Rechtbank Leeuwarden, 27-01-2011, BP7388, AWB 10/8

RECHTBANK LEEUWARDEN

Sector bestuursrecht, belastingkamer

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats],

eiseres,

gemachtigde [gemachtigde eiseres]

de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel,

verweerder,

gemachtigde [gemachtigde verweerder].

Procesverloop

Verweerder heeft eiseres voor het jaar 2009 een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) (aanslagnummer [nummer]) opgelegd als gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres]. De aanslag OZB is berekend naar een waarde van € 10.062.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2009 de aanslag OZB verlaagd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 8.518.000.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 6 januari 2010, ontvangen bij de rechtbank op 7 januari 2010, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2010 te Leeuwarden.

Namens eiseres is daar haar gemachtigde verschenen, bijgestaan door [bijstand]. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen.

Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.

Motivering

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

1.1 Eiseres is eigenaar en gebruiker van het verpleeg- en verzorgingshuis aan de [adres] (hierna: het tehuis), onderdeel uitmakend van het complex [complex]. Het tehuis bestaat uit twee gedeelten, het verpleeghuisgedeelte en het verzorgingshuisgedeelte. Het totale bruto vloeroppervlak van het tehuis bedraagt 8.931 m².

1.2 Het verpleeghuisgedeelte is een laagbouwcomplex met bouwjaar 2007. De 10 woningen in dit gedeelte zijn bestemd voor bewoners met psychogeriatrische problemen, die afhankelijk zijn van noodzakelijke zorg. Het verblijf van deze bewoners heeft een duurzaam karakter.

1.3 De woningen van het verpleeghuisgedeelte zijn met elkaar verbonden door middel van een overdekt gangenstelsel. Elke woning beschikt over een eigen, afsluitbare, entree met deurbel en brievenbus. Iedere woning bestaat uit een gezamenlijke huiskamer, een volledig ingerichte keuken, een bijkeuken en zes of zeven zitslaapkamers. De zitslaapkamers worden door de bewoners naar eigen wens ingericht en zijn voorzien van een eigen toilet en douche. In de woningen wordt door medewerkers van het verpleeghuisgedeelte in samenwerking met de bewoners gekookt en gewassen. Familieleden worden, waar mogelijk, uitgenodigd om mee te helpen om een huiselijke sfeer te creëren en er zijn geen vaste bezoekuren.

1.4 In verband met de waardevaststelling van het tehuis voor de Wet waardering onroerende zaken is door verweerder in maart 2009 een taxatieverslag opgemaakt. De gecorrigeerde vervangingswaarde van het tehuis bedraagt volgens dit taxatieverslag per waardepeildatum 1 januari 2008 € 10.062.000. Van deze waarde heeft een bedrag van € 8.807.920 betrekking op de opstallen.

1.5 De totale oppervlakte van het verpleeghuisgedeelte bedraagt 4.000 m² en is door verweerder blijkens het bij 1.4 vermelde taxatieverslag gewaardeerd op € 4.581.801. In dit gedeelte bevindt zich een aantal spreekkamers, vergaderruimten en sanitaire ruimten die hoofdzakelijk door personeelsleden worden gebruikt.

1.6 Het verzorgingshuisgedeelte bestaat naast de begane grond uit drie bouwlagen. In dit gedeelte bevinden zich naast een aantal centrale voorzieningen tevens 48 appartementen, waarvan 45 éénpersoons- en 3 tweepersoonskamers. Deze appartementen bieden ouderen die aanvullende zorg nodig hebben de mogelijkheid om op zichzelf te wonen. De zorg kan bestaan uit persoonlijke en huishoudelijke verzorging, begeleiding bij het vinden van een zinvolle daginvulling en eenvoudige vormen van verpleging.

1.7 De appartementen in het verzorgingshuisgedeelte zijn afsluitbaar en beschikken over eigen sanitaire voorzieningen en een keukenblok met magnetron. De kamers kunnen naar wens van de bewoners ingericht worden. Voor bezoek gelden geen vaste bezoekuren.

1.8 De totale oppervlakte van de appartementen in het verzorgingsgedeelte bedraagt, inclusief de gangen en de liften die naar deze appartementen leiden, 2.528 m². Verweerder heeft hieraan, blijkens het bij 1.4 vermelde taxatieverslag, in totaal een waarde van € 2.081.254 toegekend.

1.9 Rondom het tehuis bevinden zich onder andere parkeerterreinen en een tuin met een bos- en waterpartij. Bij de waardevaststelling is verweerder ervan uitgegaan dat de oppervlakte van de projectiegrond tweemaal de totale oppervlakte van de gebouwde onderdelen bedraagt, in totaal 16.862 m² met een totale waarde van € 843.100. De waarde van de overige grond (restgrond) bedraagt volgens de bij 1.4 vermelde taxatie € 410.980.

1.10 Ter zitting is gebleken dat verweerder ten onrechte een perceel weiland van 25.090 m² als restgrond in de taxatie heeft betrokken. Dit perceel is blijkens de kadastrale gegevens geen eigendom van eiseres. De aan dit perceel toe te kennen waarde bedraagt € 250.900.

