Rechtbank Haarlem, 06-05-2009, BI3512, 08/4197 en 08/4199

Procedurenummer: AWB 08/4197 en 08/4199 (gevoegde zaken)

Uitspraakdatum: 6 mei 2009

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

de inspecteur van de Belastingdienst te P, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft aan eisers voor het jaar 2004 aanslagen (aanslagnummers [nummer] en [nummer]) inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van respectievelijk € 72.676 en € 42.856.

1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 april 2008 de aanslagen gehandhaafd.

1.3. Eisers hebben daartegen bij beroepschrift van 23 mei 2008, ontvangen bij de rechtbank op 26 mei 2008, beroep ingesteld.

1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.

1.5. Eisers hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2009. Eisers zijn daar vertegenwoordigd door hun gemachtigde, bijgestaan door C. Namens verweerder is verschenen D, bijgestaan door E.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eisers zijn echtelieden. Zij verhuren sedert 2000 aan F BV (hierna: F) het bedrijfspand aan de Q-weg 1 te A. Zij hebben een aanmerkelijk belang in F, ieder voor 50%.

2.2. F ontwikkelt en fabriceert sanitair, waaronder badkamers, voor het zogenoemde hogere marktsegment. Verkoop vindt plaats via een dealernetwerk. In het bedrijfspand zijn een showroom, opslagruimtes en kantoor gevestigd. De oppervlakte van entree/showroom is 32 plus 166 m2, de oppervlakte van bedrijfsruimte/opslag is 620 m2 en van showroom/kantoor 725 m2. Het grondoppervlak beslaat 1506 m2. Er zijn 17 parkeerplaatsen.

2.3. Eisers hebben in de jaren 2001 tot en met 2004 de verhuur van de bedrijfsruimte aangegeven als resultaat uit overige werkzaamheden/ter beschikking stellen van vermogensbestanddelen. Op de huurinkomsten hebben zij elk ieder jaar onder meer in mindering gebracht een bedrag aan afschrijving van € 17.925. Gezamenlijk geven zij derhalve een afschrijving aan van € 35.850. Zij zijn daarbij uitgegaan van een waarde van het pand per 1 januari 2001 van € 1.792.430. Ter onderbouwing van deze waarde hebben zij overgelegd een taxatierapport, d.d. 31 juli 2001, van G, makelaar en taxateur van onroerende goederen te A, waarin hij het pand een waarde toekent van ? 3.950.000. G heeft daarbij, zo vermeldt hij op pagina 4, een factor 12 gehanteerd voor de huurwaarde.

2.5. Bij de aanslagregeling over 2004 heeft verweerder de waardering van het bedrijfspand per 1 januari 2001 op de persoonlijke balans van eisers ter discussie gesteld, alsmede de (zakelijkheid van de) aangegeven huuropbrengst en de afschrijving. Bij de aanslag voor het jaar 2004 heeft verweerder rekening gehouden met een gezamenlijke huuropbrengst van € 106.124, kosten tot een bedrag van € 46.698 en een bedrag aan afschrijving van € 11.675, zodat voor elk van eisers het resultaat de helft is van € 47.751.

2.6. In bezwaar is verweerder uitgegaan van een waarde voor de opstal per 1 januari 2001 van € 1.390.000, een (zakelijke) huuropbrengst van € 123.484, de – niet in geschil zijnde – kosten van € 46.698 en een afschrijving van € 16.558. Het resultaat voor ieder van eisers is op grond van die berekening de helft van € 60.228.

2.7. De waardering van € 1.390.000 en de jaarlijkse afschrijving van € 16.558 baseert verweerder op een namens hem door E, taxateur onroerende zaken, opgesteld taxatierapport van 28 februari 2008. De waarde van de grond heeft hij getaxeerd op € 286.140. De huurwaarde van de entree/showroom van 32 plus 166 m2 schat hij op € 80 per m2, de huurwaarde van de bedrijfsruimte/opslag van 620 m2 op 85% van € 80 per m2 en de huurwaarde van de showroom/kantoor van 725 m2 op € 85 per m2. De huurwaarde van de 17 parkeerplaatsen taxeert hij op € 227 per stuk. Hij rekent met een bruto aanvangsrendement van 8,33% en een kapitalisatiefactor van 12. Op de gekapitaliseerde huurwaarde brengt hij 6,75% in mindering als kosten koper. De jaarlijkse afschrijving berekent hij op 2,5% van de totale waarde van het pand minus de waarde van de grond en 40% restwaarde van de opstal bij een afschrijving in 40 jaar, derhalve op 2,5% van € 662.316.

