Rechtbank Haarlem, 04-07-2011, BR0779, 10/5373

RECHTBANK HAARLEM

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

X, wonende te Z, eiser,

gemachtigde: mr. J.A. Giliam

1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juni 2011.

Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, vergezeld van drs. B. Namens verweerder zijn verschenen C en D.

2.2. In de overeenkomst tot aanneming van werk van 23 december 2005 is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 4 – Aannemingssom. Betaling.

1. De aannemingssom bedraagt € 730.000,- (zegge: zevenhonderddertigduizend euro) exclusief BTW. (…)

4. De aannemingssom zal in termijnen worden voldaan volgens het betalingsschema dat als BIJLAGE B aan deze overeenkomst is gehecht.(…)

Artikel 5 – Bouwtijd

1. De startdatum van het werk is 9 januari 2006 en de uiterlijke opleverdatum is 15 juli 2006.

(…)

Aannemer is ermee bekend en akkoord dat hij de opdracht aanvaardt van de genoemde VVE en dat tijdens de looptijd van het werk, de te realiseren appartementen door middel van koop-/aannemingscontracten verkocht zullen worden aan particulieren waarbij de rechten en plichten uit dit contract per te realiseren appartement voor dat deel aan iedere individuele koper (nieuw lid van de VVE) overgedragen zal worden. Aannemer aanvaardt reeds nu bij voorbaat de kopers van de te realiseren appartementsrechten als opvolgend contractspartners. Aannemer is zich ervan bewust dat hij aldus meerdere opdrachtgevers zal krijgen tijdens de looptijd van het werk. E BV stelt zich jegens de aannemer garant voor betaling van de aanneemsom (niet voor later op te dragen meerwerk door kopers) en E BV begeleidt de bouw namens de VVE en/of de leden daarvan c.q. de genoemde kopers.”

In de bij deze overeenkomst behorende Bijlage B is het volgende opgenomen:

“Het volgende betalingsschema zal worden aangehouden:

10% bij aanvang werkzaamheden

20% bij gereed zijn van funderingsherstel / betonwerk

20% bij gereed zijn van wanden en leidingwerk

20% bij gereed zijn van stucwerk, dakwerk

20% bij gereed zijn van aftimmerwerk, afgemonteerd zijn van installaties g/w/e, schilderwerk en afgehangen deuren

5% voor de eerste oplevering

5% na de definitieve oplevering”

2.4. In het ‘koopcontract appartementsrecht’ van 5 mei 2006 staat onder meer het volgende:

“(...)

1. (..) E B.V. (…) “verkoper”;

(…)

2. de heer X (…) “koper”;

(…)

Komen overeen:

a. het appartementsrecht (…) “het verkochte”;

(…)

De koopprijs bedraagt voor het verkochte:

negen honderd één en vijftig duizend drie honderd euro (€ 951.300,00)

De aanneemsom uit hoofde van de na te noemen aannemingsovereenkomst inclusief BTW bedraagt:

acht honderd acht en dertig duizend zeven honderd euro (€ 838.700,00)

In totaal beloopt de koopprijs vermeerderd met de aanneemsom vermeerderd met BTW die is verschuldigd over de aanneemsom derhalve:

een miljoen zeven honderd negentig duizend euro (€ 1.790.000,00).

(…)

Aannemingsovereenkomst

Artikel 10

Koper zal als deelgerechtigde bij afzonderlijke aannemingsovereenkomst de aannemer opdracht geven, om conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) als gehecht aan een op 5 mei 2006 voor de notaris verleden akte van depot en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot de aannemingsovereenkomst behoren, alsmede de overeenkomstig de verleende bouwvergunning het gebouw met toebehoren, waarvan het verkochte een aandeel uitmaakt, te verbouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Afbouwgarantie

Artikel 11A

1. Verkoper garandeert de koper dat de gebruikseenheid door de aannemer wordt gerenoveerd conform het bepaalde in de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende bescheiden.