1.11 Eiseres heeft in haar brief van 10 maart 2009 bezwaar gemaakt tegen de aanslag OZB gebruikersbelasting. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de zitslaapkamers in het verpleeghuisgedeelte - zie 1.3 -, inclusief de bijbehorende projectiegrond, aangemerkt als gedeelten van het gebouw die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De grondslag voor de aanslag OZB gebruikersbelasting is daarom verlaagd naar € 8.518.000.

1.12 De website van eiseres vermeldt onder andere het volgende: "Een zo normaal mogelijk leven leiden, dat is wat ieder mens zo lang mogelijk wil, en ook verdient. Noorderbreedte heeft verschillende locaties met zorgvormen waar dit uitgangspunt hoog in het vaandel staat."

Geschil

2.1 In geschil is het antwoord op de vraag in hoeverre gedeelten van het tehuis in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat zij bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersbelasting buiten aanmerking moeten blijven.

2.2 Eiseres is van oordeel dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met delen van het tehuis die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet (tekst 2009). Naar haar mening zijn, naast de door verweerder reeds in aanmerking genomen woondelen, tevens de overdekte gangen van het verpleeghuisgedeelte, de appartementen en gangen van het verzorgingshuisgedeelte, de bijbehorende projectiegrond en de restgrond als woondelen in de zin van genoemd artikel aan te merken. In de visie van eiseres dient 73% van de getaxeerde waarde, inclusief de grond, aan woondoeleinden te worden toegerekend. Eiseres heeft ter zitting haar beroep op een integrale kostenvergoeding laten varen.

2.3 Verweerder is van oordeel dat enkel de zitslaapkamers in het verpleeghuisgedeelte, met bijbehorende projectiegrond, dienen als woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In de overige ruimten is de zorgfunctie van zo wezenlijke invloed op het karakter van het tehuis dat daardoor deze functie, en niet de woonfunctie, de hoofdfunctie blijft.

2.4 Ter zitting hebben partijen eenparig verklaard dat de grondslag voor de aanslag OZB in ieder geval dient te worden verminderd met de bij 1.10 vermelde waarde.

2.5 Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en, met inachtneming van het bij 2.4 gestelde, vermindering van de heffingsmaatstaf tot € 2.237.694.

2.6 Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de heffingsmaatstaf met € 250.900 - zie 2.4 - tot € 8.267.100.

2.7 Voor het geval de rechtbank de visie van eiseres ten aanzien van de woongedeelten - zie 2.2 - zou volgen, hebben partijen ter zitting nader overeenstemming bereikt over de uitgangspunten voor de heffingsgrondslag. In dat geval is met betrekking tot het verpleeghuisgedeelte 3.600 m² toe te rekenen aan woondoeleinden en is van de bij 1.8 vermelde oppervlakte van de appartementen, gangen en liften van het verzorgingshuis-gedeelte een oppervlakte van 2.500 m² toe te rekenen aan woondoeleinden. Partijen gaan er daarbij vanuit dat een evenredig verband bestaat tussen deze oppervlakten en de waarde.

Voor het geval de grond door de rechtbank niet wordt aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak kan van de waarde van de restgrond ad € 160.080 (41.098 m² -/- 25.090 m² à € 10) - zie 1.9 en 1.10 - 50% aan woondoeleinden en 50% aan niet-woondoeleinden worden toegerekend. Voor het geval de grond als een afzonderlijk te onderscheiden deel van de onroerende zaak dient te worden beschouwd, stelt eiseres zich op het standpunt dat deze grond hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden

2.8 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Beoordeling van het geschil

3.1 Ingevolge artikel 220, onderdeel a, Gemeentewet kan een onroerende-zaakbelasting worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken. Volgens artikel 220e van genoemde wet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelasting als bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

3.2 In zijn arrest van 16 november 2007, nr 40 847, BNB 2008/24, dat is gewezen voor de toepassing van het inmiddels vervallen tweede lid van artikel 220f van de Gemeentewet, heeft de Hoge Raad onder andere geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat in het verpleeghuis het wonen gecombineerd is met een andere functie die in wezen - voor het verpleeghuis als geheel beschouwd - de hoofdfunctie vormt, niet uitsluit dat delen van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van voormelde bepaling. De rechtbank acht dit oordeel van de Hoge Raad van overeenkomstige toepassing op het thans geldende artikel 220e van de Gemeentewet.

