Rechtbank Haarlem, 30-09-2011, BT6766, 10/6397

Zaaknummer: AWB 10/6397

Uitspraakdatum: 30 september 2011

Uitspraak in het geding tussen

en

de inspecteur van de Belastingdienst [P], verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2006 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 704.943, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 622.329 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 18.650. Bij aparte beschikking is een bedrag van € 75.120 aan heffingsrente in rekening gebracht.

1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2010 de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 704.943 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 18.650. De heffingsrente is verminderd tot een bedrag van € 50.730.

1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 30 november 2010, ontvangen bij de rechtbank op 1 december 2010, beroep ingesteld.

1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.5. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2011. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en mr. drs. A.W. van Dalen, verder bijgestaan door [A] en [B]. Namens verweerder zijn verschenen P. Ketels, G.M.C. Burger en mr. A.A.G. Mertens.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiser houdt 25% van de aandelen in [BEDRIJF A] B.V. [BEDRIJF A] B.V. is opgericht op 23 juni 2004 en heeft naast eiser nog twee aandeelhouders, te weten [C] en [B] welke respectievelijk 50% en 25% van de aandelen houden.

2.3. In een brief van 29 september 2005 van de heer [E] van [BEDRIJF D] aan het Stadsdeel [NAAM STADSDEEL] staat het volgende vermeld:

“Op 29 augustus j.l. hebben de heer [D] en ondergetekende een bespreking op uw kantoor gehad met u en de heren [F] en [G].

Wij hebben kenbaar gemaakt geïnteresseerd te zijn in de verwerving van [PAND A] indien voor het kantoorgebouw de toestemming wordt verleend voor ombouw tot hotel. De locatie leent zich door de ligging aan de Ring, naast de parkeergarage en bij vele stopplaatsen van het openbaarvervoer voor een 3** hotel met ca 180 kamers en aanvullende faciliteiten als vergaderruimtes, restaurant e.d.

De heer [D] heeft uiteengezet dat gedacht wordt aan opleiding c.q. stageplaatsen onder leiding van een leermeester voornamelijk voor allochtonen met interesse voor de horeca.

2.4. Het Stadsdeel [NAAM STADSDEEL] antwoordt op deze brief bij brief van 22 december 2005. Hierin geeft het stadsdeel aan dat voor het vestigen van een hotel in het pand geen vrijstellingprocedure nodig is. In deze brief staat, voor zover hier van belang, het volgende:

2.5. In verband met de grote financieringsbehoefte, kon de heer [D] het pand niet alleen financieren en is hij op zoek gegaan naar medefinanciers. Hij wist hierbij de heren [H] en [A] te enthousiasmeren. Deze twee heren weten op hun beurt weer [B] en eiser te enthousiasmeren. Eiser en [B] halen op hun beurt [C] bij de groep. Ook [BEDRIJF E] B.V. sluit zich aan.

2.6. Op 23 december 2005 wordt in een brief van [BEDRIJF E] B.V. aan makelaar [NAAM MAKELAAR] een bod gedaan. In de brief staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“Hierbij doe ik u na ons gesprek van hedenmorgen een bieding toekomen op het kantoorgebouw “[PAND A]” aan de [adres] op de navolgende condities.

Koper : de heer [H] alsmede [BEDRIJF E] B.V. voor zich en nader te noemen meester waarvoor hij zich sterkt maakt.

Koopsom : € 5.200.000,-- k.k. onder voorbehoud due diligence tot 23 januari 2006.

Waarborgsom c.q. bankgarantie 10% 2 weken na afloop due diligence 23 januari

2.7. De uiteindelijk overeengekomen koopsom bedraagt € 5.300.000 kosten koper. In een brief van de makelaar aan [BEDRIJF E] B.V. gedagtekend 27 december 2005, wordt als koper genoemd “[BEDRIJF E] B.V., alsmede de heer [H] en/of nader te noemen meester(s).” Blijkens de nota van afrekening van de notaris is de koopsom volledig gefinancierd door middel van een hypothecaire lening.

2.8. Op 6 januari 2006 wordt het koopcontract ondertekend door de verkoper, op 9 januari 2006 door de kopers. In de koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:

komen overeen:

2.9. In het dossier bevindt zich voorts een overeenkomst, getekend op 9 januari 2006. Hierin staat, voor zover hier van belang, het volgende:

(…)

komen hierbij overeen:

2.10. Bij brief van 13 januari 2006 wordt bij ING Bank een financieringsaanvraag gedaan waarin wordt aangegeven dat de totale waarde van het pand na realisatie € 30.000.000 bedraagt. In de financieringsaanvraag staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“Hierbij deel ik mede dat wij overgaan tot aankoop van de ‘[NAAM PAND]’ [NAAM STADSDEEL].