2. Indien de verkoper om welke reden dan ook niet in staat is om de renovatie van de gebruikseenheid overeenkomstig het bepaalde in de aannemingsovereenkomst te voltooien, zal verkoper een andere aannemer selecteren, zulks ter uitsluitende beoordeling van de verkoper, die de renovatie van de gebruikseenheid conform de aannemingsovereenkomst alsnog zal voltooien, mits koper blijft voldoen aan de uit de aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen waarbij alle eventuele aan het inschakelen van die andere aannemer verbonden meerkosten voor rekening komen van verkoper, zodat koper - behoudens terzake de door hem opgedragen meer- of minderwerk - nooit meer dan de overeengekomen aanneemsom zal behoeven te betalen.

3. Tot meerdere zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van dit artikel, zal koper uiterlijk vóór het verlijden van de leveringsakte leveringsakte - bedoeld in artikel 7 - een bedrag gelijk aan tien procent (10%) van de aanneemsom in depot storten bij de notaris ter uitbetaling aan de desbetreffende aannemer.

(…)

Garantie en bouwbegeleiding

Artikel 11 B

De mede ondergetekende, G B.V. garandeert onherroepelijk jegens koper, die deze garantie aanvaardt, dat het niet- of niet geheel nakomen door verkoper van haar verplichtingen uit hoofde van het onderhavige koopcontract zal gelden als een niet-nakoming door G B.V.

De mede ondergetekende verplicht zich voorts mede ten behoeve van de koper door middel van een bij haar in dienst zijnde bouwkundige de bouw te begeleiden en de koper daarbij te vertegenwoordigen op de wijze als nader vermeld in de aannemingsovereenkomst.

(…)”

2.5. Op 5 mei 2006 heeft eiser met F een overeenkomst tot aanneming van werk gesloten, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:

“De ondergetekenden:

1. de te [plaatsnaam] gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid F B.V. (…)

2. de heer X, (…) hierna te noemen de “opdrachtgever”; (…)

Overwegende:

- de aannemer zal een opstal, plaatselijk bekend te A-straat 1 te Z renoveren, hierna aan te duiden als het “gebouw”;

- de opdrachtgever en E B.V., hebben blijkens een op heden ondertekende koopovereenkomst - hierna aangeduid als de “koopovereenkomst” - een overeenkomst van verkoop en koop gesloten, waarbij de opdrachtgever heeft gekocht van E B.V., die aan de opdrachtgever heeft verkocht, het in de koopovereenkomst genoemde appartementsrechten, - na het gereedkomen van de bouw - recht gevende op het uitsluitend recht van gebruik van een ruimte in het in de vorige overweging genoemde gebouw, hierna te noemen het “appartementsrecht” en/of “privé gedeelte”.

zijn per heden overeengekomen als volgt:

I De opdrachtgever geeft opdracht om het in de overweging genoemde gebouw -voor zover het betreft het (aan)deel waarop het door hem gekochte appartementsrecht recht geeft, conform de betreffende omschrijving en tekening(en), welke worden geacht in deze overeenkomst te zijn opgenomen en tot deze overeenkomst behoren en welke zijn gehecht aan een op vijf mei tweeduizend zes voor de notaris verleden akte van depot, te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van de nutsbedrijven. (…) Ingrijpende wijzigingen zullen uitsluitend in overleg met de opdrachtgever worden doorgevoerd; de opdrachtgever is verplicht hieraan -voor zover in redelijkheid van hem mag worden verwacht- zijn medewerking te verlenen.

II De totale aanneemsom bedraagt:

(…)

Totaal (A+B) € 838.700

=========

Eventuele wijzigingen zullen apart met de opdrachtgever verrekend worden. Gevraagde meerwerken zullen individueel worden afgeprijsd door de aannemer op aanvraag van de opdrachtgever. Er zijn geen stelposten. (…)”

2.7. Tot de dossierstukken behoort een brief van 31 mei 2006 van H notarissen gericht aan F waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“Krachtens de koop en aannemingsovereenkomst dient de heer Herman bij levering 50% van de aannemingstermijnen te voldoen. Van G B.V. begreep ik dat zij de aanneemtermijn aan F heeft voorgeschoten. Voorts verzochten zij mij in verband daarmee het bedrag ad € 419.350,00 aan hen te voldoen. (…)”

3.2. Eiser stelt onder verwijzing naar het Besluit van de Staatssecretaris van 7 september 2009, nr. CPP2009/1290M, Stcrt. 2009, 13664, dat alleen dan onderhoudskosten voor een monumentenpand niet in aftrek toelaatbaar zijn indien de verkoper de aanneemsom aan de aannemer betaalt en bij de koper in rekening brengt. Dat is in casu niet het geval. De verkoper heeft de eerste drie termijnen van totaal € 419.350 “voorgeschoten” en het resterende bedrag van de aanneemsom heeft eiser zelf aan de aannemer betaald op grond van de tussen hem en F B.V. gesloten aannemingsovereenkomst, zodat de kosten kwalificeren als aftrekbare kosten voor een monumentenpand.

