Rechtbank Haarlem, 07-09-2011, BU6549, 10/3653, 10/3654, 10/3655, 10/3656

Zaaknummers: AWB 10/3653, 10/3654, 10/3655 en 10/3656

Uitspraakdatum: 7 september 2011

Uitspraak in de gedingen tussen

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 juli 2005 de waarde van de onroerende zaak Sportpark [NAAM], gelegen naast [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2005 vastgesteld op € 502.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2005 bekendgemaakt.

1.1.2. Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2006 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2006 eveneens vastgesteld op € 502.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2006 bekendgemaakt.

1.1.3. Bij beschikking met dagtekening 31 december 2009 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2007 eveneens vastgesteld op € 502.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2007 bekendgemaakt.

1.2.1. Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 18 juni 2010 de bij beschikking vastgestelde waarde voor de kalenderjaren 2005 en 2006 verlaagd tot € 191.000 en de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2007 verlaagd tot € 221.000, en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.2.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2010 een kostenvergoeding voor de bezwaarprocedures toegekend ten bedrage van € 872.

1.3. Eiseres heeft tegen de onder 1.2.1 en 1.2.2 vermelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

1.4. De rechtbank heeft de zaken gesplitst. De zaak met procedurenummer 10/3653 heeft betrekking op de beschikking voor het jaar 2005, procedurenummer 10/3654 op de beschikking voor het jaar 2006, procedurenummer 10/3655 op de beschikking voor het jaar 2007 en die met procedurenummer 10/3656 op het verzoek om toekenning van proceskostenvergoedingen in de bezwaarfase.

1.5. Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.

1.6. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2011. Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde voornoemd, bijgestaan door [B] en C. Braun. Namens verweerder is verschenen F.A. Visser, bijgestaan door R. Ernens en [A], taxateur. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank partijen bij brief van 28 april 2011 meegedeeld dat het onderzoek ingevolge artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht wordt heropend. De brief van eiseres gedateerd 6 april 2011 en van verweerder gedateerd 14 april 2011 maken daarom deel uit van de gedingstukken. Eiseres heeft desgevraagd bij brief van 18 juni 2011 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder. Op 28 juli 2011 heeft een nader onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde voornoemd, bijgestaan door [B] en [C], taxateur. Namens verweerder is verschenen F.A. Visser, bijgestaan door [A].

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak.

2.2. De onroerende zaak is een tennishal met ondergrond, gelegen op het Sportpark [X]. In de tennishal bevinden zich twee tennisbanen. De oppervlakte van het perceel is 1.361 m².

2.3. De onroerende zaak is gebouwd in 1980 en is eigendom van de gemeente Amsterdam. In 1997 is na overleg tussen het stadsdeel Amsterdam Zuidoost en de tennisvereniging [X] de Stichting [X] (eiseres) opgericht en is de hal om niet in gebruik gegeven aan eiseres. Na 1997 zijn in de tennishal nieuwe verlichting, nieuwe vloerbedekking en nieuwe verwarming aangebracht en zijn een reserveringssysteem en een geautomatiseerd afsluitsysteem geïnstalleerd. De onroerende zaak beschikt niet over eigen kleed-, toilet- en douchefaciliteiten; deze worden gehuurd bij de naastgelegen tennisvereniging [NAAM].

2.4. Het beheer door eiseres wordt voor een groot deel gedaan door vrijwilligers. De jaarinkomsten van eiseres bedragen ongeveer € 55.000 à € 60.000. De jaarlijkse vaste kosten bedragen ongeveer € 45.000 à € 55.000. Het positieve saldo van de inkomsten en de uitgaven wordt gebruikt voor periodiek groot onderhoud.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1.2. In geschil in de zaak met procedurenummer 10/3656 is de hoogte van de door verweerder toegekende proceskostenvergoedingen. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte weigert het tussen haar gemachtigde en verweerder gevoerde overleg op 2 mei 2007 als hoorzitting in aanmerking te nemen bij het toekennen van de proceskostenvergoedingen.

3.2.1. Verweerder stelt zich in de zaken met procedurenummers 10/3653, 10/3654 en 10/3655 met betrekking tot de primaire beroepsgrond van eiseres op het standpunt dat de tennishal een afzonderlijke onroerende zaak is in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. Met betrekking tot de subsidiaire beroepsgrond van eiseres stelt verweerder zich op het standpunt dat er geen grond is om de waarde van de onroerende zaak op € 1 vast te stellen. Meer subsidiair is volgens verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Verweerder beroept zich onder meer op een taxatierapport dat is opgemaakt op 12 februari 2011 door [A], taxateur te [PLAATSNAAM]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003 getaxeerd op € 312.000 en op de waardepeildatum 1 januari 2005 op € 339.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

3.2.2. In de zaak met procedurenummer 10/3656 heeft verweerder toegezegd dat de eerder niet toegekende vergoeding voor de hoorzitting zal worden meegenomen in de kostenstaat ter vergoeding.