3. Geschil

3.1. Tussen partijen is in geschil of van een hogere waarde dan € 1.390.000 voor het bedrijfspand per 1 januari 2001 en een hogere jaarlijkse (gezamenlijke) afschrijving dan € 16.558 bij de bepaling van het resultaat uit de terbeschikkingstelling van het pand moet worden uitgegaan.

3.2. Eisers voeren primair en subsidiair aan dat verweerder bij hen het in rechte te beschermen vertrouwen heeft gewekt dat bij de vaststelling van het resultaat een afschrijving van € 35.850 in aanmerking mag worden genomen en dat verweerder niet kan terugkomen op de waardering van het pand per 1 januari 2001 op € 1.792.430. (Meer) subsidiair voeren zij aan dat hun taxateur blijft bij zijn waardering van de waarde van het pand per 1 januari 2001 op het bedrag van € 1.792.430. Eisers concluderen tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag waarbij het resultaat uit de terbeschikkingstelling van het bedrijfspand voor hen gezamenlijk wordt verminderd tot € 40.936.

3.3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ter onderbouwing van hun beroep op het vertrouwensbeginsel voeren eisers aan, dat uit de brief van verweerder van 26 mei 2003, hiervoor onder 2.4 aangehaald, blijkt dat de aangifte van eiser over 2001 inhoudelijk is beoordeeld, dat verweerder toen niet heeft aangegeven te willen afwijken van de waarde van het bedrijfspand die op de tbs-balans is opgenomen, dat de aangiften over 2002 en 2003 en van eiseres over 2001 conform de aangiften zijn afgehandeld, dat de aangifte van eiseres over 2005, waarin van dezelfde balanswaarde en afschrijving is uitgegaan, ook is gevolgd, en dat in 2001 sprake was van een ingrijpende wetswijzigingsoperatie waardoor juist in 2001 de waardebepaling op de tbs-balans ter discussie had moeten worden gesteld.

4.3. Het beroep van eisers op het vertrouwensbeginsel, zoals door hen verwoord in de gronden van beroep, slaagt daarom niet.

4.4. Omdat de door hen bepleite hogere waarde tot een hogere kostenpost – afschrijving – leidt, rust op eisers de last de juistheid van de door hen bepleite hogere waarde van het bedrijfspand en de afschrijving aannemelijk te maken. Zij hebben daartoe het door G opgestelde taxatierapport ingebracht, dat door G kort voor de behandeling van het beroep ter zitting van een nadere toelichting is voorzien. Verweerder heeft de overtuigende kracht van dat rapport, onder overlegging van een taxatierapport zijnerzijds, gemotiveerd bestreden. Bij die stand van zaken dient de rechtbank te beoordelen of eisers met het rapport van G het door hen te leveren bewijs hebben geleverd.

4.5 Bij de beoordeling van de overtuigende kracht van het rapport van G stelt de rechtbank voorop dat partijen het er gelet op de wederzijds overgelegde rapporten over eens zijn dat de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2001 moet worden bepaald rekening houdend met de verhuurde staat van het bedrijfspand en dat de waarde kan worden gebaseerd op kapitalisatie van een zakelijke huur. Beide partijen gaan daarbij uit van een kapitalisatiefactor van 12. De rechtbank ziet geen reden die factor niet te volgen.