Met betrekking tot de tweede helft van de aanneemsom voert eiser nog aan dat, na overname op 5 mei 2006 van de aannemingsovereenkomst, niet de verkoper maar eiser de contacten met de aannemer onderhield.

4.1. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, onderdeel a, van de Wet IB 2001 wordt onder persoonsgebonden aftrek verstaan het gezamenlijke bedrag van de in het kalenderjaar op de belastingplichtige drukkende persoonsgebonden aftrekposten.

Tot de zogenaamde persoonsgebonden aftrekposten behoren op grond van het tweede lid, onderdeel g, van voormeld artikel onder meer uitgaven voor monumentenpanden.

4.3. Niet in geschil is dat het appartementsrecht van eiser deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 en dat sprake is van een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001.

Partijen houdt verdeeld of het gedeelte van de koop-aanneemsom dat volgens de in het koopcontract vermelde verdeling wordt aangemerkt als aanneemsom, zijnde een bedrag van

€ 838.700, als aftrekbare kosten in de zin van artikel 6.31 van de Wet IB 2001 kan worden aangemerkt.

4.4. De rechtbank stelt voorop dat eiser een appartementsrecht heeft gekocht waarbij de overeengekomen verbouwingswerkzaamheden en de verbouwingskosten (waaronder de kosten in verband met de splitsing van het pand in vijf appartementsrechten) onderdeel van de koopovereenkomst vormde. Dit brengt met zich dat de verbouwingskosten, zijnde onverbrekelijk verbonden met de verwerving van het appartementsrecht in de overeengekomen toestand, in beginsel moeten worden beschouwd als niet-aftrekbare bronkosten.

De rechtbank maakt vervolgens onderscheid tussen de eerste drie termijnen van totaal

€ 419.350 welke door de verkoper aan de aannemer zijn betaald vóór de overname van de aannemingsovereenkomst door eiser op 31 mei 2006, en de termijnen die eiser na overname van de aannemingsovereenkomst aan de aannemer heeft voldaan.

Kosten betaald vóór overname aannemingsovereenkomst

4.5. Met betrekking tot de eerste drie termijnen acht de rechtbank in de eerste plaats van belang dat deze kosten zien op verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in een periode waarin eiser als koper van het appartementsrecht nog niet in beeld was. De werkzaamheden zijn immers, blijkens artikel 5 van de overeenkomst tot aanneming van werk d.d. 23 mei 2005, gestart op 9 januari 2006 terwijl het koopcontract van eiser dateert van 5 mei 2006. Ook de eerste drie betalingstermijnen, zijnde 50% van de overeengekomen aanneemsom, zijn door de verkoper aan de aannemer betaald vóór de koop van het appartementsrecht door eiser. Deze eerste drie termijnen dienden volgens het betalingsschema (bijlage B bij voornoemde overeenkomst tot aanneming van werk) te zijn betaald bij gereed zijn van funderingsherstel / betonwerk en gereed zijn van wanden en leidingwerk. Op het moment dat eiser het appartementsrecht verkreeg was derhalve al een aanzienlijk deel van de verbouwing gereed. Bij deze stand van zaken kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden geconcludeerd dan dat sprake is van meegekochte onderhoudskosten als onverbrekelijk onderdeel van de koopovereenkomst, welke kosten niet kwalificeren als aftrekbare onderhoudskosten als bedoeld in artikel 6.31, eerste lid, onder a van de Wet IB 2001.