Investeringsopzet:

Voorlopige opgave aannemer

7.700 m2 maal € 300,- is € 2.500.000,- excl. BTW

Bovengenoemde opgaven worden thans geheel uitgewerkt door architect en aannemer.

Totale investering ca. € 11.500.000,- excl. BTW

Totale waarde en huurwaarde na realisatie

Totale huurwaarde ca. € 2.300.000,- per jaar

Waarde als dan ca. 13 maal de jaarhuur is € 30.000.000,-

Waarde thans hij aankoop

Het pand is aangekocht als kantoorgebouw voor € 5.300.000,-, wat ook ongeveer de waarde is als kantoor. Doch, [BEDRIJF H] heeft dit pand jaren geleden aangekocht voor € 6.800.000,-. Gezien het feit dat wij inmiddels (zie brief Gemeente) een hotelbestemming hebben verkregen, ligt de waarde, mijn inziens, geheel anders.

2.11 In maart 2006 meldt zich een geïnteresseerde voor de koop van het pand, de heer [K]. Aan de heer [K] wordt een vraagprijs genoemd van € 12.500.000.

2.12 Vervolgens meldt zich een tweede geïnteresseerde partij, de broers [L]. Ook aan hen wordt een vraagprijs van € 12.500.000 kenbaar gemaakt.

2.13. De broers [L] gaan uiteindelijk akkoord met een koopsom van € 12.200.000. Het koopcontract wordt getekend op 10 maart 2006. Hierin worden als verkopers genoemd [B], [C], [L], [M], eiser, [N], [A], [D]. In het koopcontract staat, voor zover hier van belang, het volgende:

2.14. Op 31 maart 2006 wordt de akte van levering gepasseerd bij de notaris. Verkopende partij is [BEDRIJF C] N.V. In de akte van levering staan als kopers vermeld [BEDRIJF I] B.V., [N], [A], [D], eiser, [B] en [C].

2.15. Voordat het pand wordt doorverkocht, worden activiteiten verricht om een grotere toewijzing van parkeerplekken te krijgen in de naastgelegen parkeergarage en de toekomstige hotelentree te verruimen door een aangelegen fietsenstalling te verwerven. Een architectenbureau stuurt op 10 januari 2006 in opdracht van de kopers een brief aan het Stadsdeel [NAAM STADSDEEL]. In deze brief geeft het architectenbureau aan dat de kopers geïnteresseerd zijn in het kopen van de fietsenstalling welke grenst aan het pand. Op deze wijze kan de entree van het te bouwen hotel worden verruimd. Op dezelfde dag wordt door het architectenbureau, eveneens in opdracht van de kopers een brief aan het stadsdeel gestuurd met het verzoek om de norm van 1 parkeerplaats per 125m² bedrijfsvloeroppervlak van toepassing te laten zijn.

2.16. Met dagtekening 14 januari 2006 stelt een architectenbureau een offerte op met betrekking tot de ontwerpwerkzaamheden voor de werktuigkundige- en elektrotechnische installaties. Op 9 maart 2006 stelt hetzelfde bureau een aangepaste offerte op. Het betreft het honorarium voor de werkzaamheden tot en met de bouwvergunning.

2.17. Op 26 januari 2006 wordt met een architectenbureau een overeenkomst getekend waarin aan het architectenbureau de opdracht wordt gegeven om een ontwerp te maken. Door dit architectenbureau worden tekeningen gemaakt voor het verbouwen van het pand in een hotel.

2.18. Een derde architectenbureau maakt een kostencalculatie voor het verbouwen van het pand naar een hotel. Deze kosten worden geraamd op € 4.581.000.

2.19. In totaal wordt voor kosten van architecten en technische tekeningen € 90.000 uitgegeven.

2.20. Op 7 april 2006 heeft de heer [B] bij het Stadsdeel [NAAM STADSDEEL] een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning eerste fase voor het verbouwen van het pand in een hotel.

2.21. Op 13 september 2006 wordt de akte van levering bij de notaris gepasseerd. Verkopende partijen zijn volgens de akte [C], [B], eiser, [N], [A], [D] en [BEDRIJF I] B.V. De hypotheek waarmee het pand was gefinancierd, wordt afgelost.

