Rechtbank Haarlem, 10-07-2008, BD7151, 07/3883 tot en met 07/3885

Procedurenummers: AWB 07/3883 tot en met AWB 07/3885

Uitspraakdatum: 10 juli 2008

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

X, wonende te Z, eiser,

en

de inspecteur van de Belastingdienst/P, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 mei 2007 in één geschrift de hiervoor bedoelde aanslagen gehandhaafd.

1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 13 juni 2007, ontvangen bij de rechtbank op 14 juni 2007, beroep ingesteld. Eiser heeft de motivering van het beroepschrift bij de rechtbank ingediend op 27 november 2007.

1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.5. Verweerder heeft vóór de zitting per fax een pleitnota toegezonden aan de rechtbank en aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2007, tegelijkertijd met het onderzoek in de zaken van A, de broer van eiser, procedure nummers 07/3880 tot en met 07/3882. Eiser is verschenen, bijgestaan door B, C, D en E. Namens verweerder zijn verschenen mr. F, G en H, rijkstaxateur. Namens eiser is ter zitting een pleitnota voorgedragen en zijn exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiser en zijn broer houden via hun houdstermaatschappijen ieder 50% van de aandelen in I B.V. Laatstgenoemde BV houdt sinds 1992 een deel, en sinds 1995 alle aandelen in J Holding B.V. (hierna: de BV). De BV exploiteert een woonwinkel.

2.2. Met ingang van 1 oktober 1992 is de BV een huurovereenkomst aangegaan met K voor het pand a-straat 1 te Q (in de stukken ook omschreven als b-straat 1/ a-straat 2, hierna: het pand). K is niet gelieerd aan de BV of aan eiser en zijn broer en de huurovereenkomst is op zakelijke wijze tot stand gekomen. Bij het vaststellen van de omvang van de huurprijs is in aanmerking genomen dat de BV de onderhoudskosten en investeringsverplichtingen voor haar rekening neemt.

2.3. In 1992 en 1993 heeft de BV investeringen gedaan in het pand waardoor onder meer het vloeroppervlak van het pand is uitgebreid van 1900m² naar 4500m².

2.4. In 1997 hebben eiser en zijn broer in privé ieder 50% van de eigendom van het pand gekocht van K voor ƒ 2.316.000,- (€ 1.050.955). De huurovereenkomst tussen K en de BV is per 26 november 1997 door eiser en zijn broer voortgezet tussen eiser, zijn broer en de BV. Tussen eiser en zijn broer enerzijds en de BV anderzijds is tevens overeengekomen dat eiser en zijn broer, zijnde de verhuurders, verplicht zijn een vergoeding te betalen voor de door de huurder aangebrachte verbeteringen indien de huurovereenkomst wordt beëindigd. In de overeenkomst uit 1997 is tussen eiser en zijn broer en de BV overeengekomen:

2.5. Tot de gedingstukken behoort een aanvraag voor een minnelijke waardering van over te dragen onroerende zaken van 27 november 2000. Deze aanvraag is namens eiser en zijn broer gedaan door L, verbonden aan M Makelaardij o.g. De aanvraag is gezonden aan de belastingdienst, Registratie en Successie te Rijswijk. In de aanvraag is voor zover van belang vermeld:

‘verzoekt voor de heffing van overdrachtsbelasting/(…) minnelijke waardering van de aan ommezijde omschreven onroerende zaak/zaken* wegens overdracht aan de volgende verkrijger(s):

naam en voorletters : 1. N B.V., b-straat 1 te (0000 AA) Q. (…)

2.6. In het taxatierapport van 16 februari 2001, dat is opgesteld door M, Makelaardij o.g. is voor zover van belang het volgende vermeld:

Uit bijlage 1 bij het taxatierapport volgt dat bij de waardeberekening van het pand is uitgegaan van in totaal 4508m² (1.519 m² voor de begane grond, 1.519m² voor de eerste verdieping en 1.470m² voor de tweede verdieping) en een huurwaarde per jaar voor het gehele pand van ƒ 1.023.365.

