Rechtbank Limburg, 20-01-2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:423, AWB - 15 _ 837u en AWB - 15 _ 839u

1. In beroep zijn enkel in geschil de WOZ-waardes van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Venlo.

2. De rechtbank gaat bij de beoordeling van de beroepen uit van de volgende feiten. Eiseres is eigenaar en verhuurder van de onroerende zaken. De onroerende zaak [adres 1] is per 1 januari 2014 verhuurd aan [bedrijf 1] tegen een jaarhuur van € 158.240 exclusief BTW, servicekosten en een investeringsbijdrage van € 225.000,=. De overeengekomen huurtermijn bedraagt 10 jaar. De onroerende zaak is een kantoorpand, bestaande uit een vloeroppervlak van 712 m² op de begane grond, 715 m² op de eerste verdieping en 31 parkeerplaatsen.

3. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat partijen het eens zijn over de door verweerder voor de onroerende zaken in bezwaar gehanteerde huurwaarde per vierkante meter van € 100,= en kapitalisatiefactor van 9,7. Ook kan eiseres zich vinden in de door verweerder aan de parkeerplaatsen toegekende waardes. Enkel in geschil is nog of bij de waardering van de onroerende zaken rekening moet worden gehouden met de door eiseres aan haar verhuurders verstrekte investeringsbijdragen van respectievelijk € 225.000,= en € 60.000,=.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de investeringsbijdragen niet dienen te worden aangemerkt als incentive zodat hiermee bij de waardering van de onroerende zaken geen rekening hoeft te worden gehouden. Volgens verweerder worden als incentive aangemerkt kortingen op de huurprijs of huurvrije perioden. Het essentiële verschil tussen een investeringsbijdrage en een incentive is volgens verweerder dat een huurder een investeringsbijdrage niet mag houden maar verplicht is om te investeren, terwijl een korting op de huurprijs of een huurvrije periode als inkomsten voor een huurder kunnen worden beschouwd.

5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaken ten onrechte geen rekening houdt met de door eiseres aan de verhuurders verstrekte investeringsbijdragen. Volgens eiseres dienen de investeringsbijdragen te worden aangemerkt als incentives omdat deze, net als een huurkorting of een huurvrije periode, zijn bedoeld om nieuwe huurders aan te trekken.

6. Zowel verweerder als eiseres hebben hun standpunten over de vraag of de investeringsbijdragen als incentive moeten worden aangemerkt, niet met documenten of anderszins onderbouwd.

7. De rechtbank overweegt als volgt.

8. In de taxatiewijzer kengetallen DEEL 24 ‘Huurwaardekapitalisatie’ waardepeildatum 1 januari 2013 staat in paragraaf 2.2 ‘Incentives en de invloed op de huurwaarde’ voor zover van belang het volgende opgenomen:

9. Op basis van het vorenstaande komt de rechtbank anders dan verweerder tot het oordeel dat de investeringsbijdragen dienen te worden aangemerkt als voor de huurwaarde relevante incentive nu er geen enkele reden is om te veronderstellen dat de investeringsbijdragen door de verhuurder zijn verstrekt om een andere reden dan om nieuwe huurders aan te trekken. De rechtbank ziet geen aanleiding een onderscheid te maken tussen een huurkorting of een huurvrije periode enerzijds en een investeringsbijdrage anderzijds, enkel omdat de investeringsbijdrage door een huurder moet worden uitgegeven wil hij er voor in aanmerking komen en daarom niet als inkomsten kan worden aangemerkt. Dit onderscheid doet naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk aan de essentie van een incentive.

10. De rechtbank verklaart de beroepen gelet op het vorenstaande gegrond nu verweerder bij de waardering van de onroerende zaken geen rekening heeft gehouden met de gegeven incentives. De rechtbank bepaalt de WOZ-waardes op de door de taxateur van eiseres voorgestane WOZ-waardes, nu de taxateur ter bepaling van deze waardes is uitgegaan van de onder overweging 2 genoemde jaarhuren en voorts rekening heeft gehouden met de gegeven incentives. Dat deze berekening, ook rekening houdende met die incentives, onjuist zou zijn is niet gesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2013 wordt vastgesteld op € 1.413.181,=. De WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] stelt de rechtbank per waardepeildatum 1 januari 2013 vast op € 461.783,=.

11. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten ad € 662,= (2 x € 331,=) vergoedt.

12. De rechtbank acht op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb voorts termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van de beroepen, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden twee punten (1 voor het indienen van de beroepschriften wegens samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Bpb; 1 voor het verschijnen ter zitting) met een waarde van € 496,= per punt, toegekend. Het gewicht van de zaak wordt bepaald op gemiddeld, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1. Gelet hierop bedragen de door verweerder aan eiseres te vergoeden proceskosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep € 992,=. Over de door verweerder bij de bestreden besluiten aan eiseres toegekende proceskostenvergoeding wegens de in bezwaar gemaakte kosten, bestaat tussen partijen geen geschil.