2.22. Op 7 november 2006 is de akte van splitsing gepasseerd. De kosten hiervoor bedroegen in totaal € 56.722,92. Hiervan had € 26.500 betrekking op een afkoopsom met betrekking tot de uitkoop van de Stichting [BEDRIJF J]. De nota van afrekening van de notaris is gestuurd naar [BEDRIJF E] B.V.

2.23. Op 20 september 2006 is € 100.000 overgemaakt aan [BEDRIJF K]. Volgens de omschrijving betreft dit commissie voor het pand. Het betreft een betaling aan de heer [O] voor het in contact brengen van partijen.

2.24. De winst op verkoop van het pand bedraagt € 6.223.296. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het resultaat belast is als inkomsten uit overige werkzaamheden. 10% van de opbrengst heeft verweerder aan eiser toegerekend.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.2.1. Eiser heeft met betrekking tot het eerste geschilpunt de stelling ingenomen dat sprake is van normaal vermogensbeheer en dat het pand inkomen uit sparen en beleggen heeft gegenereerd. Met betrekking tot het tweede geschilpunt is eiser van mening dat het voordeel contractueel niet toekwam aan [BEDRIJF A] B.V. en dat er dus geen sprake kan zijn van een uitdeling. Daarbij heeft eiser primair het standpunt ingenomen dat niet [BEDRIJF A] B.V., maar onder andere eiser is aangewezen als koper. Subsidiair stelt eiser zich op het standpunt dat bij de overeenkomst van 9 januari 2006 [BEDRIJF A] B.V. onbevoegd was vertegenwoordigd. Meer subsidiair heeft eiser het standpunt ingenomen dat de overeenkomst is opgesteld uit praktische overwegingen.

3.2.2. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 82.614 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 18.650.

3.3.1. Met betrekking tot het eerste geschilpunt stelt verweerder dat de (voorgenomen) exploitatie van het pand meer is dan normaal vermogensbeheer en dat sprake is van een werkzaamheid. Met betrekking tot het tweede geschilpunt stelt verweerder dat [BEDRIJF A] B.V. zich een voordeel heeft laten ontgaan ten behoeve van zijn aandeelhouders en dat dit voordeel fiscaal als een uitdeling aangemerkt dient te worden.

3.3.2. Verweerder concludeert primair tot ongegrondverklaring van het beroep. Subsidiair concludeert verweerder tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 82.614, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 622.329 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 18.650.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden is het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren. Onder werkzaamheid wordt ingevolge het bepaalde in artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onderdeel c van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001), mede verstaan:

“c. het rendabel maken van vermogen die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.”.

4.2. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat de vraag dient te worden beantwoord of de werkzaamheden van eiser met betrekking tot het pand naar hun aard en omvang onmiskenbaar gericht waren op het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gingen (Hoge Raad 9 oktober 2009, 43.035, LJN BI0481, onder meer gepubliceerd in BNB 2010/117).

4.3. Artikel 3.94 Wet IB 2001 bepaalt: resultaat uit een werkzaamheid (resultaat) is het bedrag van de gezamenlijke voordelen die, onder welke naam en in welke vorm ook, worden behaald met een werkzaamheid.

4.4. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het pand is gekocht met het oogmerk van doorverkoop. Eiser stelt dat het (primair) de bedoeling was het pand te verhuren en dat direct na de aankoop van het pand is gezocht naar huurders. Hiervan uitgaande komt de rechtbank tot het volgende oordeel.

4.5. Op basis van de handelingen die eiser c.s. rond de aan- en verkoop van het pand hebben verricht, acht de rechtbank aannemelijk dat het de bedoeling was dat het pand als hotel zou worden verhuurd en niet als kantoorpand. Daartoe was een ingrijpende verbouwing van het pand noodzakelijk.

4.7. Genoemde werkzaamheden gaan naar het oordeel van de rechtbank normaal actief vermogensbeheer te buiten. De werkzaamheden van derden, zoals in casu van de door de participanten ingeschakelde architecten, dienen in dit verband mede aan eiser te worden toegerekend (Hoge Raad 9 oktober 2009, 43.035, ro. 3.6.2, reeds aangehaald). De kennis en werkzaamheden die zijn verricht door de onderscheiden participanten dienen voorts in onderlinge samenhang te worden beschouwd en over en weer te worden toegerekend nu – zo heeft verweerder ter zitting onweerspoken gesteld en zo maakt de rechtbank ook op uit de rol die de participanten blijkens de gedingstukken hebben gespeeld bij de onderhavige transacties – de participanten hebben samengewerkt bij het verkrijgen van het onderhavige voordeel.