2.7. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport, opgemaakt in opdracht van verweerder, van 11 april 2007. Hierin is, rekening houdend met de door de huurder aangebrachte verbeteringen aan het pand, de waarde voor 1900m² gewaardeerd op € 1.600.000.

2.8. Eiser en zijn broer hebben op 22 december 2004 van AA, werkzaam bij BB makelaars, een schrijven ontvangen waarin de waarde in verhuurde staat van het pand van € 4.356.290 als juist is beoordeeld.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1.1. In geschil is of eiser misbruik van procesrecht heeft gemaakt door in het ingediende beroepschrift geen motivering op te nemen en deze pas op 27 november 2007 in te dienen waardoor verweerder onvoldoende tijd heeft gehad om te reageren.

3.1.2. Verder is in geschil het antwoord op de vraag of partijen voor de waarde van het pand per 1 januari 2001 voor de toepassing van artikel 3.92 Wet IB zijn gebonden aan de uitkomst van het taxatierapport van 16 februari 2001.

3.1.3. Indien de rechtbank de in 3.12. genoemde vraag ontkennend beantwoordt, is de waarde van het pand per 1 januari 2001 in geschil. Voor het jaar 2001 is tevens in geschil of op het pand kan worden afgeschreven en zo ja tot welk bedrag. Eveneens is in geschil op welk bedrag de terugbetalingsverplichting als bedoeld in 2.4. per 1 januari 2001 moet worden gewaardeerd.

3.1.4. Indien de rechtbank de waarde van het pand op een hoger bedrag dan € 1.600.000 stelt, is in geschil of de huur, zoals deze voortvloeit uit de huurovereenkomst van 1992 en de aanvulling daarop in 1997 in het jaar 1999 en 2000 als een zakelijke huur kan worden aangemerkt, dan wel of deze op een hoger bedrag moet worden gesteld.

3.1.5. Tot slot is in geschil of verweerder handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, omdat verweerder over de jaren 1999 en volgende uitgaat van een hogere huur dan voortvloeit uit de huurovereenkomst terwijl verweerder de waarde van de onroerende zaak vaststelt op basis van een lagere huur.

3.2. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.2. De rechtbank overweegt dat eiser de algemene regels van behoorlijk procesrecht niet heeft geschonden. Het door eiser ingediende beroepschrift voldoet aan de eisen van artikel 6:5 AWB. Verder is eiser gerechtigd om op grond van artikel 8:52 AWB tot tien dagen voor de zitting nadere stukken in te dienen. Eiser heeft de motivering van het beroepschrift tijdig ingediend, zodat hierin geen misbruik kan worden onderkend. Dat eiser reeds eerder deze motivering zou hebben gemaakt en zou hebben gewacht met het indienen hiervan om daardoor verweerder in een nadelige positie te brengen, is door verweerder niet aannemelijk gemaakt. Het enkele feit dat er facturen door de gemachtigde aan eiser zijn verzonden is hiervoor niet doorslaggevend. Verweerder heeft voldoende gelegenheid gehad om op de nadere motivering van het beroepschrift te reageren.

4.4. Eiser stelt dat het verzoek om minnelijke waardering is gedaan om discussies over de waarde te voorkomen. Door uit te gaan van de waarde voor de overdrachtsbelasting wordt volgens eiser bereikt dat de waarde in het economisch verkeer tussen onafhankelijke partijen wordt vastgesteld. Deze waarde is gelijk aan de waarde voor de terbeschikkingstellingsregeling zodat niet van belang is dat is gevraagd om een vaststelling van de waarde voor de overdrachtsbelasting. Verder is er volgens eiser geen sprake van bedrog of misleiding, zodat verweerder aan de waardevaststelling is gebonden.