3.3 De vastgestelde feiten, in hun onderling verband en samenhang beschouwd, leiden de rechtbank tot het oordeel dat eiseres, zowel in het verpleeghuisgedeelte als in het verzorgingshuisgedeelte, een vorm van met verzorging en begeleiding omgeven huisvesting biedt aan mensen die niet meer in staat zijn (volledig) zelfstandig te wonen. De intensiteit van de geboden verzorging en begeleiding is daarbij afhankelijk van de ondersteuningsbehoeften van de individuele bewoners, waarbij voor eiseres het uitgangspunt is - zie 1.12 - dat de bewoners een zo normaal mogelijk leven kunnen leiden. Alle bewoners beschikken over eigen sanitaire voorzieningen en een eigen, afsluitbare, zitslaapkamer, die naar eigen wens en met eigen meubilair kan worden ingericht. (Familie)bezoek kan vrijelijk worden ontvangen en desgewenst assisteren in de zorg of in het huishouden. De bewoners van het verpleeghuisgedeelte zijn, gezien hun psychogeriatrische beperkingen, in het algemeen meer op zorg aangewezen dan de bewoners van het verzorgingshuisgedeelte, desondanks worden zij door de medewerkers van eiseres gestimuleerd om te participeren in de huishoudelijke activiteiten binnen de woningen. De bewoners van het verzorgingshuisgedeelte zijn, in meerdere of mindere mate, nog in staat hun eigen huishouding te voeren. Ten aanzien van de bewoners van het verpleeghuisgedeelte staat tussen partijen vast dat zij duurzaam in het tehuis verblijven. Op grond van de stukken van het geding acht de rechtbank niet aannemelijk dat het verblijf van de bewoners van het verzorgingshuisgedeelte niet duurzaam zou zijn.

3.4 Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit overweging 3.3 dat aan het wonen in de appartementen van het verzorgingsgedeelte en in de woningen van het verpleeggedeelte zodanig gestalte wordt gegeven, dat daardoor in die ruimtes het gebruik voor woondoeleinden door bewoners dermate overheersend is aan het gebruik door de verzorgers, dat de desbetreffende delen van het verpleeghuis in hoofdzaak tot woning dienen. De rechtbank acht aannemelijk dat de gangen waaraan de appartementen zijn gelegen en het overdekte gangenstelsel dat de woningen van het verpleeghuisgedeelte met elkaar verbindt gedeelten zijn die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, aangezien deze door bewoners en hun bezoek worden gebruikt om de woningen en appartementen te bereiken.

3.5 Door verweerder is gesteld dat een beroep op een zorginstelling wordt gedaan omdat mensen persoonlijke belemmeringen hebben die maken dat het niet mogelijk is om vrijelijk te wonen. De rechtbank kan zich niet vinden in deze stelling. De wijze van wonen van de bewoners van het tehuis wordt weliswaar beïnvloed door hun fysieke en/of psychogeriatrische beperkingen en zal daardoor verschillen van de wijze van wonen van mensen zonder dergelijke beperkingen, maar dat heeft naar het oordeel van de rechtbank niet tot gevolg dat de bewoners, binnen de mogelijkheden van hun beperkingen, niet meer vrijelijk zouden kunnen wonen.

3.6 Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. Voor dat geval bestaat tussen partijen overeenstemming ten aanzien van de uitgangspunten voor de waardering - zie 2.6 - voor de heffingsgrondslag voor de OZB gebruikersbelasting. Ingevolge deze uitgangspunten en de bij 1.5 en 1.8 vermelde waarden, dienen aan woongedeelten in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet de volgende waarden te worden toegekend:

Omdat de waarde van de gehele opstal € 8.807.920 (zie 1.4) bedraagt, dient (afgerond) 70,18 % (6.181.823/8.807.920 x 100%) van de waarde van de gehele opstal niet tot de heffingsmaatstaf te worden gerekend.

3.7 De Hoge Raad heeft in het arrest van 17 september 2010, LJN BL5650, geoordeeld dat het onlosmakelijke verband tussen de opstal en de ondergrond meebrengt dat de ondergrond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet. Als gevolg hiervan dient de waarde van de ondergrond voor de toepassing van deze wettelijke bepaling aan de woondelen en de overige delen van de opstal te worden toegerekend naar evenredigheid met de waarde van die delen. In het onderhavige geval heeft dit tot gevolg dat de waarde van de ondergrond voor 70,18 % niet tot de heffingsmaatstaf kan worden gerekend.

3.8 In het bij 3.7 vermelde arrest heeft de Hoge Raad tevens geoordeeld dat het onbebouwde deel van een onroerende zaak een van de opstal met zijn ondergrond te onderscheiden deel van die onroerende zaak vormt. Voor een tehuis als het onderhavige geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal. Deze regel lijdt slechts uitzondering indien de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt, dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. De rechtbank is van oordeel dat geen feiten en omstandigheden aannemelijk zijn geworden die de conclusie rechtvaardigen dat de functie van (delen van) de onbebouwde grond zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt (samenhangen), dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. In het onderhavige geval heeft dit, nu de woondelen voor meer dan 70 % deel uitmaken van de opstal als geheel, tot gevolg dat de bij het tehuis behorende onbebouwde grond hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Het onbebouwde deel van de onroerende zaak kan daarom niet tot de heffingsmaatstaf worden gerekend.

3.9 Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is. De heffingsgrondslag voor de OZB gebruikersbelasting dient daardoor als volgt te worden vastgesteld:

Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.196 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 161, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de aan eiseres voor het jaar 2009 als gebruiker van de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting tot een aanslag berekend naar een waarde van € € 2.626.522 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.196;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 297 vergoedt.

w.g. H.J. Haanstra

w.g. M. van den Bosch

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.