Rechtbank Haarlem, 09-05-2008, BD1610, 07/5367

RECHTBANK HAARLEM

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Zitting

Bij het onderzoek ter zitting van 25 april 2008 te Haarlem zijn verschenen en gehoord A als gemachtigde van eiseres, tot bijstand vergezeld van, B en C alsmede verweerder, vertegenwoordigd door D, tot bijstand vergezeld van E, taxateur.

Geschilomschrijving

In geschil is de uitspraak op het bezwaarschrift tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007.

Verzoek om aanhouding van de zaak

Verweerder heeft (voorafgaande en ook tijdens) de zitting verzocht om aanhouding van de behandeling teneinde de resultaten van een lopend onderzoek af te wachten en de door hem verdedigde waarde te verifiëren en desgewenst nader te onderbouwen.

De rechtbank wijst dit verzoek af.

Van onderhandelingen tussen partijen die op korte termijn kunnen leiden tot het alsnog bereiken van overeenstemming (hetgeen aanleiding zou kunnen zijn de zaak aan te houden) is geen sprake nu verweerder eerst de resultaten van het lopende onderzoek wenst af te wachten alvorens te beslissen over (eventuele) vervolgstappen.

Dat in de bestanden en daarmee in het taxatierapport van de onderhavige woning fouten zijn opgetreden, dient voor risico van verweerder te komen en te blijven. Anders dan verweerder kennelijk meent is de beroepsprocedure (en een eventuele aanhouding van de zaak) niet bedoeld om verweerder extra tijd te gunnen om door hem gemaakte fouten te herstellen en de door hem vastgestelde waarde nader te kunnen onderbouwen.

Dat verweerder heeft verzuimd om gedurende de bezwaarfase en/of het tijdsverloop tussen het indienen van het beroepschrift en deze mondelinge behandeling, nader onderzoek te verrichten naar de objectkenmerken van de onderhavige woning en de gehanteerde vergelijkingspanden (hetgeen zoals hierna zal worden besproken, in de reden zou hebben gelegen) dient voor zijn risico te komen.

De rechtbank merkt in dit verband voorts op dat verweerder, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld tijdens de mondelinge behandeling, niet de toezegging heeft gedaan om de door de rechtbank vastgestelde waarde ambtshalve te verminderen indien de resultaten van het onderzoek daartoe aanleiding zullen geven. Indien er van uit moet worden gegaan dat verweerder niet de hoogst mogelijke waarde wenst vast te leggen voor de onderhavige woning, maar de juiste waarde, had het verweerder gesierd indien hij bedoelde toezegging wel had gedaan.

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.

Van de woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

3. Verweerder heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 479.000 bedraagt.

Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waarde nader vastgesteld op € 420.000.

5. E voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor de objecten aan de b-laan 1, 2 en 3 te Z zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 2. bedoelde waarde.

De rechtbank vindt echter aanleiding de gegevens omtrent het object b-laan 3 buiten aanmerking te laten omdat de verkoop daarvan op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip is gerealiseerd (te weten op 16 januari 2003) dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de gezochte waarde van de onderhavige woning.

6. Gelet op de in het overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, bouwjaar en aanwezige bijgebouwen, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in beginsel als referentiepanden zouden kunnen dienen.

Echter, uit de overgelegde stukken (zoals een Rapportage van bevindingen WOZ van de gemeente Z) en de toelichting van verweerder en de taxateur ter zitting blijkt dat in de gemeentelijke bestanden de objectkenmerken van de in de gemeente gelegen woningen niet op uniforme wijze zijn vastgelegd, ten onrechte bijgebouwen bij hoofdgebouwen zijn gevoegd, en voorts verschillen zijn ontstaan in de (onderlinge) waardeverhoudingen.

