Rechtbank Midden-Nederland, 09-01-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:209, UTR 19/2441

1. De woning is een in 1956 gebouwde woonboerderij met bijgebouwen. De woning heeft een inhoud van 936 m³ en is gelegen op een perceel van 3.436 m².

2. Eiser bepleit een waarde van € 225.000,-. Hij verwijst daarvoor naar een door hem opgesteld taxatierapport en een taxatiematrix.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.

4. Het is niet zo dat verweerder verplicht is aan eiser de waarde per onderdeel inzichtelijk te maken. Verweerder dient de waarde van de woning vast te stellen. Verweerder heeft toegelicht dat hij in bezwaar het taxatieverslag heeft gestuurd aan eisers toenmalige gemachtigde en dat hij informatie heeft verstrekt over de grondstaffel en de waardebepalende factoren wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (koudv-factoren). Daarmee zijn naar het oordeel van de rechtbank de juiste stukken overgelegd. Eiser heeft dat ook niet betwist.

5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix van 17 september 2019 overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier woonboerderijen, alle gebouwd in 1954: [adres 2] in [woonplaats] , [adres 3] in [woonplaats] , [adres 4] in [woonplaats] en [adres 5] in [woonplaats] .

Volgens vaste rechtspraak is het aan verweerder om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder de volgens hem best vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum onder de beste omstandigheden zijn verkocht.

6. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn qua type woning, ligging en bouwjaar. Ook heeft verweerder net als eiser gebruik gemaakt van de woonboerderij [adres 5] als referentiewoning. Die woning is eveneens gelegen in de directe nabijheid van een windturbine.

Verweerder heeft met de taxatiematrix en de toelichting daarop van de taxateur aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen die alle binnen het jaar voor en na de waardepeildatum zijn verkocht voldoende rekening is gehouden.

7. Taxateur [taxateur] heeft eisers woning bezocht. Ter zitting heeft hij toegelicht welke rekenmethode hij heeft gehanteerd voor het bepalen van de inhoud. Hij heeft daarvoor de bouwtekeningen bekeken. Zoals bij alle waarderingen in het kader van de Wet WOZ binnen de gemeente heeft hij het object buitenmaats gemeten.

De rechtbank ziet geen reden daarvan af te wijken. Dat wil niet zeggen dat de berekening van eiser niet klopt. Eisers berekening gaat uit van een andere rekenmethode, waardoor dan geen juiste vergelijking met andere woningen plaats kan vinden. Daarbij komt dat feitelijk de inhoud groter is dan waarmee de taxateur heeft gerekend voor de waardering. Dat betekent dat daardoor ook nog in het voordeel van eiser is afgeweken.

8. Partijen zijn het erover eens dat de aanwezigheid van de windturbine een waarde verlagend effect heeft, maar verschillen over de hoogte daarvan. Eiser wijst er op dat de windturbine op het zuidoosten van zijn woning staat. Dat geeft juist bij een gebruikelijke zuidwestenwind geluidsoverlast en de hele ochtend een slagschaduw op de woning. De windturbines bij de andere in zijn taxatierapport genoemde woningen staan op het noordwesten, zodat die minder overlast geven. Een waardeverlaging van 10% vindt eiser daarom te weinig. Een correctie van 20% zou redelijk zijn. Eiser verwijst daarvoor naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam uit 2009 en een uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden uit 2003.

De rechtbank stelt voorop dat verweerder niet verplicht is de woning te vergelijken met alleen woningen met een in de nabijheid staande windturbine. Verweerder heeft toegelicht dat vergeleken wordt met vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, waarbij rekening gehouden wordt met de onderlinge verschillen. Verweerder maakt daarbij gebruik van een meerjarige analyse van alle verkoopcijfers binnen de gemeente en de kenmerken van de woningen. De taxateur heeft toegelicht dat hij bij de waardering van eisers woning rekening heeft gehouden met de nadelige ligging ten opzichte van de windturbine. Hij ziet ook in dat de nadelen voor eisers woning groter zijn dan voor de woning [adres 5] . Hij heeft daarom een relatief zware -binnen de gemeente de hoogst mogelijke- aftrek van 10% gehanteerd, gebaseerd op zijn kennis van verkochte woningen in de buurt van windturbines. Ook speelt mee dat de solitaire windturbines op termijn gaan verdwijnen. Daar zullen potentiële kopers ook rekening mee gaan houden. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De verwijzing naar de twee uitspraken ter onderbouwing dat de aftrek 20% zou moeten zijn, is niet voldoende. Uitspraken zijn casuïstisch en bovendien is in die twee gevallen niet gebleken dat de aftrek onderbouwd is met gerealiseerde transactiecijfers.

9. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

11. Partijen zijn op de zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.