Rechtbank Midden-Nederland, 23-07-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:2913, UTR 19/3556 en UTR 19/3719

2.1

Voorafgaand aan de inhoudelijk behandeling op zitting heeft de rechtbank met partijen moeten vaststellen waarop de inhoudelijke behandeling zou zien. (Gemachtigde van) eiseres gaf namelijk aan dat de uitnodiging voor de Skypezitting van 14 mei 2020 alleen het zaaknummer van de bovenwoning vermeldde (zaaknummer UTR 19/3556) en daarom zou ook alleen die zaak moeten worden behandeld. Daarbij stelt hij dat hij de splitsingsbrief van 23 september 2019 van de rechtbank niet heeft ontvangen dus ook niet wist dat de zaak gesplitst was. In de aanvullende brief van 27 mei 2020 heeft gemachtigde van eiseres inhoudelijke gronden aangevoerd tegen de waarde van de winkel (zaaknummer UTR 19/3719).

2.2

Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank beslist beide zaken inhoudelijk te behandelen. Gemachtigde van eiseres is namelijk in ieder geval uitgenodigd voor de inhoudelijke behandeling van de bovenwoning (zaaknummer UTR 19/3556). Vervolgens heeft gemachtigde van eiseres met zijn brief van 27 mei 2020 inhoudelijke gronden tegen de waarde van de winkel (zaaknummer UTR 19/3719) ingediend. Daaruit blijkt dat gemachtigde van eiseres er vanuit is gegaan dat de uitnodiging ook zag op de inhoudelijke behandeling van de winkel. Bovendien als gemachtigde, zoals hij zelf stelt, niet wist dat de zaak door de rechtbank gesplitst was, was er voor gemachtigde ook geen reden om te veronderstellen dat niet beide objecten inhoudelijk zouden worden behandeld.

2.3

Voor zover gemachtigde van eiseres heeft gesteld dat het beroep ook gericht is tegen de waarde van objecten aan de [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats ] , constateert de rechtbank dat de uitspraak op bezwaar niet over de waarde van deze twee objecten gaat. Deze objecten maken dan ook geen deel uit van deze beroepsprocedure.

3. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn en heeft hij de overige gronden laten varen. Hoewel dit pas op de zitting duidelijk is geworden, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaken te beoordelen.

4. De woning is een in 1926 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 113 m2.

5. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 269.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.

6. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats ] : de [adres 5] , de [adres 6] en [adres 7] .

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor bovenwoningen die wat betreft bouwperiode, grootte en ligging vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

9. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.

10. Eiseres voert aan dat de door verweerder gehanteerde woonoppervlakte van 113 m2 niet kan kloppen, omdat de beneden gelegen winkel slechts een oppervlakte van 110 m2 heeft. Volgens verweerder is de woonoppervlakte wel juist en verweerder heeft er daarbij op gewezen dat de bovenwoning twee verdiepingen heeft.

11. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Verweerder heeft terecht gewezen op het feit dat de woning twee verdiepingen heeft en dus in totaal een groter woonoppervlak kan hebben dan de winkel. Bovendien heeft eiseres niet onderbouwd dat de woning minder dan 113 m2 heeft. De beroepsgrond van eiseres treft dan ook geen doel.

12. Eiseres voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. Meer in het bijzonder moet de referentiewoning aan de [adres 7] volgens eiseres buiten beschouwing blijven, omdat die op basis van de gerealiseerde prijs per m2 wel goed onderhouden moet zijn. Verweerder stelt dat de taxateur drie referentiewoningen heeft geselecteerd die voor wat betreft de staat van onderhoud vergelijkbaar zijn met de woning. Vandaar dat de staat van onderhoud ook in de gehele taxatiematrix als ‘voldoende’ is gekwalificeerd.

13. De rechtbank volgt eiseres niet. Verweerder heeft gemotiveerd toegelicht dat door zijn taxateur referentiewoningen zijn geselecteerd die in een vergelijkbare staat van onderhoud waren ten tijde van verkoop. Dat de staat van onderhoud van de woning slechter zou zijn, heeft eiseres anders dan met deze stelling, niet onderbouwd. Ook de stelling dat de staat van onderhoud van de [adres 7] beter zou zijn dan de woning is niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Tot slot voert eiseres aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gelet op de gerealiseerde prijs per m2 bij de [adres 6] (€ 2.320,--) ten opzichte van de door verweerder gehanteerde prijs per m2 voor de woning (€ 2.558,--). Verweerder stelt dat die referentiewoning in een gedateerde staat is verkocht en dat de gerealiseerde prijs per m2 daarom lager ligt.

