Rechtbank Midden-Nederland, 07-07-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3008, UTR 21/4925

6.1

Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder stelt dat er rekening is gehouden met de marktontwikkelingen door gebruik te maken van onder meer gegevens van het Kadaster, die in het proces permanente marktanalyse geanalyseerd worden. Hierbij worden landelijke cijfers zoals het CBS, openbare gegevens uit de rapportage aan de Waarderingskamer, de lokale kennis van de specifieke marktontwikkeling van de gebiedstaxateur, betrokken. Dat indexeringscijfer is voor het jaar 2019 6% en voor het jaar 2020 6,3%. De rechtbank ziet dat de indexeringspercentages beschikbaar zijn en dat de conclusie kan worden getrokken dat inzichtelijk is gemaakt hoe die cijfers gebruikt zijn. Echter hiermee zijn de onderliggende verkoopcijfers van deze indexeringspercentages (nog steeds) niet controleerbaar.¹ Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van de verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen en het is dus niet mogelijk te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van twee-onder-een-kap woningen zich verhoudt tot het gemiddelde.

6.2

De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op een voldoende inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

6.3

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De rechtbank legt dat hierna uit.

6.4

[adres 3] is op 18 december 2019 verkocht voor € 440.000,-. