Rechtbank Midden-Nederland, 15-06-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:2201, UTR 19/4783

1.De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met aanbouw, dakopbouw en berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 302 m3 en ligt op een kavel van 154 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 240.000,-. Verweerder handhaaft de na bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. Eiser voert allereerst aan dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een betrokkene, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om te worden gehoord. Verweerder heeft zonder eiser te horen uitspraak gedaan op het bezwaar en daarvoor de volgende motivering opgenomen in de uitspraak: “Per brief van 29 april heb ik u uitgenodigd voor de hoorzitting op 23 mei 2019. Op het moment van de hoorzitting bent u zonder bericht niet verschenen. Ik concludeer dat u voldoende in de gelegenheid bent gesteld om gehoord te worden maar dat u daar geen gebruik van heeft gemaakt.” Eiser ontkent de uitnodigingsbrief te hebben ontvangen. De rechtbank overweegt dat bij betwisting van de ontvangst, het eerst aan verweerder is om de verzending van de brief aannemelijk te maken. Daartoe heeft verweerder volstaan met het overleggen van een afschrift van de brief. Er zijn echter geen stukken overgelegd waaruit de daadwerkelijke verzending van de brief blijkt. Wel is een mailwisseling overgelegd waaruit blijkt dat er onenigheid tussen partijen is geweest over het toezendadres, maar die onenigheid zou zijn opgeheven op dezelfde datum waarop de brief is gedateerd. Het is aannemelijk dat de brief waarover bij het opheffen van de onenigheid is gesproken een brief van 25 april over een informatiebeschikking betreft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de verzending van de brief niet aannemelijk gemaakt en is zijn conclusie dat eiser voldoende in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord reeds om die reden onjuist. De hoorplicht is geschonden en de beroepsgrond slaagt.

6. Naar het oordeel van de rechtbank leent het onderhavige geval zich er niet voor om met toepassing van artikel 6:22 van de Awb aan de schending van de hoorplicht voorbij te gaan. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Omtrent de waardering van de feiten bestaat tussen eiser en verweerder verschil van mening, zodat het in de bezwaarfase horen van eiser een functie kon hebben naast de mogelijkheid van een (eventueel) onderzoek ter zitting in beroep. Eiser is door deze gang van zaken benadeeld, zodat de uitspraak op het bezwaar moet worden vernietigd. Nu eiser de rechtbank heeft verzocht zelf in de zaak te voorzien, zal de rechtbank van terugwijzing naar verweerder afzien en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien (vergelijk Hoge Raad, 18 april 2003, nr. 37790, BNB 2003/267).

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9.Eiser voert aan dat de referentiewoningen die hij in zijn matrix aanvoert beter vergelijkbaar zijn omdat deze dichterbij zijn gelegen en/of in een beter vergelijkbare staat verkeren. De rechtbank overweegt dat het in eerste instantie aan verweerder is om referentiewoningen te selecteren die de door hem bepleite waarde onderbouwen. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte referentiewoningen daartoe geschikt met name omdat deze van hetzelfde type zijn met dezelfde inhoud en dezelfde bouwstijl en er verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De door eiser aangevoerde referentiewoningen onderbouwen niet dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. De rechtbank laat de verkoopcijfers van eiser dan ook buiten beschouwing. De beroepsgrond slaagt niet.

10.Daarnaast voert eiser aan dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning matig zijn en dat verweerder daar in de vergelijking onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Hij heeft om dat te onderbouwen foto’s overgelegd. Verweerder heeft op 16 september 2019 de woning inpandig opgenomen. Hij is van oordeel dat de woning in een gemiddelde toestand verkeert, maar dat er wel sprake is van achterstallig onderhoud. De rechtbank onderschrijft op basis van de overgelegde foto’s het oordeel van verweerder. Verweerder heeft in de matrix de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum, de afzonderlijke elementen als aanbouw en dergelijke van een waarde voorzien en de grond gewaardeerd. Het resterende bedrag voor de opstal van de woning heeft hij vervolgens gedeeld door de inhoud, waardoor een prijs per m3 resulteert. Dit levert een gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen van € 475,-, terwijl voor de woning € 465,- is gehanteerd. Vervolgens heeft hij deze bedragen gecorrigeerd aan de hand van de zogeheten KOUDV-score. De scores van de referentiewoningen heeft hij onderbouwd met foto’s. De gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen wordt dan €449,- en voor de woning € 437,-. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de vergelijking voldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

11.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1048,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 0.5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1). Eiser vraagt tevens vergoeding voor een hoorzitting in de bezwaarfase. Nu de hoorzitting niet heeft plaatsgevonden ziet de rechtbank daar geen grond voor.