4.5. Uit het arrest van de Hoge Raad 21 december 2007, nr. 42 933 gepubliceerd in VN 2008/2.7 leidt de rechtbank af dat eiser de inhoud van stukken spontaan aan de inspecteur moet openbaren indien deze stukken informatie bevatten waarvan eiser wist of redelijkerwijs behoorde te weten dat die voor verweerder bepalend zouden zijn voor zijn beslissing om een afspraak over de waarde van het pand te maken. Daarnaast verwijst de rechtbank naar de conclusie van A-G Van Ballegooijen van 21 december 2006, nr 42 933, gepubliceerd in VN 2007/13.4 waarin hij concludeert dat dit eveneens geldt voor het ontbreken van mededelingen. Voorts is van belang om na te gaan of verweerder een verwijt kan worden gemaakt in die zin dat hij meer onderzoek had moeten doen alvorens over te gaan tot de waardevaststelling.

4.6. Verweerders stelling dat hij niet gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst, omdat in de aanvraag is vermeld dat het een waardering voor de overdrachtsbelasting betrof, is naar het oordeel van de rechtbank op zich niet voldoende om verweerder niet aan de overeenkomst gebonden te achten. Partijen zijn eensluidend van oordeel dat de waarde zoals deze voor de overdrachtsbelasting dient te worden vastgesteld in het algemeen eveneens heeft te gelden als de waarde die in aanmerking wordt genomen voor de terbeschikkingstellingsregeling. Alhoewel de rechtbank met verweerder van mening is dat eiser in de aanvraag had moeten vermelden dat het een waardering voor de inkomstenbelasting betrof, is doorslaggevend dat de waarde voor zowel de overdrachtsbelasting als voor de terbeschikkingstellingsregeling in de inkomstenbelasting op basis van dezelfde uitgangspunten wordt vastgesteld. Het zou daarom te ver gaan om reeds op basis van deze onjuistheid verweerder niet gebonden te achten aan de vaststelling van de waarde.

4.7. In de motivering van het beroepschrift van 27 november 2007 is vermeld dat de taxateurs bij de taxatie zijn uitgegaan van de objectieve huurwaarde omdat zij de door de BV aan eiser verschuldigde huur niet relevant hebben geacht. De taxateurs hebben het volgens eiser niet noodzakelijk gevonden om het huurcontract tussen de BV en eiser op te vragen. Namens eiser is desgevraagd ter zitting verklaard dat in het kader van de taxatie de huurovereenkomsten wel zouden zijn verstrekt. Deze verklaring ter zitting is niet in overeenstemming met hetgeen is vermeld in de hiervoor bedoelde motivering van het beroepschrift. De rechtbank acht de verklaring ter zitting, nu deze niet nader is onderbouwd, niet aannemelijk. Veeleer lijkt aannemelijk dat de huurovereenkomst niet van belang werd geacht, omdat het in het onderhavige geval de verhuur aan een gelieerde vennootschap betrof. Namens eiser is ter zitting voorts desgevraagd verklaard dat ten tijde van de waardering geen informatie is verstrekt over de in 1992 en 1993 door de BV gedane investeringen in het pand.

4.8. Uit het hetgeen hiervoor in 4.7. is overwogen leidt de rechtbank af dat eiser verweerder had moeten informeren over de door de BV in 1992 en 1993 gedane investeringen in het pand. Deze investeringen en de daarmee verband houdende vordering van de BV op eiser in geval van beëindiging van de huurovereenkomst hebben immers invloed op de omvang van de waarde van het pand voor de terbeschikkingstellingsregeling. Dit betreft informatie waarvan het op de weg van eiser ligt om verweerder hierover te informeren. De rechtbank is daarbij van mening dat van verweerder niet kan worden verlangd dat hij hierover nadere informatie had moeten inwinnen voordat de waardering tot stand kwam. Verweerder kan geen verwijt worden gemaakt van het feit dat hij er niet op bedacht was dat de huurder een aanspraak had ter zake van de aangebrachte investeringen en dat die betekenis zou hebben op de vaststelling van de waarde voor de terbeschikkingstellingsregeling. Onder deze omstandigheden stelt verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt dat hij niet is gebonden aan de uitkomst van het op 16 februari 2001 uitgebrachte taxatierapport.