Kosten betaald na overname aannemingsovereenkomst

4.6. Met betrekking tot de tweede helft van de aanneemsom heeft eiser aangevoerd dat hij door de overname van de aannemingsovereenkomst op 5 mei 2006 inmiddels de contractspartij van de aannemer was geworden en hij ook de betalingen rechtstreeks aan de aannemer heeft gedaan. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Eiser heeft weliswaar de aannemingsovereenkomst van de verkoper overgenomen, maar zulks laat onverlet dat, blijkens artikel 11A van het koopcontract van 5 mei 2006, de gehele verbouwing voor rekening en risico van verkoper bleef geschieden. Ingevolge het tweede lid van voornoemd artikel bleef ook op de verkoper de plicht rusten om, ingeval de aannemer niet in staat was de renovatie overeenkomstig het bepaalde in de aannemingsovereenkomst te voltooien, een andere aannemer te selecteren. Daarbij is tevens bepaald dat de eventueel hieraan verbonden meerkosten voor rekening komen van de verkoper. Hogere verbouwingskosten dan de aanneemsom zoals die was overeengekomen worden derhalve niet afgewenteld op eiser, behoudens terzake het door hem zelf opgedragen meer- of minderwerk. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiser een appartementsrecht heeft gekocht recht gevende op een geheel gerenoveerd pand, ten aanzien waarvan op de verkoper de verantwoordelijkheid rustte om ervoor zorg te dragen dat deze renovatie op de in de aanneemovereenkomst overeengekomen wijze en binnen de overeengekomen termijn wordt gerealiseerd. De rechtbank vindt voorts steun voor haar standpunt in de op 5 mei 2006 tussen F en eiser gesloten overeenkomst aanneming van werk, waarin is overwogen dat eiser heeft gekocht van E B.V. de in de overeenkomst genoemde appartementsrechten, na het gereedkomen van de bouw.

Op grond van voormelde omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de kosten betreffende de tweede helft van de aanneemsom moeten worden toegerekend aan eiser. Het enkele feit dat de betreffende bedragen door eiser aan F zijn betaald en eiser de aannemingsovereenkomst heeft ‘overgenomen’, maakt het voorgaande niet anders. De betalingsverplichting ten aanzien van de laatste vier termijnen van de aanneemsom rustte weliswaar niet langer op de verkoper maar op eiser, reden waarom deze termijn door F rechtstreeks aan eiser, als zijnde de schuldenaar van deze bedragen, zijn gefactureerd, maar de rechtbank acht in casu doorslaggevend dat, behoudens de betalingsverplichting van de kosten, de verantwoordelijkheid en het risico voor de gehele renovatie op de verkoper bleef rusten.

Uit het voorgaande volgt dat ook het tweede deel van de aanneemsom als door eiser meegekochte onderhoudsverplichting als onverbrekelijk onderdeel van de koopovereenkomst dient te worden beschouwd, zodat van aftrekbare onderhoudskosten geen sprake is.

Boete

4.7.1. Verweerder heeft aan eiser een verzuimboete opgelegd wegens het niet tijdig doen van aangifte. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de AWR) wordt met betrekking tot belastingen welke ingevolge de belastingwet bij wege van aanslag worden geheven, de aangifte gedaan bij de inspecteur binnen een door hem gestelde termijn van tenminste een maand na het uitnodigen tot het doen van aangifte. In het derde lid is bepaald dat de inspecteur de belastingplichtige daarna kan aanmanen binnen een door hem gestelde termijn aangifte te doen. Indien de belastingplichtige de aangifte niet binnen de ingevolge artikel 9, derde lid, gestelde termijn (van aanmaning) heeft gedaan, vormt dit ingevolge artikel 67a, eerste lid, van de AWR een verzuim ter zake waarvan de inspecteur hem gelijktijdig met de vaststelling van de aanslag, een boete van ten hoogste

€ 1.134 kan opleggen. Op grond van paragraaf 21, derde lid, van het Besluit Bestuurlijke Boeten Belastingdienst 1998 bedraagt de boete, indien de aanslag op nihil of een negatief bedrag wordt vastgesteld, in geval van een eerste verzuim € 22.

Heffingsrente

4.8. Het beroep tegen de beschikking heffingsrente heeft eiser niet afzonderlijk onderbouwd. Omdat de beroepsgronden tegen de belastingaanslag geen doel treffen, zal het beroep tegen de beschikking heffingsrente eveneens ongegrond worden verklaard.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.