Rechtbank Midden-Nederland, 03-10-2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:5813, UTR 18/620

1.1

Eiser is eigenaar van de twee woningen aan de [adres 2] en [adres 1] in [woonplaats] (de woningen).

1.2

De woningen zijn in 1904 gebouwde tussenwoningen. De [adres 2] heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2 en ligt op een perceel van 106 m2. De [adres 1] heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m2 en ligt op een perceel van 108 m2. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen zijn zeer matig.

1.3

In het jaar 1992/1993 heeft er op de bij de woningen behorende percelen bodemonderzoek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit onderzoek is geconcludeerd dat er sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging, veroorzaakt door een lekkage van een ondergrondse tank die bij het naastgelegen garagebedrijf op [adres 3] hoort.

1.4

Met betrekking tot vaststelling van de waarde van de woningen op grond van de Wet WOZ voor de belastingjaren 2009 tot en met 2015 zijn eerdere uitspraken gedaan. De laatste uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden is gedaan op 12 juni 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:5274. Deze uitspraak ziet op de belastingjaren 2014 en 2015 en is na het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2019, nr. 18/03104, ECLI:NL:HR:2019:371, onherroepelijk geworden.

2. In geschil is of verweerder de waardes van de woningen voor de belastingjaren 2016, 2017 en 2018 te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waardes van de woningen vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij heeft verweerder aansluiting gezocht bij de eerdere uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden inzake de procedures over de WOZ-waardes van de woningen van belastingjaren 2009 en 2010, 2011 tot en met 2013 en 2014 en 2015. In lijn met deze uitspraken heeft verweerder een aftrek van 25% van de waardes van de woningen zonder verontreiniging toegepast. Volgens eiser hebben de woningen als gevolg van de bodemverontreiniging een negatieve waarde van € 6.285.000,-- per stuk.

3. Tussen partijen is niet in geschil dat de gezochte waarde kan worden gevonden door allereerst de waarde van de woningen volgens de vergelijkingsmethode vast te stellen als ware geen sprake van bodemverontreiniging en daarop in mindering te brengen de waardedruk die uitgaat van de aanwezige bodemverontreiniging. De vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, waarbij geen sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging, is tussen partijen op zichzelf niet in geschil.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de aangedragen referentiewoningen aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de woningen, zonder verontreiniging, niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de matrixen blijkt dat de woningen zijn vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildata zijn gerealiseerd voor woningen die wat betreft bouwjaar, type, ligging en gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de zeer matige staat van onderhoud en zeer matige bouwkundige kwaliteit van de woningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden door voor de woningen een (aanzienlijk) lagere prijs per m2 te hanteren.

5. Bij de waardebepaling heeft de taxateur in verband met bodem- en grondwaterverontreiniging 25% van de waarde van de woningen zonder verontreiniging in aftrek genomen.

6. De rechtbank stelt voorop dat de uitspraken van het Hof over de voorgaande belastingjaren (2009 t/m 2015) in rechte vast staan. In deze uitspraken heeft het Hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar door toepassing van een aftrek van 25% in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van de bodemverontreiniging van de woningen. Op de zitting is besproken of er nieuwe feiten en omstandigheden zijn, die aanleiding geven om voor de belastingjaren 2016, 2017 en 2018 af te wijken van dit oordeel van het Hof.

7. Eiser stelt allereerst dat er voor de waardering van de woningen alleen naar de woningen zelf mag worden gekeken. Het feit dat niet eiser, maar verweerder aansprakelijk is voor de sanering van de bodemverontreiniging, mag volgens hem geen rol spelen bij het vaststellen van de waarden van de woningen. Het gaat hierbij namelijk om een persoonlijk verhaalsrecht van eiser op verweerder. Dit verhaalsrecht is gekoppeld aan eiser als belastingsubject en niet aan de woningen als belastingobject. De rechtbank volgt eiser hierin. De waardedrukkende invloed van de verontreiniging wordt bepaald door de mate waarin deze verontreiniging de gebruiksmogelijkheden van de woningen beperkt. De omstandigheid dat eiser of een rechtsopvolger van eiser met betrekking tot de bodemsanering een aanspraak heeft op derden (bijvoorbeeld verweerder), waardoor zij schadeloos gesteld worden, is zonder betekenis voor de waardering van de woningen (vgl. r.o. 4.8, Hof Arnhem-Leeuwarden, 12 juni 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:5274). Echter, voor de belastingjaren 2016, 2017 en 2018 is niet gebleken dat de heffingsambtenaar deze omstandigheid verdedigt. Het betoog van eiser treft dan ook geen doel.

