Rechtbank Midden-Nederland, 29-04-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:1914, UTR 20/3652

1. Het object is een appartement uit 1990. De woning heeft een bruto inhoud van 401 m3.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs

die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger

dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.

4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 442.000,-

Eiseres bepleit een waarde van € 429.000,-. Verweerder heeft in beroep geen taxatiematrix overgelegd, maar verwezen naar het taxatieverslag woning. Volgens verweerder staan in dat taxatieverslag alleen maar referentiewoningen die, net zoals de woning, wat de waardebepalende factoren betreft gemiddeld zijn. De appartementen aan de [adres 2] en [adres 3] zijn qua type en bouwperiode erg goed vergelijkbaar. [adres 2] heeft net als de woning een inhoud van 401 m3. [adres 4] heeft een inhoud van 368 m3. Deze appartementen zijn verkocht op respectievelijk 16 april 2019 voor € 510.000,- en op 4 december 2018 voor € 500.000,-. De derde vergelijkingswoning, [adres 5] , is weliswaar aanzienlijk kleiner, maar is desondanks op 3 december 2018 verkocht voor € 375.000,-. Volgens verweerder kan op basis van deze transacties, waarvan alleen de betaalde prijs van het kleinere appartement onder de WOZ-waarde van de woning ligt, geconcludeerd worden dat de WOZ-waarde van de woning correct is vastgesteld. Verder vindt verweerder het terecht dat de koopprijzen van de referentiewoningen niet zijn gecorrigeerd met de reserves van de verenigingen van eigenaren, omdat sprake is van reguliere reserves tussen de 0,5 en 1% van de koopsom.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat

€ 442.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Verweerder moet dit controleerbaar en inzichtelijk onderbouwen. De enkele verwijzing naar het taxatieverslag woning is hiertoe onvoldoende.

6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde

aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser baseert de door hem in beroep verdedigde waarde van de woning namelijk op de leveringsdatum in plaats van de datum van de koopovereenkomst. Daarmee is hij bij de indexering van een onjuiste datum uitgegaan. Verder is het eigen aankoopcijfer van de woning in deze zaak niet leidend, aangezien dit meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen. Ingevolge de jurisprudentie kunnen dan andere referentieobjecten worden geselecteerd om de waarde van de woning te onderbouwen.

8. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening

houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 440.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat eiser recht

heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding voor een veroordeling van de gemaakte kosten van het door eiser overgelegde taxatierapport, gelet op het gebrek aan inhoudelijke beoordeling op het object toegespitste waardering.