstad aan dit bedrag aan eiseres te vergoeden; en

- gelast dat de gemeente Zaanstad het betaalde griffierecht van € 281 aan eiseres vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 20 september 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, voorzitter, mr. G.W.J. Harten en mr. L.F. Roseval, rechters, in tegenwoordigheid van J.J. Graanstra als griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.