4.10. De rechtbank kent voor de waarde van het pand per 1 januari 2001 betekenis toe aan het volgende. In artikel 7:303, derde lid, BW is bepaald dat de rechter de vordering tot verhoging van de huur afwijst, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Uit het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 1989, NJ 1990, 494 volgt verder dat als de door de huurder aangebrachte en bekostigde verbeteringen door de verhuurder direct of indirect aan de huurder zijn vergoed, bijvoorbeeld door het accepteren van een lagere huurprijs, de verbeteringen wel in aanmerking mogen worden genomen bij het vaststellen van de huurprijs. Hieruit leidt de rechtbank af dat bij de waardering van het onderhavige pand per 1 januari 2001 rekening gehouden moet worden met de door de huurder aangebrachte verbeteringen die tot een omvangrijke uitbreiding van het pand hebben geleid. De waarde van deze verbeteringen zal, nu ze reeds in 1992 en 1993 zijn aangebracht, in de loop der tijd zijn afgenomen. Dit geldt echter niet of in veel mindere mate voor zover de verbeteringen betrekking hebben op de vergroting van het vloeroppervlak, omdat de daardoor ontstane waardevermeerdering in beginsel als duurzaam kan worden aangemerkt. Verder acht de rechtbank van belang dat een niet gelieerde verhuurder zal trachten op enig moment tot een financiële afwikkeling te komen van de situatie waarbij de huurder een uitbreiding van het vloeroppervlak heeft gerealiseerd.

4.11. Bij de vaststelling van de waarde van het pand dient rekening gehouden te worden met het feit dat 1.900m² ter beschikking is gesteld door de verhuurder en dat de overige oppervlakte door de huurder is aangebracht. De waarde van € 4.356.290, zoals neergelegd in het taxatierapport van 16 februari 2001, kan als uitgangspunt dienen, omdat partijen het er wel over eens zijn dat dit de waarde van het pand is indien geen verbeteringen door de huurder zouden zijn aangebracht. Onduidelijk is echter wat de omvang is van de vergoeding waarop een niet gelieerde huurder recht zou hebben bij het beëindigen van de huurovereenkomst per 1 januari 2001. De rechtbank is van oordeel dat daarvoor niet kan worden aangesloten bij de terugbetalingsverplichting als bedoeld in 2.4. omdat deze verplichting tot stand is gekomen tussen gelieerde partijen. Uitgaande van niet gelieerde partijen is het aannemelijk dat een huurder, ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst, een hogere vergoeding zou vragen voor de aangebrachte verbeteringen dan is vastgelegd in de overeenkomst van 26 november 1997. Nu omtrent de omvang van deze vergoeding die tussen onafhankelijke partijen zou hebben te gelden door partijen geen bruikbare informatie is verstrekt, stelt de rechtbank de waarde van het pand voor de toepassing van de terbeschikkingstellingsregeling met inachtneming van het voorgaande in goede justitie vast op € 2.000.000.

4.17. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen tegen de aanslagen 1999, 2000 en 2001 gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

5.1. Eiser heeft verzocht om vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten van bezwaar en beroep, evenals van de kosten die eiser heeft moeten maken voordat de aanslag werd opgelegd. Deze door eiser gevraagde integrale kostenvergoeding kan alleen worden toegekend als sprake is van bijzondere omstandigheden. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Dat verweerder zich, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet gebonden acht aan minnelijke waardering is geen bijzondere omstandigheid waardoor voor de proceskostenvergoeding zou moeten worden afgeweken van de forfaitaire bedragen die uit het Besluit proceskosten bestuursrecht volgen.

5.2. De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.449 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 161, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1,5).

Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.P.M. van Rijn, voorzitter, mr. A.M. van Amsterdam en mr. J.H. Hoekstra, rechters, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.