4.6. G noemt in zijn rapport noch een totale (zakelijke) huurprijs noch markthuurprijzen per vierkante meter, waarbij rekening wordt gehouden met de onderscheiden gebruiksmogelijkheden van de ruimten. Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder komt reeds daarom weinig overtuigende waarde aan het rapport toe. Uitgaande van de summiere gegevens in het rapport van G en de door hem gebruikte kapitalisatiefactor zou kunnen worden afgeleid dat hij uitgaat van een jaarhuur van ? 329.166. G noemt in zijn rapport alleen de 620 m2 opslag en 720 m2 op de verdieping, maar aangezien dit leidt tot een hogere dan de door hem bepleite m2-prijzen houdt de rechtbank het ervoor dat dit berust op een misslag. Uitgaande van de door verweerder genoemde 1.543 m2 vloeroppervlak zou het in het rapport van G dan gaan om een prijs van ? 213 per m2. In zijn uiteenzetting van 5 maart 2009 stelt G te zijn uitgegaan van een prijs van ? 230 per m2 en dat daarbij een aftrek kosten koper van 7% zou moeten worden toegepast. De rechtbank constateert dat de prijs in het rapport en die in de toelichting niet (geheel) met elkaar overeenkomen, waardoor onduidelijk is waar het rapport wel op is gebaseerd. De taxateur bespreekt voorts twee huurprijzen van panden in dezelfde straat die zijns inziens als vergelijkingshuurprijzen in aanmerking zouden kunnen komen. De door hem genoemde huurtransactie rond Q-weg 2 (€ 103 per m2), waarvan verweerders taxateur de vergelijkende waarde gemotiveerd heeft bestreden, is gelet op het latere transactietijdstip kennelijk ook in de visie van DG geen goede onderbouwing nu hij in zijn uiteenzetting betoogt dat de marktomstandigheden in 2004 sterk verschilden van 2001. De rechtbank laat die huurprijs, wat daar verder ook van zij, daarom als onderbouwing buiten beschouwing. G verwijst daarnaast naar de markthuurtransactie voor Q-weg 3, waarvoor rond 1 januari 2001 een huurprijs (casco) van ? 200 per m2 zou zijn overeengekomen. Het zou daarbij gaan om een piano- en audiocenter dat, zij het in relatief kleine aantallen, consumenten trekt. Hoewel die prijs enige indicatie voor een markthuur zou kunnen zijn, ontbreekt tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder een overtuigende onderbouwing dat die huur een huurwaarde voor het pand van eisers van ? 230 per m2 zou rechtvaardigen. Voor dit oordeel weegt mee dat het pand van eisers weliswaar mede een showroom omvat, maar merendeels aan de huurder voor andere functies ter beschikking is gesteld, zodat van een (exact) zelfde soort gebruik niet blijkt. Er ontbreekt daarom een onderbouwing voor de conclusie dat van een vergelijkbare huur sprake is. Eisers hebben met het taxatierapport van G daarom niet aannemelijk gemaakt dat bij de bepaling van de waarde van het pand een huurprijs van ? 230 per m2 tot uitgangspunt moet worden genomen. Hetgeen G overigens over de aard van de bedrijfsruimtemarkt in A opmerkt – er zou niet zozeer sprake zijn van een huurmarkt, maar een eigenaar-gebruikersmarkt – doet daar niet aan af, reeds omdat uit die stellingen geen overtuigende vergelijkingshuren kunnen worden afgeleid.

4.7. Nu eisers de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, dient de waarde van het bedrijfspand en de afschrijving op andere wijze te worden bepaald. De rechtbank ziet bij die stand van zaken geen aanleiding de taxatie van verweerders taxateur en zijn berekening van de afschrijving van 28 februari 2008 niet te volgen. Mede redengevend daarvoor is dat eisers de door verweerder bij de berekening van het resultaat in aanmerking genomen – zakelijke – huurprijs, die voorvloeit uit de taxatie van E, niet langer betwisten. De factoren voor grondprijs en parkeerplaatsen, die verweerders taxateur in aanmerking neemt, hebben eisers niet bestreden. De door hem in aanmerking genomen huurwaarden voor de onderscheiden gebruiksmogelijkheden heeft hij in het licht van de overigens door partijen ingenomen stellingen daaromtrent ook voldoende onderbouwd.

4.8. Nu eisers de hogere afschrijving dan door verweerder bij de aanslag in de berekening betrokken, niet aannemelijk hebben gemaakt en de (zakelijke) huurinkomsten en overige kosten niet in geschil zijn, is er geen grond voor het oordeel dat het resultaat uit de terbeschikkingstelling van het pand op een lager bedrag moet worden gesteld dan waar verweerder in de aanslag van uit is gegaan. De aanslag is derhalve niet tot een te hoog bedrag vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan op 6 mei 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, voorzitter, mr.drs. M.C.C. van de Schepop en mr. T.A. de Hek, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.