4.8. Voorts is aannemelijk geworden dat bij de participanten de verwachting bestond en ook redelijkerwijs heeft kunnen bestaan dat met genoemde werkzaamheden een aanzienlijk rendement zou worden behaald bovenop het bedrag van de met aankoop en eventuele verbouwing gemoeide investeringen. Dit blijkt uit de financieringsaanvraag van 13 januari 2006 waaruit blijkt dat men uitging van een investering van € 11,5 miljoen en een waarde van minimaal € 25 miljoen dan wel een gekapitaliseerde huurwaarde van € 30 miljoen. De extra waarde werd - zo staat vermeld in de financieringsaanvraag - veroorzaakt door de omstandigheid dat het pand inmiddels een hotelbestemming had verkregen. Ter onderbouwing van dit laatste wordt in de financieringsaanvraag ook verwezen naar de brief van de gemeente van 22 december 2005 waarin zulks op verzoek van eiser c.s. is bevestigd. Dat genoemde verwachting bij de participanten heeft bestaan en ook kan hebben bestaan, blijkt ook uit de omstandigheid dat voorafgaande aan de financieringsaanvraag de waarde is besproken met diverse makelaars, zo blijkt uit genoemde financieringsaanvraag en zo is ook door eiser erkend. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het voor eiser reeds aanstonds duidelijk moet zijn geweest dat het pand bij verkoop dan wel verhuur als hotel meer zou opbrengen dan bij verkoop dan wel verhuur als kantoor en dat deze meerwaarde zou uitgaan boven de met de realisatie van de bestemming als hotel gemoeide investeringen. Dit vindt ook steun in de omstandigheid dat het met de verkoop gerealiseerde bruto voordeel aanzienlijk is en is gerealiseerd binnen zeer korte termijn, namelijk twee maanden na aankoop van het pand. Eiser heeft geen plausibele/alternatieve verklaring voor deze aanzienlijke waardeaangroei gegeven. De enkele stelling dat het op toeval berust, acht de rechtbank gelet op de vaststaande feiten en de door de participanten verrichte werkzaamheden onvoldoende om in dezen tot een ander oordeel te komen.

4.9. Het uiteindelijk gerealiseerde voordeel vindt naar het oordeel van de rechtbank zijn grond in de hierboven opgesomde werkzaamheden. Het pand is verkocht aan een hotelexploitant en uit bovenvermelde bepalingen uit het verkoopcontract van 10 maart 2006 kan worden opgemaakt dat voor de koper het pand ook als zodanig was bestemd. Het pand is verkocht om te worden gebruikt als hotel en de genoemde werkzaamheden van de participanten waren gericht op een dergelijke functiewijziging die ook heeft geleid tot het onderhavige voordeel. De omstandigheid dat het bestemmingsplan reeds gebruik van het pand als hotel toeliet, doet hier niet aan af, nu eiser van de gemeente zekerheid heeft verkregen over de mogelijkheid het pand als hotel te exploiteren en de eerste stappen heeft gezet om realisatie hiervan mogelijk te maken, zoals aanvraag van de benodigde bouwvergunning. Derhalve kan ervan uit worden gegaan dat – anders dan eiser betoogt – sprake is van een causaal verband tussen de werkzaamheden van eiser c.s. en het gerealiseerde resultaat.

4.10. De werkzaamheden van eiser waren gelet op het voorgaande onmiskenbaar gericht op het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten voordeel te boven gaan. Derhalve is het voordeel terecht belast als resultaat uit overige werkzaamheden. De omstandigheid dat het gerealiseerde voordeel niet bestaat in verhuuropbrengst zoals eiser stelt primair te hebben beoogd, maar uit verkoopresultaat, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel nu het voordeel is ontstaan in het kader van werkzaamheden in de zin van artikel 3.90 Wet IB 2001 en het pand op het moment van verkoop nog steeds tot het werkzaamheidsvermogen van eiser behoorde.

4.11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, voorzitter, mr. M. Koole en mr. R. van Scharrenburg, rechters, in tegenwoordigheid van mr. drs. B.J.E. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 september 2011.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.