Rechtbank Haarlem, 04-05-2011, BQ4449, AWB 10/4952

RECHTBANK HAARLEM

Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer

Zaaknummer: AWB 10/4952

Uitspraakdatum: 4 mei 2011

Uitspraak in het geding tussen

en

de inspec[G]n de Belastingdienst/[P], verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft op 5 maart 2009 aan eiseres een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 164.400. Tevens is bij beschikking een verzuimboete opgelegd van € 4.537.

1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2010 de naheffingsaanslag en de verzuimboete gehandhaafd.

1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

Voorafgaand aan de uitvoering van de sloopwerkzaamheden, zal de Koper een afschrift van de sloopvergunning aan de Verkoper overleggen. Voorts zal de Koper in verband met de werkzaamheden een CAR verzekering afsluiten waarbij de Verkoper als verzekerde/begunstigde is vermeld in de polis.

Tenslotte, zal de Koper, voorafgaand aan de start van de sloopwerkzaamheden, als extra zekerheid naar Verkoper een aanvullend depotbedrag ter grootte van de koopsom, vermeerderd met de totale sloopkosten en omzetbelasting (doch verminderd met het reeds gestorte depot bedrag) bij de notaris storten.

Bodem- / Asbestonderzoek

(…)

Uit bovenstaande onderzoeken is gebleken dat er asbest-saneringswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De kosten hiervan zullen tot een maximaal bedrag van EUR 27.430,-- , te vermeerderen met BTW, verrekend worden met de koopsom ten gunste van koper. Verkoper behoudt zich het recht voor contraoffertes voor de uit te voeren saneringswerkzaamheden op te vragen. Wanneer de door koper geraamde kosten te hoog blijken, zal het te verrekenen bedrag overeenkomstig de voordeligste contraofferte worden verlaagd.

(…)

Feitelijke levering

De feitelijke levering vindt plaats op de datum van de eigendomsoverdracht. De opstallen aanwezig op de percelen zullen vóór de overdrachtsdatum door verkoper worden gesloopt, zulks voor rekening en risico van de Koper.

Voorbehouden

(…)

2.2. Op 4 december 2007 wordt € 274.000 op de derdengeldrekening van de notaris gestort.

2.3. Op 28 maart 2008 sluiten [E] B.V. als verkoper en eiseres als koper een koopovereenkomst voor percelen grond aan de [locatie 1] / [locatie 2] en de [locatie 3] te [G]. In deze koopovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

1. [E] is gehouden tot volledige sloop van de opstallen op de grond van het verkochte op een zodanige wijze dat bij de levering van het verkochte sprake is van de levering (…) van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 1 letter a sub 1 van die Wet. Deze sloop en sanering hebben ten doel om een bouwterrein te realiseren waarop koper de door hem beoogde onroerende zaken kan bouwen en deze sloop is derhalve voor koper een essentiële voorwaarde.

Verontreiniging en sanering

(…)

Waarborg

Artikel 9

Koper zal de navolgende zekerheid stellen:

a. (…)

b. Binnen één week na 28 maart 2008 zal [X] als extra zekerheid richting [E] een extra depotbedrag ter grootte van de Koopsom zijnde € 2.890.000 (…) verminderd met het op basis van de koopovereenkomst reeds gestorte depotbedrag storten op de derdengeldrekening van (…)

(…)

Slotbepaling

Artikel 11

Deze overeenkomst is een nadere uitwerking van de op 17 oktober 2007 tussen partijen gesloten overeenkomst. Voor zover bepaling in deze overeenkomst strijdig zijn met bepaling in de raamovereenkomst zoals gesloten op 17 oktober 2007 zal deze overeenkomst prevaleren.”

2.4. Op 28 maart 2008 sluiten [E] B.V. en [H] B.V. een sloopovereenkomst. De afgesproken vergoeding is € 150.000. In de overeenkomst is opgenomen dat [E] B.V. de vergoeding niet behoeft te betalen indien de juridische eigendomsoverdracht van de percelen aan eiseres geen doorgang vindt. Tevens is overeengekomen dat de werkzaamheden pas beginnen nadat eiseres een waarborgsom ter grootte van de koopprijs op de derdengeldrekening van de notaris heeft gestort. De waarborgsom dient tot meerdere zekerheid voor eventuele schadeplichtigheid van [H] B.V.

2.5. Na een storting op 4 april 2008 staat het volledige bedrag van € 2.890.000 op de in artikel 9, onder b., van de onder 2.3 bedoelde koopovereenkomst genoemde derdengeldrekening.