15. De rechtbank is van oordeel dat gelet op alle drie de referentiewoningen de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Weliswaar stelt eiseres terecht dat referentiewoning aan de [adres 6] een lagere waarde onderbouwd en wijst zij er terecht op dat niet controleerbaar is of die woning in een gedateerde staat is verkocht, zoals verweerder stelt. Echter, moet verweerder de waarde van de woning aan de hand van de drie referentiewoningen aannemelijk maken. Met één gerealiseerd verkoopcijfer dat boven de vastgestelde waarde ligt, één gerealiseerd verkoopcijfer dat onder de vastgestelde waarde ligt en één gerealiseerd verkoopcijfer dat nagenoeg gelijk is aan de waarde van de woning is verweerder daarin geslaagd. De beroepsgrond slaagt niet.

16. De winkel is een in 1926 gebouwd winkelpand. De winkel heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2.

17. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 149.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.

18. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de winkel op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat hij dit heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de winkel is vergeleken met drie referentieverkopen: de [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] in [woonplaats ] .

19. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de winkel niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de winkel is vergeleken met verkoopcijfers van winkelpanden aan de [straat] in [woonplaats ] die vergelijkbaar zijn voor wat betreft grootte en uitstraling. Deze verkopen zijn door de taxateur van verweerder geanalyseerd en de taxatiematrix is daarvan een weergave. De prijzen per m2 zijn berekend door de gerealiseerde koopsom te delen door het aantal m2. De [adres 8] heeft een oppervlakte van 200 m2 en een gerealiseerde verkoopprijs per m2 van € 1.797,--, de [adres 9] heeft een oppervlakte van 97 m2 en een prijs per m2 van € 1.697,-- en de [adres 10] heeft een oppervlakte van 78 m2 en een prijs per m2 van € 1.686,--. Voor de winkel heeft verweerder een prijs van € 1.618,-- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat verweerder de waarde van de winkel niet te hoog heeft vastgesteld.

20. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.

21. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de winkel op de [straat] ten opzichte van de referentiepanden. De lagere nummers op de [straat] liggen namelijk meer richting het centrum van [woonplaats ] en zijn daarom aantrekkelijker om een winkel in te vestigen. Volgens verweerder zijn lager genummerde panden inderdaad beter gelegen, maar de verschillen zijn voor de winkel en de referentiepanden niet dermate groot dat daarvoor extra gecorrigeerd zou moeten worden. De winkel en de referentiepanden liggen allemaal nog relatief dichtbij het centrum.

22. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Gelet op de gerealiseerde verkoopcijfers blijkt inderdaad dat er voor een lager nummer, zoals het pand aan de [adres 8] , een hogere prijs per m2 wordt betaald. Echter, gelet op de verhouding tussen de gerealiseerde verkoopprijzen per m2 en de ligging op de [straat] , ligt de door verweerder gehanteerde prijs per m2 voor de winkel in lijn daarmee. Er is dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder voor de ligging van de winkel extra had moeten corrigeren. De beroepsgrond slaagt niet.

23. Eiseres betwist de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5, omdat een inzichtelijke onderbouwing daarvan ontbreekt. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de vergelijkingsmethode is gebruikt om de waarde te onderbouwen en dat daaruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Omdat er genoeg relevante verkoopgegevens beschikbaar waren, heeft verweerder daarom een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatie- methode achterwege gelaten.

24. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde van de winkel aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende heeft onderbouwd. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ mag verweerder de waarde van een niet-woning bepalen volgens de vergelijkingsmethode of door huurwaardekapitalisatie. Omdat de onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode in dit geval voldoende is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie. Daarbij merkt de rechtbank op dat de kapitalisatiefactor die in de matrix van verweerder staat, de berekende kapitalisatiefactor is op basis van de waarde in het economisch verkeer die op basis van de vergelijkingen tot stand is gekomen. Deze kapitalisatiefactor is dus niet het resultaat van de huurwaardekapitalisatiemethode. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

25. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.