Rechtbank Midden-Nederland, 30-10-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5310, 19/3566
Rechtbank Midden-Nederland, 30-10-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5310, 19/3566
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 30 oktober 2020
- Datum publicatie
- 30 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2020:5310
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2022:1283, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 19/3566
Inhoudsindicatie
woz
Uitspraak
Bestuursrecht
enkelvoudige kamer
nummer UTR 19/3566
in het geding tussen:
gemachtigde: D.A.N. Bartels
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder,
vertegenwoordigd door R. Janmaat, tot bijstand vergezeld door [naam]
inzake de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.377.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente Utrecht (de aanslag).
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de onlinezitting van 23 september 2020.
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in of rond 1992 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in wijk [woonwijk] . De woning staat op een kavel van 2.795 m2 en heeft een gebruiksoppervlak van 249 m2.
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, als bijlage bij het verweerschrift een door [naam] op 16 december 2019 opgesteld overzicht overgelegd dat bestaat uit vijf losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere vier betrekking hebben op woningen die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn. De (kwantitatieve) gegevens die in het overzicht zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hierna opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen, die verweerder in het door hem overgelegde overzicht heeft gegeven op de gegevens in de matrix, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.
Matrix
|
Woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
[adres 5] |
|
|
WOZ-waarde (€) |
1.377.000 |
-- |
-- |
-- |
|
|
Koopsom (€) |
-- |
1.330.000 |
1.325.000 |
1.420.000 |
1.045.000 |
|
Gecorrigeerde koop- som (€) |
-- |
1.368.570 |
1.272.815 |
1.466.860 |
1.089.000 |
|
Kavelgrootte ( m2) |
2.795 |
1.278 |
753 |
1.532 |
578 |
|
Deelwaarde overkapping (€) |
-- |
1.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Deelwaarde kelder (€) |
-- |
-- |
20.000 |
-- |
-- |
|
Deelwaarde berging (€) |
-- |
2.000 |
-- |
-- |
|
|
Deelwaarde garage (€) |
50.000 |
26.000 |
-- |
66.000 |
15.000 |
|
Deelwaarde grond (€) |
554.520 |
491.916 |
436.579 |
509.052 |
321.288 |
|
Deelwaarde woning ‘sec’ (€) |
786.480 |
847.654 |
816.236 |
891.808 |
752.712 |
|
Woonoppervlak van de woning ‘sec’ (m2) |
249 |
253 |
258 |
229 |
234 |
|
Rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ (€) |
3.159 |
3.350 |
3.164 |
3.894 |
3.217 |
Aanvullende informatie
|
woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
[adres 5] |
|
|
Verkoopdatum |
-- |
28 november 2016 |
20 december 2018 |
16 oktober 2016 |
3 maart 2017 |
|
Soort object |
Vrijstaand |
Vrijstaand |
Vrijstaand |
Vrijstaand |
2 onder 1 kap |
|
Locatie |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
|
Ligging |
aan rustige laan |
aan rustige laan |
aan rustige laan |
aan rustige laan |
in villawijk gelegen |
|
uitstraling/type |
villa |
villa |
villa |
modern |
authentiek |
|
bouwjaar (ca.) |
1992 |
2008 |
2011 |
2009 |
1934 |
|
bouwkundige kwaliteit |
goed |
goed |
goed |
goed |
voldoende |
|
staat van onderhoud |
goed |
goed |
goed |
goed |
goed |
Toelichtende opmerkingen
Verweerder heeft in het overzicht een grondstaffel opgenomen aan de hand waarvan hij de deelwaarde van de grond heeft bepaald:
|
Grondstaffel |
|
|
0-400 m2 401-750 m2 751-1.000 m2 1001-1.500 m2 1501-.3000 m2 |
€ 715 € 429 € 143 € 72 € 36 |
Geschil en standpunten van partijen
In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.377.000 te hoog is.
In de door gemachtigde ingediende stukken, laatstelijk in de brief van 17 juli 2020, heeft gemachtigde vragen gesteld, inlichtingen en bescheiden gevorderd, standpunten ingenomen en omstandigheden genoemd, met als kennelijke bedoeling dat daarmee bij de uitspraak rekening zou worden gehouden. Ter zitting heeft gemachtigde verklaard dat hij de brief van 17 juli 2020 alsnog intrekt. Gelet daarop laat de rechtbank de brief van 17 juli 2020 en de eerdere versies daarvan in andere door gemachtigde ingediende stukken bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 1.377.000 dient te worden verlaagd tot € 1.299.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 1.377.000 niet te hoog is. Voor de onderbouwing van deze standpunten verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.