2.7. Op 25 juli 2008 verkrijgt eiseres een bouwvergunning voor de bouw van een bedrijfsverzamelgebouw.

2.8. In de akte van levering van 28 juli 2008 is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

3. Geschil

3.1. In geschil is of de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Primair is in geschil of op of omstreeks 4 april 2008 aan eiseres de economische eigendom van de in [G] gelegen percelen (hierna: de onroerende zaak) was overgedragen. Indien het antwoord op deze vraag bevestigend luidt, zijn partijen het er over eens dat op dat moment sprake was van een levering van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) en is subsidiair het antwoord op de volgende vragen in geschil:

Eiseres beantwoordt de vragen onder a. en b. bevestigend en verweerder ontkennend.

3.2. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag en de verzuimboete.

3.3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Artikel 2, tweede lid, van de Wet belastingen op het rechtsverkeer (hierna: WBR) omschrijft het begrip ‘economische eigendom’ als een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van economische eigendom.

4.2.1. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres op of omstreeks 4 april 2008 de economische eigendom van de onroerende zaak heeft verkregen, omdat zij meer heeft verkregen dan enkel een recht op levering. Verweerder leidt uit de koopovereenkomsten van 17 oktober 2007 en 28 maart 2008, in samenhang bezien, af dat [E] B.V. wel als formele opdrachtgever van de sloop zou fungeren, maar dat alle risico’s met betrekking tot de onroerende zaak voor rekening van eiseres zouden komen. Dit is volgens verweerder zelfs uitdrukkelijk bepaald in de overeenkomst van 17 oktober 2007. Dit wordt bevestigd door de verplichting van eiseres om voorafgaand aan de sloop de volledige koopsom op de derdengeldrekening van de notaris te storten, aldus verweerder.

4.2.2. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het tekenen van een koopovereenkomst in combinatie met een sloopovereenkomst niet betekent dat economische eigendom is verkregen. Eiseres verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 9 oktober 2009, nr. 08/03606, LJN BI3724.

4.3. De rechtbank is van oordeel dat uit de met betrekking tot de onroerende zaak gesloten overeenkomsten, in onderlinge samenhang bezien, volgt dat eiseres in april 2008 de economische eigendom van de onroerende zaak heeft verkregen. Door met [E] B.V. overeen te komen dat de bestaande gebouwen zouden worden gesloopt onder zodanige voorwaarden dat de hiermee gepaard gaande risico’s voor rekening van eiseres zouden komen, heeft eiseres na aanvang van de sloopwerkzaamheden ten minste enig risico van waardeverandering op zich genomen. In dit verband weegt mee dat eiseres, in afwijking van hetgeen gebruikelijk is, de volle koopprijs heeft betaald voordat de sloopwerkzaamheden een aanvang namen en dat eiseres desgevraagd niet heeft kunnen aangeven welk risico na aanvang van de sloopwerkzaamheden nog bij [E] B.V. lag.

4.4. Indien en voor zover eiseres bedoelt te stellen dat de door verweerder gebruikte tijdvakaanduiding ‘op of omstreeks 4 april 2008’ de hiervoor getrokken conclusie niet kan dragen omdat deze geen betrekking zou hebben op de aanvang van de sloopwerkzaamheden, overweegt de rechtbank het volgende. Nu op de naheffingsaanslag geen tijdvak is vermeld en niet in geschil is dat de naheffingsaanslag tijdig is opgelegd, kan deze stelling niet slagen. De rechtbank voegt ten overvloede hieraan toe dat de tijdvakaanduiding – indien hieraan wel enige betekenis zou toekomen – dusdanig vaag is dat de aanvang van de sloopwerkzaamheden hierbinnen zou kunnen vallen en dat uit niets blijkt dat eiseres uit de naheffingsaanslag niet heeft begrepen of kunnen begrijpen op welke verwerving deze betrekking had.

4.5. De rechtbank komt gelet op het antwoord op de eerste vraag en in aanmerking genomen dat tussen partijen niet in geschil is dat een levering heeft plaatsgevonden zoals bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de Wet OB toe aan de vraag of sprake is van een bouwterrein.

4.7.1. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het verkrijgen van een bouwterrein voor haar een essentiële voorwaarde vormde. De levering en de sloop hadden één economisch doel, namelijk het creëren van een bouwterrein met het oog op de oprichting van een bedrijfsverzamelgebouw. De levering is belast, aldus eiseres.

4.7.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de sloop ten tijde van de levering nog geen aanvang had genomen. Uit het arrest Don Bosco leidt verweerder af dat de aanvang van de sloop een voorwaarde vormt voor een belaste levering. Pas ten tijde van de juridische levering, na de verkrijging van de bouwvergunning, was sprake van een bouwterrein. De levering is dus vrijgesteld, aldus verweerder.

