Rechtbank Haarlem, 16-12-2010, BO8416, AWB 10-2791

Zaaknummer: AWB 10/2791

Uitspraakdatum: 16 december 2010

Uitspraak in het geding tussen

X, wonende te Y, eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Q, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak A-weg [nr] te Q (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 287.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt.

1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.4. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2010. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door A en B. Namens verweerder is verschenen C.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2.2. De woning is een rijwoning met berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 512 m³ en de oppervlakte van het perceel is 60 m². De woning maakt deel uit van het complex [naam], waarvan de interne verbouwing in 2007 is afgerond.

2.3. Eiser heeft de woning op 3 januari 2008 gekocht voor € 289.000. In maart 2008 is hem gebleken dat de aannemer zich tijdens de verbouwing op tal van punten niet aan de hem verleende bouwvergunning heeft gehouden. De woning voldoet onder andere niet aan de eisen van brandveiligheid en ook de isolatie is gebrekkig. Er moeten bouwkundige voorzieningen worden getroffen opdat de woning alsnog aan de eisen van het Bouwbesluit zal voldoen. Deze kosten daarvan zijn geraamd op ongeveer € 25.000. Op 1 januari 2009 heeft de aannemer de benodigde aanpassingen nog steeds niet doorgevoerd.

2.4. Deze rechtbank heeft in verband met de hiervoor onder 2.3 genoemde omstandigheden bij uitspraak van 6 april 2010 de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 270.000, overeenkomstig de in die procedure door eiser verdedigde waarde.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009.

3.2. Eiser bepleit een waarde van € 240.000 op grond van het feit dat de woning nog steeds niet aan de bouwvoorschriften voldoet.

3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij op grond van de uitspraak van de rechtbank van 6 april 2010 de waarde van de woning in bezwaar heeft verlaagd tot € 265.000 en dat hij geen reden ziet voor een verdere verlaging.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning ook op 1 januari 2009 niet aan de bouwvoorschriften voldeed, met name niet ten aanzien van brandveiligheid en isolatie, en dat – ook indien er vanuit moet worden gegaan dat eiser de kosten van verbetering niet zelf hoeft te dragen – op grond daarvan moet worden aangenomen dat deze omstandigheden een waardedrukkend effect hebben.

4.3. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 6 april 2010 overwogen dat het waardedrukkend effect niet alleen wordt veroorzaakt door de gebreken zelf en de risico’s die deze gebreken met zich meebrengen, maar ook door de overlast die zal worden ondervonden door de werkzaamheden die nodig zijn om de woning in overeenstemming met de eisen van het Bouwbesluit te brengen. De rechtbank voegt daar in deze procedure nog aan toe dat het feit dat de reeds in maart 2008 geconstateerde gebreken op 1 januari 2009 nog steeds niet zijn hersteld door de aannemer en dat met de herstelwerkzaamheden zelfs nog geen begin is gemaakt het waardedrukkend effect van de gebreken versterkt.

4.5. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2009 € 240.000 bedraagt.

4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep tegen de WOZ-waarde gegrond te worden verklaard. Daaruit volgt dat ook het beroep tegen de aanslag onroerende-zaaksbelastingen gegrond is.

5. Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen daarvoor in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse die eiser heeft moeten maken om de zitting te kunnen bijwonen. De rechtbank begroot deze kosten op € 4,06.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.H.L.C. Bijvoet, rechter, in tegenwoordigheid van B.M. Szymanowski, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 december 2010.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.