Rechtbank Haarlem, 01-02-2010, ECLI:NL:RBHAA:2010:469 BL3604, 09/1501

Procedurenummer: AWB 09/1501

Uitspraakdatum: 1 februari 2010

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

X, gevestigd te Z, eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Heemstede (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 339.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt.

1.2. Eiseres heeft op 5 maart 2009 hiertegen een bezwaarschrift ingediend. In het bezwaarschrift is een verzoek om prorogatie opgenomen op grond van artikel 7:1a, eerste lid, van de Awb.

1.3. Verweerder is tegemoetgekomen aan het verzoek om prorogatie en heeft het bezwaarschrift doorgezonden aan de rechtbank op 18 maart 2009.

1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 386 m³ en de oppervlakte van het perceel is 147 m².

2.2. Op 10 december 2007 is de koopovereenkomst gesloten waarbij eiseres de woning heeft gekocht. In de leveringsakte van de woning, op 24 januari 2008 verleden voor mr. B, notaris te Q, is onder meer het volgende opgenomen:

3. Geschil

3.1. In geschil is of de hiervoor onder 2.2. weergegeven voorwaarden een drukkend effect hebben op de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008.

3.2. Eiseres beantwoordt die vraag bevestigend, omdat tengevolge van die voorwaarden het perceel niet onbezwaard kan worden overgedragen en het genot van de zaak is beperkt.

3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met de uit die voorwaarden voortvloeiende beperkingen geen rekening behoeft te worden gehouden, aangezien het geen door de wet gestelde beperkingen betreffen die ongeacht de gebruiker het genot van de zaak raken, maar beperkingen die voortvloeien uit verplichtingen die eiseres op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst is aangegaan.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Gezien deze bepaling moet voor de waardebepaling van de woning worden uitgegaan van een veronderstelde verkoop, waarbij een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom plaatsvindt. Dit wordt ook wel de overdrachtsfictie genoemd. Op grond van deze overdrachtsfictie wordt aan omstandigheden die aan de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom in de weg staan en die daarom in hun algemeenheid tot een daling van de marktwaarde leiden voorbijgegaan bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer. Op de overdrachtsfictie bestaat in zoverre een uitzondering, dat op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 1998, nr. 33.212, BNB 1999/18 bij de waardebepaling wel rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting als door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt.

4.3. Met het accepteren van de hiervoor onder 2.2. genoemde voorwaarden heeft eiseres een aantal verplichtingen op zich genomen ten aanzien van de wijze waarop zij van de woning gebruik zal maken tot 1 januari 2028. Aldus is niet sprake van zakelijke verplichtingen die op de woning rusten, maar van persoonlijke verplichtingen die eiseres met betrekking tot de woning is aangegaan. Dat eiseres een boete van € 200.000 moet betalen als zij die verplichtingen niet naleeft of als degene die de woning van haar koopt niet bereid is die verplichtingen van haar over te nemen, doet daar niet aan af.

4.4. Verweerder heeft derhalve terecht geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat zou kunnen uitgaan van de hiervoor onder 2.2. genoemde voorwaarden.

4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgestelde waarde van de woning van € 339.000 niet te hoog is als van genoemde voorwaarden geen in het kader van de Wet WOZ van belang zijnd waardedrukkend effect uitgaat.

4.6. Op grond van het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan op 1 februari 2010 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.H.L.C. Bijvoet, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.