8.1

Eiser stelt verder dat het hier om een mobiele, carcinogene en ernstige bodemverontreiniging gaat, waardoor de woningen niet langer bewoonbaar en verkoopbaar zouden zijn. Eiser baseert zich daarbij onder andere op de bijlagen 4, 5, 7, 15, 19 en 24 bij het beroepschrift (de bijlagen). Bijlagen 4, 5 en 7 zien op beschikkingen en werkzaamheden in het kader van bodemsanering in de periode tot 2007. Bijlage 15 is een kopie van een pagina uit het boek Taxatieleer Vastgoed 2 van George G.M. ten Have, waarin wordt aangegeven dat vastgoed bij grootschalige vervuiling niet in aanmerking komt als onderpand bij een financiering. Bijlage 19 is een uitspraak van de Hoge Raad van 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7580, over de berekening van de waardedruk als gevolg van saneringswerkzaamheden. De situatie dat er geen sprake meer is van een verontreiniging kan volgens eiser slechts worden bereikt door een ex-situsanering. De kosten daarvan blijken uit een door hem overgelegde offerte van [aannemersbedrijf]. te [woonplaats]. Bijlage 24 betreft een offerte van het [aannemersbedrijf]. van 24 november 2016, waarin de totale kosten voor bodemsanering worden begroot op € 8.975.000,--. Met de bijlagen is eiser vanaf het begin van 2019 naar tien verschillende makelaars in [woonplaats] en Arnhem gegaan, met het verzoek om zijn woningen te verkopen. Elk van deze makelaars heeft gezegd dat de woningen, gelet op de bodemverontreiniging, feitelijk onverkoopbaar zijn, aldus eiser.

8.2

Verweerder betwist dat de woningen onverkoopbaar zijn. Volgens verweerder is er wel sprake van bodemverontreiniging, maar is de bodemverontreiniging niet zo erg als eiser stelt. Verweerder wijst in dit kader op bodemonderzoek wat in 2016 en 2018 op enkele meters afstand van de woningen is gedaan. Uit dit onderzoek zou blijken dat er geen ernstige bodemverontreiniging aanwezig is. Vervolgens heeft verweerder voor andere belastingjaren gezocht naar verkoopcijfers van woningen in [woonplaats] waar wel verontreiniging, maar geen ernstige verontreiniging aanwezig was. Verweerder geeft aan dat hij dit soort verkoopcijfers heeft gevonden en dat daaruit de conclusie volgt dat er wel een markt is voor woningen met (niet ernstige) vervuiling. Omdat er ook bij de woningen geen sprake is van ernstige verontreiniging, is er volgens verweerder een markt voor deze woningen en zijn deze dus verkoopbaar.

8.3

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden daar waar het de toegepaste en door verweerder overgenomen aftrek van 25% betreft. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder betwist dat er sprake is van ernstige verontreiniging. Verweerder heeft in dit kader gewezen op de metingen die hebben plaatsgevonden en dat die metingen schoon waren. De rechtbank stelt vast dat er geen aanvullend onderzoek is verricht, omdat eiser en verweerder het niet eens kunnen worden over de voorwaarden waaronder dit aanvullend onderzoek zou moeten plaatsvinden. Het gevolg is dat partijen al jaren in een impasse zitten. De mate van verontreiniging is hierdoor (nog steeds) niet goed vastgesteld. Omdat de mate van verontreiniging niet vaststaat, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder door toepassing van een aftrek van 25% onvoldoende rekening heeft gehouden met de bodemverontreiniging. De verklaringen van de makelaars doen aan het voorgaande niet af, omdat zij zich enkel baseren op oude informatie (de bijlagen) en dat zij daarbij uitgaan van de aanname van eiser dat er sprake is van ernstige verontreiniging. De omvang van de (rest)vervuiling op de percelen en de noodzaak tot sanering ervan staat vanwege het ontbreken van aanvullend onderzoek tot op heden niet vast. De rechtbank hecht om die redenen aan de verklaringen van de makelaars niet de waarde die eiser eraan gehecht wenst te zien. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat bij de berekening van de waarden van de woningen op de waardepeildata met de volledige saneringskosten rekening moet worden gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.