4. Beoordeling van het geschil

In de zaken met procedurenummers 10/3653, 10/3654 en 10/3655

Primaire beroepsgrond: geen afzonderlijke onroerende zaak

4.1. Ingevolge artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ, wordt als één onroerende zaak beschouwd een gedeelte van een gebouwd of een ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Subsidiaire beroepsgrond: waardering op € 1 en meer subsidiair: waardering tussen € 1 en € 191.000 respectievelijk € 221.000

4.5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.7. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet waardering onroerende zaken (hierna Uitvoeringsregeling Wet WOZ), wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking op basis van marktgegevens, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.8. Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ, wordt bij de berekening van de vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

4.9.1. Aangezien eiseres zich subsidiair op het standpunt stelt dat de waarde van de onroerende zaak op het symbolische bedrag van € 1 (bedrijfswaarde) dient te worden gesteld, rust de bewijslast dat sprake is van een situatie die dit oordeel rechtvaardigt, op eiseres.

4.9.2. Blijkens vaste jurisprudentie is van waardering op de bedrijfswaarde alleen sprake indien een zaak in de commerciële sfeer wordt gebruikt. De vraag is of hiervan in het onderhavige geval, gelet op de aangevoerde feiten en omstandigheden, sprake is. Eiseres beroept zich ter onderbouwing van haar subsidiaire standpunt op een uitspraak van het Hof Leeuwarden van 6 oktober 2000, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder nummer LJN AV6857 en een uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden van 18 december 2007, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder nummer LJN BC1663. Volgens eiseres zijn de omstandigheden in de onderhavige zaak zodanig gelijk aan die in de hiervoor genoemde zaken, die beide de vaststelling van de WOZ-waarde van een ijssporthal betroffen, dat ook in het onderhavige geval de waarde van de tennishal op € 1 dient te worden gesteld. Verweerder ontkent dit. In de door eiseres genoemde zaken was namelijk sprake van commerciële exploitatie van de ijssporthal, terwijl van commerciële exploitatie van de tennishal geen sprake is.

4.9.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met de door haar aangevoerde omstandigheden – dat de gemeente de tennishal om niet in gebruik heeft gegeven aan eiseres, dat de gemeente subsidie heeft verstrekt voor het verrichten van achterstalllig onderhoud en de start van een nieuwe opzet, dat er met vrijwilligers wordt gewerkt en dat het (geringe) positieve saldo wordt besteed aan periodiek groot onderhoud – niet aannemelijk gemaakt dat de tennishal wordt aangewend in de commerciële sfeer. Deze omstandigheden leiden immers juist tot het oordeel dat van enig commercieel gebruik van de tennishal niet of nauwelijks sprake is, en dat de exploitatie veeleer geschiedt om in het algemeen belang gelegen redenen. Van in juridische zin relevante gelijke omstandigheden als in de door eiseres aangehaalde uitspraken van Hof en Rechtbank Leeuwarden is dan ook geen sprake, zodat reeds op die grond het beroep van eiseres op die uitspraken niet opgaat. Van andere omstandigheden op grond waarvan de waarde van deze onroerende zaak op de bedrijfswaarde zou moeten worden vastgesteld is niet gebleken, zodat waardering op een lagere bedrijfswaarde dan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet aan de orde is. Het subsidiaire standpunt van eiseres slaagt evenmin.

4.10.1. Tussen partijen is niet in geschil dat, indien de primaire en subsidiaire beroepsgrond van eiseres niet slagen, de tennishal dient te worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, niet zijnde de bedrijfswaarde. Vervolgens geldt dat op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.10.2. Eiseres heeft onder meer aangevoerd dat de waardering van de tennishal exclusief omzetbelasting dient te geschieden, aangezien eiseres de omzetbelasting zou kunnen verrekenen. Voorts heeft eiseres betoogd dat de grondwaarde te hoog is vastgesteld en dat hogere percentages voor functionele en technische afschrijving dienen te worden gehanteerd.

4.10.3.1. De rechtbank stelt voorop dat indien een onroerende zaak die wordt gewaardeerd naar de gecorrigeerde vervangingswaarde in gebruik is bij een ander dan de eigenaar, in verband met het objectieve karakter van de onroerendezaakbelasting voor de gebruiker de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Wanneer de eigenaar is aan te merken als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting (hierna: Wet OB) en deze heeft recht op aftrek van voorbelasting, dan moet de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting worden bepaald. Wanneer de eigenaar geen recht heeft op aftrek van voorbelasting dan maakt de omzetbelasting deel uit van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het geval er deels recht op vooraftrek bestaat, dan dient de omzetbelasting bij de waardebepaling naar rato in aanmerking te worden genomen.

