Rechtbank Midden-Nederland, 20-02-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:545, UTR 19/3095

1. Het object betreft een winkel met een magazijn gelegen nabij het oude centrum van [vestigingsplaats] . Het object is gebouwd in 1985. De winkel heeft een oppervlakte van 123 m², het magazijn heeft een oppervlakte van 21 m².

2. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 180.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.

3. Nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

4. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing in beroep een taxatierapport van

5. Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder huurcijfers van drie referentieobjecten vermeld: [adres 6] € 10.200,- per jaar, [adres 7] € 21.000,- per jaar en [adres 8] € 30.000,- per jaar. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers zijn, die ook bekend gemaakt zijn. Daarbij heeft verweerder de huurcijfers gerelateerd aan andere huurcijfers die voortkomen uit de permanente jaarlijkse marktanalyse, in dit geval van 2017/2018.

6. De rechtbank vindt dat verweerder op basis van de genoemde huurcijfers voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde voor het object (€ 140,- per m²) niet te hoog is. Zo heeft het goed vergelijkbare referentieobject [adres 8] een huurwaarde van € 147,- per m².

7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor een bottom-up berekening overgelegd, conform de landelijke Taxatiewijzer, deel 24. De berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 12. Ter zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat er weinig transacties zijn van vergelijkbare panden, omdat deze vaker worden verhuurd dan verkocht. Als een pand wordt verkocht, is dat vaak aan de zittende huurder. De taxateur heeft de variabelen in de berekening, zoals die voor onderhoud, leegstand en opslagrisico, op de standaard wijze ingevuld.

8. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de ingevulde percentages. Anders dan eiseres ter zitting stelt, acht de rechtbank het opslagrisico-percentage reëel nu dat percentage binnen de bandbreedte valt. Eiseres heeft verder niets aangevoerd dat de rechtbank tot een ander oordeel brengt.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres.