Rechtbank Midden-Nederland, 09-09-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5765, UTR 19/3602, UTR 19/3803, UTR 19/3805, UTR 19/3806, UTR 19/3807

1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

2. Op 7 augustus 2020 heeft de rechtbank na afloop van de zitting nog een aanvullende brief van eiseres ontvangen. Na lezing van deze brief ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. De brief is ter informatie aan verweerder toegezonden.

3. De waarde op grond van de Wet WOZ is door verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook betrekken wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde matrices de waardes van de objecten niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal dit oordeel hierna nader toelichten.Objecten [straatnaam 1]

5. De rechtbank volgt de stelling van eiseres dat de gebruikte referentie [straatnaam 3] [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam 2] niet geschikt is om als vergelijkingspand te dienen. Het object aan de [straatnaam 3] is qua oppervlakte en transactieprijs niet vergelijkbaar met de objecten aan de [straatnaam 1] . [straatnaam 3] is namelijk ongeveer zeven keer zo groot als de gewaardeerde objecten.

6. Verder volgt de rechtbank eiseres in haar stelling dat verweerder ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de onderliggende huurinformatie van de gebruikte huurtransacties. Omdat eiseres in de brief van 27 juli 2020 en op de zitting de juistheid betwist van de marktconforme huur die verweerder gebruikt, moet verweerder deze nader onderbouwen. De getaxeerde huur van de objecten is volgens de matrix gebaseerd op de gerealiseerde markthuren van de objecten [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] , [straatnaam 4] [nummeraanduiding 5] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 6] [letteraanduiding 3] en [straatnaam 5] [nummeraanduiding 7] [letteraanduiding 4] . Eiseres stelt terecht dat verweerder geen stukken heeft overgelegd waar deze huren uit blijken, zoals bijvoorbeeld huurcontracten of huurinlichtingen-formulieren. Door slechts te volstaan met een kale opsomming van de huurinformatie maakt verweerder niet inzichtelijk en controleerbaar of deze huren de markthuur weerspiegelen. Omdat deze huurcijfers de basis zijn voor de berekening van de getaxeerde huur, en daarmee dus voor de waardebepaling van de objecten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van deze objecten niet aannemelijk heeft gemaakt.

7. Het huurcijfer van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] is ook door verweerder gebruikt als referentiehuur. Dit object zou worden verhuurd voor € 90,- per vierkante meter. Het betreft een eigen object van eiseres. Eiseres heeft niet gemotiveerd betwist dat dit huurcijfer niet werkelijk gerealiseerd is. In zoverre mocht verweerder gebruik maken van dit huurcijfer. Dit enkele huurcijfer biedt echter onvoldoende handvat om de kapitalisatiefactor van de referenties 2 en 3 te berekenen, zodat hiermee ook niet tot een waardevaststelling van de objecten aan de [straatnaam 1] kan worden gekomen.

[straatnaam 2] [nummeraanduiding 2]

8. Eiseres merkt terecht op dat in de matrix van dit object geen markthuren staan vermeld. Er kan dus ook niet uit worden afgeleid op welke markthuurgegevens de berekende markthuur van de referenties en het object zijn gebaseerd. De rechtbank gaat er van uit dat verweerder dezelfde huurcijfers heeft gebruikt als bij de waardering van de panden aan de [straatnaam 1] .

9. Die huurcijfers zijn echter niet bruikbaar als referentiehuren voor het object aan de [straatnaam 2] . Het object aan de [straatnaam 2] is immers veel groter dan de panden waarvan huurinformatie is opgenomen. Verweerder heeft gesteld dat de huurwaardes van niet-woningen van tussen de 144 m2 en 550 m2 in lijn liggen met de markthuurwaardes van veel grotere objecten. Eiseres heeft dat betwist. Gelet daarop is verweerders standpunt, zonder nadere onderbouwing, niet aannemelijk.

10. Verder volgt de rechtbank de stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte geen analyse heeft gemaakt van de opbouw van de huurwaarde van referentie 2 naar de verschillende onderdelen van het bedrijfspand. Verweerder heeft dit bij referentie 1 wel gedaan. Daar is onderscheid gemaakt tussen onder andere winkel-/verkoopruimte en kantoor. Zonder toetsbare onderbouwing vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat het object aan de [straatnaam 3] slechts uit winkel-/verkoopruimte bestaat.

11. Ten slotte vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object qua oppervlakte van de kavel. Uit de matrix blijkt dat het object is gewaardeerd zonder kavel, terwijl de referenties zijn gelegen op een perceel van respectievelijk 7.550 m2 en 30.980 m2. Uit het taxatieverslag van [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] volgt bovendien dat het object staat op een perceel van 10.070 m2. Conclusie

12. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat verweerder de waardes van de objecten niet aannemelijk heeft gemaakt. Ook eiseres heeft de door haar voorgestane waardes niet aannemelijk gemaakt.

13. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waardes schattenderwijs als volgt vaststellen:- UTR 19/3602: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (Leegstand) te [plaatsnaam 1] : € 400.000,- (rekening houdend met het leegstandsrisico zoals door verweerder op de zitting is toegelicht);

- UTR 19/3803: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] : € 275.000,-;

- UTR 19/3805: [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] : € 3.130.000,-;

- UTR 19/3806: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] : € 670.000,-;

- UTR 19/3807: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] : € 390.000,-.

De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.

€ 261,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde van € 525,-). Er is geen sprake van samenhangende zaken in de zin van het Bpb. Er is immers sprake is van één bezwaar als het bezwaar is gericht tegen meerdere in één geschrift opgenomen WOZ-beschikkingen¹ Dit geldt ook voor het beroep, omdat sprake is van één beroep tegen één uitspraak op bezwaar. Omdat grotendeels sprake is van onroerende zaken die op elkaar lijken, en er voor de waardering geen wezenlijke verschillen zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een hogere wegingsfactor dan 1.

16. Voor zover eiseres heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.