4.10.4. Blijkens het taxatierapport dat verweerder in het geding heeft gebracht, is de waarde van de opstal afgeleid van de Taxatiewijzer Sport, waarin apart voor tennishallen de bouwkosten zijn bepaald vanwege de eenvoudige constructie en goedkope bouwkosten. Daardoor is volgens verweerder rekening gehouden met de door eiseres genoemde eenvoudige constructie en bouwtechnische kwaliteit. Voorts is bij de technische afschrijving in voldoende mate rekening gehouden met de bouwkundige staat, aldus verweerder. Wat betreft de functionele afschrijving is enige mate van functionele afschrijving passend en verdedigbaar, maar er is weinig sprake van een belemmering in gebruiksmogelijkheden. Een en ander blijkt ook uit de jaarlijkse overinschrijving door enthousiaste gegadigden voor een uurtje sporten in de hal. Goedkope en daarmee vaak gepaard gaande onderhoudsgevoelige bouw dan wel wat energieverbruik betreft onvoordelige bouw, betekent niet automatisch dat een grote correctie in functioneel/economisch opzicht op grond van deze factoren gerechtvaardigd is. Bovendien zijn vloerbedekking, verwarming en verlichting vernieuwd, hetgeen het gebruik van de hal ten goede komt en de gebruiks- en levensduur verlengt, aldus verweerder. Tot slot is bovenop de technische afschrijving nog € 50.000 in mindering gebracht wegens achterstallig onderhoud van het casco van de tennishal, zodat hiermee volgens verweerder geheel aan de bezwaren van eiseres tegemoet is gekomen. Over de herbouwwaarde na correctie is omzetbelasting gerekend.

4.10.5. Met betrekking tot de waarde van de grond heeft verweerder in het taxatierapport gesteld dat is uitgegaan van de uitgifteprijs van grond met bestemming Leisure en Recreatie, uitgaande van een bedrijfsvoering zonder winstoogmerk. Op grond hiervan is de grond naar de waardepeildatum 1 januari 2005 bepaald op € 145 per m² (exclusief omzetbelasting). De waarde van de grond naar de waardepeildatum 1 januari 2003 is geïndexeerd naar € 135 per vierkante meter, aldus verweerder. Eiseres heeft betoogd dat de waarde van de grond lager dient te worden vastgesteld en wel op 70% van de door verweerder bepaalde waarde. Hiertoe voert eiseres aan dat de tennishal slechts gebruikt wordt in het winterseizoen, dat de hal niet voor andere sporten gebruikt kan worden en er geen kleedruimte c.q. sanitaire ruimten op de kavel zijn gebouwd. De rechtbank is van oordeel dat deze door eiseres genoemde factoren slechts van invloed zouden kunnen zijn op de voor de opstal bepaalde waarde (door middel van de functionele of technische afschrijving) en derhalve niet op de waarde van de grond. Nu voor grond als de onderhavige blijkens de door eiseres geciteerde Grondprijzenbrief 2006 een vaste prijs van € 145 per m² geldt, heeft verweerder de grond niet te hoog gewaardeerd. Wel dient voor de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2003 te worden uitgegaan van het in het taxatierapport genoemde bedrag van € 135 per m² in plaats van de in de berekeningen bij het taxatierapport gehanteerde bedrag van € 140 per m².

4.10.6. Gelet op het vorenstaande dient de waarde van de grond per waardepeildatum 1 januari 2003 te worden vastgesteld op 1.361 maal € 135, derhalve € 183.735 exclusief BTW. Per waardepeildatum 1 januari 2005 dient de waarde van de grond te worden vastgesteld op 1.361 maal € 145, derhalve € 197.345 exclusief BTW. Hoewel deze grondwaardes lager zijn dan de in het taxatierapport verdedigde waardes van de grond, zijn de door verweerder bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes voor grond en opstal tezamen niet te hoog nu deze € 191.000 respectievelijk € 221.000 bedragen.

In de zaak met procedurenummer 10/3656

4.11. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder niet te volgen in zijn uiteindelijke standpunt dat de eerder niet vergoede kosten voor het bijwonen van de hoorzitting zullen worden vergoed. In navolging van het standpunt van eiseres zal de rechtbank de vergoeding verhogen met € 327.

4.12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep in de zaken met procedurenummers 10/3653, 10/3654 en 10/3655 ongegrond te worden verklaard en dient het beroep in de zaak met procedurenummer 10/3656 gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep in de zaak met procedurenummer 10/3656 redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht in die zaak voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 218,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 0,25).

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 7 september 2011 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.C. van As, voorzitter, mr. M. Koole en mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, rechters, in tegenwoordigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.