4.8. De rechtbank stelt voorop dat vrijstellingen een afwijking vormen van de hoofdregel dat economische handelingen zijn belast met omzetbelasting. De vrijstellingen dienen derhalve strikt te worden uitgelegd. Gelet op de overwegingen in het arrest Don Bosco komt de rechtbank in het onderhavige geval tot het oordeel dat de levering van de onroerende zaak en de sloop één economisch doel hebben en voor de heffing van omzetbelasting één handeling vormen. De rechtbank leidt uit de overeenkomsten af dat eiseres een – wat zij als zodanig aanduidt – bouwterrein wilde verwerven met het oog op de oprichting van een bedrijfsverzamelgebouw. Vanuit haar visie vormden het sluiten van alle desbetreffende overeenkomsten – met inbegrip van de sloopovereenkomst – een samenstel van handelingen met dit economische doel voor ogen. Deze conclusie wordt ondersteund door de slotzin van artikel 1 van de koopovereenkomst van 28 maart 2008, door hetgeen de contractspartijen over de sanering van de onroerende zaak hebben afgesproken en de financiële afspraken die tussen de betrokkenen zijn gemaakt. Dat de verkoper bereid was mee te werken aan het realiseren van een voor eiseres in fiscaal opzicht gunstig resultaat maakt het voorgaande niet anders. Het is immers een aangelegenheid van beide contractspartijen om in onderling overleg overeenstemming te bereiken over hun wederzijdse rechten en plichten.

4.10. Ter zitting is gebleken dat eiseres van mening is dat een onbebouwd terrein dat geschikt is voor bebouwing, een bouwterrein is. Deze door eiseres gehanteerde uitleg komt niet overeen met de definitie in de Wet OB. Eiseres heeft desgevraagd ter zitting aangegeven dat aan de percelen geen bewerkingen hebben plaatsgevonden die tot de kwalificatie ‘bouwterrein’ zoals gedefinieerd in de Wet OB leiden. De enige wettelijke reden voor de kwalificatie ‘bouwterrein’ is de verlening van de bouwvergunning in juli 2008. De rechtbank is van oordeel dat nu niet gebleken is dat de procedure rond de aanvraag en de verlening van de bouwvergunning [E] B.V. evenzeer aanging als eiseres, eiseres in april 2008 geen bouwterrein heeft verworven zoals omschreven in de Wet OB. Dat [E] B.V. op grond van de koopovereenkomst van 28 maart 2008 gehouden was eiseres een bouwterrein te leveren zoals bedoeld in artikel 11, vierde lid, van de Wet OB doet hieraan niet af. Deze verplichting strekte zich namelijk uit tot de sloop van de bestaande opstallen en de levering van de als gevolg daarvan ontstane onbebouwde grond. Deze levering is naar de feiten en omstandigheden beoordeeld niet een levering van een bouwterrein zoals gedefinieerd in de Wet OB.

4.11. Nu de vraag of een bouwterrein is geleverd ontkennend wordt beantwoord, behoeft de vraag of de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR van toepassing is geen beantwoording.

4.12. De gemachtigde van eiseres heeft desgevraagd verklaard geen aparte gronden aan te voeren tegen de verzuimboete. De rechtbank dient echter nog wel ambtshalve te onderzoeken of sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Daarbij neem de rechtbank het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, nr. 37.984, BNB 2005/337 tot leidraad. De redelijke termijn is aangevangen met het opleggen van de boete op 5 maart 2009. Tussen dit tijdstip en het tijdstip waarop de rechtbank uitspraak doet is een periode van 2 jaar en 2 maanden verstreken. Hiermee is de redelijke termijn van 2 jaar overschreden. De rechtbank zal om deze reden ambtshalve de boete verminderen. Daarbij gaat de rechtbank uit van de uitgangspunten zoals geformuleerd in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 2 juli 2009, nr. 04/03329, LJN BJ1298. Deze uitgangspunten leiden ertoe dat de boete in verband met de overschrijding van de redelijke termijn met 2 maanden zal worden verminderd met 5 procent.

4.13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard en zal de rechtbank de boete ambtshalve verminderen.

5. Proceskosten

In een geval waarin de rechtbank de boete ambtshalve vermindert is geen aanleiding aanwezig voor een proceskostenveroordeling. Om deze reden zal de rechtbank verweerder niet gelasten het griffierecht aan eiseres te vergoeden.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. M.H.L.C. Bijvoet en mr. M.C. van As, rechters, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2011.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.