Rechtbank Midden-Nederland, 10-08-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3211, UTR 19/1157-UTR 19/1163

1. Eiser heeft na de zitting nieuwe stukken opgestuurd. De rechtbank heeft daarin geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen, omdat de toegezonden stukken geen grond geven voor het oordeel dat het onderzoek onvolledig is geweest.

2. Op de zitting heeft gemachtigde van eiser naar voren gebracht dat in de uitspraak op bezwaar niet wordt ingegaan op alle in de beschikking van 28 februari 2018 genoemde woningen. Hij mist dus een uitspraak op zijn bezwaar over meerdere objecten.

3. In geschil is de waarde van de bovenwoning en de zes appartementen. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarden te onderbouwen heeft verweerder per woning een taxatiematrix overgelegd, opgesteld op 2 en 3 juli 2019 door taxateur D.J.W. Niezen

4. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend.

Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser uitgelegd welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

5. Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. Deze onroerende zaken zijn alle als bovenwoning kadastraal gesplitst en betreffen dus appartementsrechten, terwijl het WOZ-object van eiser onderdeel is van een als één kadastraal object bestaande onroerende zaak. Volgens eiser heeft dit een waardeverminderend effect ten opzichte van de referentiewoningen, omdat een appartementsrecht aantrekkelijker is voor een koper dan één pand waarin kamers worden verhuurd.

6. Op de zitting is gebleken dat de objectafbakening niet in geschil is en ook de rechtbank stelt vast dat verweerder het object van eiser terecht als separate onroerende zaak heeft aangemerkt in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Het object is immers een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk deel te worden gebruikt: het is afsluitbaar en beschikt over de voor bewoning essentiële voorzieningen.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Deze in de wet opgenomen overdrachtsfictie betekent in dit geval dat er bij de waardering van moet worden uitgegaan dat het WOZ-object van eiser als zodanig kan worden verkocht. Dat houdt in dat buiten beschouwing moet blijven dat het object feitelijk een kamer is in een woning die - ook kadastraal - één ongedeeld eigendom is. Voor de waardering heeft verweerder in het licht van de overdrachtsfictie dan ook kunnen vergelijken met WOZ-objecten die feitelijk wel als zodanig gesplitste appartementsrechten zijn.

7. De rechtbank volgt eiser vervolgens niet in zijn standpunt dat de waarde te hoog is, omdat de bovenwoning niet of matig wordt onderhouden, mede als gevolg van het ontbreken van een VVE. Verweerder heeft met de taxatiematrices aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld. De waarde van de bovenwoning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met andere bovenwoningen (vergelijkingsobjecten) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en die eveneens in Zuilen zijn gelegen. Met de matrices maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de bovenwoningen wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, staat onderhoud, bouwkundige kwaliteit en bouwjaar. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee inzichtelijk heeft gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarden van de bovenwoningen. Gelet op de vierkante meterprijs die voor de bovenwoning lager is dan die van de referentieobjecten, heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld.

De beroepsgrond slaagt niet.

8. Eiser voert ook over deze objecten aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn, omdat de vergelijkingsobjecten separate appartementsrechten betreffen. De rechtbank verwijst voor haar oordeel hierover naar overweging 6, waaruit volgt dat verweerder in het licht van de uit de Wet WOZ volgende overdrachtsfictie heeft kunnen vergelijken met WOZ-objecten die feitelijk wel als zodanig gesplitste appartementsrechten zijn.

9. Eiser vindt dat er bij de waardering van de appartementen onvoldoende rekening mee is gehouden dat de appartementen geen eigen meters voor gas, water en elektra hebben. Het ontbreken van eigen meters zou moeten leiden tot een waardevermindering van € 7.500,-. Een appartement met een eigen meter is altijd aantrekkelijker. De kosten voor het installeren van een eigen meter zijn rond € 7.500,- per kamer/appartement.

10. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij bij vergelijkbare appartementen die eveneens geen meter hebben, in de markt geen markant waardeverschil ziet en dus geen reden ziet om een waardeverlagend effect aan te nemen. Verweerder heeft daarom geen reden gezien om de waarde te verlagen.

De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder daarin niet te volgen.

11. Eiser voert aan dat verweerder in de taxatiematrix voor [adres 3] , [adres 5] en [adres 6] opeens een ander referentieobject hanteert, namelijk [adres 7] .

De rechtbank overweegt dat het aan verweerder is om per object te beoordelen welke referentieobjecten het meest geschikt zijn om te vergelijken. Per object heeft verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is geslaagd is. De rechtbank ziet geen reden om verweerder niet te volgen dat het appartement [adres 7] , gelegen in dezelfde straat en met een zelfde gebruiksoppervlakte geschikt is om te gebruiken voor de vergelijking.

12. Eiser voert voorts aan dat verweerder voor de waardering van [adres 4] ten onrechte vergelijkt met het appartement [adres 8] . Dat appartement heeft een prestigieuze uitstraling en is niet goed te vergelijken met de eenvoudige uitstraling van eisers appartement.

13. De rechtbank volgt eiser hierin. Het appartement [adres 8] is vanwege de uitstraling en ligging niet bruikbaar om voor de waardering te vergelijken met eisers appartement. De rechtbank vindt de twee overige appartementen die verweerder in de vergelijking voor dit object heeft gehanteerd wel goed vergelijkbaar en bruikbaar om de waarde van eisers appartement te onderbouwen. De betere staat van onderhoud van die twee vergelijkingsobjecten komt tot uitdrukking in de in vergelijking met eisers appartement hogere vierkante meterprijzen.

14. Eiser voert ook aan dat [adres 5] niet goed te vergelijken is met de appartementen die verweerder heeft gehanteerd. Het betreffende appartement is zeer klein, slechts 25 m². Een aantal vierkante meters meer maakt net een verschil voor de aantrekkelijkheid om in te kunnen wonen.

De rechtbank ziet in de taxatiematrix dat ook hier onder meer vergeleken wordt met [adres 7] , een goed vergelijkbaar appartement in dezelfde straat en met eenvoudige uitstraling. Wel is dat appartement 9 m² ruimer. Ook in het geval eiser wordt gevolgd in zijn stelling dat de beperkte grootte waardeverlagend is, is daarmee gelet op de beduidend lagere vierkante meterprijs van eisers appartement rekening gehouden.

15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de genoemde objecten niet te hoog zijn vastgesteld.

De beroepsgronden slagen niet.

16. Het beroep is ongegrond.

17. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.

18. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252). Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond. Bij de toekenning van de schadevergoeding moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan verweerder respectievelijk aan de rechtbank. De schadevergoeding moet vervolgens naar evenredigheid ten laste van verweerder respectievelijk de Staat worden uitgesproken. De regel die daarbij geldt is dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.

19. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op

13 maart 2018, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uiterlijk uitspraak moeten doen op 12 maart 2020. Gelet op de datum van deze uitspraak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn met bijna vijf maanden is overschreden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. Gelet op de datum van de uitspraak op bezwaar is de overschrijding van de redelijke termijn geheel toe te rekenen aan verweerder. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot het betalen van een schadevergoeding van € 500,-.

20. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het genoemde overzichtsarrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het door eiser betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 525,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 0,5).