Op grond van deze bevindingen komen verweerder en taxateur tot de conclusie dat ook in de objectkenmerken van de onderhavige woning en de referentiepanden (zoals vermeld in het taxatierapport) fouten kunnen zijn geslopen, terwijl op dit moment nog geen uitspraak kan worden gedaan over de omvang van de mogelijke fouten. Zo kan een fout zich beperken tot een verschil van enkele m³’s bij de aangegeven inhoud van een pand, maar kan dit verschil ook groter zijn en kan voorts de werkelijke inhoud zowel groter zijn als aangegeven in het rapport, als kleiner.

7. Nader onderzoek, dat op dit moment wordt uitgevoerd, moet duidelijkheid brengen over de aard en omvang van de fouten in de gemeentelijke bestanden. Verweerder is, zo begrijpt de rechtbank, van opvatting dat hij gehouden is de resultaten van dit onderzoek af te wachten.

Verweerder heeft in afwachting van de resultaten van dit onderzoek geen pogingen in het werk gesteld om (ten behoeve van de mondelinge behandeling van het onderhavige beroep) de gegevens zoals vermeld in het taxatierapport te verifiëren of te controleren. Verweerder en de taxateur volstaan met het ter zitting aangeven dat zij geen zekerheid hebben over de juistheid van de objectkenmerken van de in het taxatierapport genoemde panden, inclusief de onderhavige woning. De taxateur heeft verklaard, in reactie op vragen van de rechtbank, dat er waarschijnlijk fouten zitten in de door hem vastgelegde objectkenmerken, maar kan geen uitlating doen over de aard en de omvang van deze fouten.

Ter zitting blijkt voorts dat in het taxatierapport bij het object aan de b-laan 1 een foto is geplaatst van een geheel ander pand, voor deze fout bewust is gekozen, en de taxateur (hoewel op de hoogte van deze fout) geen aanleiding heeft gezien om de rechtbank hieromtrent correct te informeren.

Onder deze omstandigheden kan aan het taxatierapport (inclusief de daarin opgenomen waarde van de onderhavige woning) geen enkele waarde worden toegekend.

8. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 420.000 niet te hoog is.

Met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, is verweerder daarin niet geslaagd.

9. Eiseres is van opvatting dat de waarde van haar woning tot € 402.000 moet worden verminderd.

De rechtbank merkt allereerst op dat - anders dan gemachtigde meent - de waarde van een woning niet kan worden vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde van buurpanden en/of vergelijkbare panden, en evenmin aan de hand van de ontwikkeling van de WOZ-waarden van deze panden in de voorafgaande periode. Deze vergelijking is weliswaar (en naar later is gebleken, terecht) aanleiding geweest voor nader onderzoek naar de kwaliteit van de gemeentelijke bestanden, maar kan geen basis zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning.

Voor het vaststellen van de waarde van de onderhavige woning dient daarentegen te worden uitgegaan van de voor deze woning op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs (hetgeen zich niet heeft voorgedaan) dan wel, de op of rond de peildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoop¬prijzen van vergelijkingsobjecten (zoals onder 5. omschreven).

10. De rechtbank kan verweerder niet volgen in de door hem verdedigde waarde nu iedere basis daarvoor ontbreekt, aangezien aan het overgelegde taxatierapport geen waarde kan worden gehecht.

De rechtbank kan eiseres evenmin volgen in de door haar verdedigde waarde, nu de basis waarvoor (zijnde het aansluiten bij de WOZ-waarde(ontwikkeling) van andere panden) onjuist is.

De rechtbank stelt alsdan, gelet op het vorenstaande, met name de door een taxateur in november 2005 namens de gemeente vastgestelde taxatiewaarde van € 383.000, en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de woning, voor de toepassing van de wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2005, in goede justitie vast op € 410.000.

In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

De proceskosten van eiseres zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 4 (de reiskosten voor gemachtigde) plus de gevraagde vergoeding voor onkosten ad. € 100 (waartegen verweerder zich ter zitting niet heeft verzet).

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van verweerder;

- vermindert de vastgestelde waarde tot € 410.000;

- gelast dat de gemeente Z aan eiseres vergoedt het gestorte griffierecht van € 39;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres voor een bedrag van € 104, en wijst de gemeente Z aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.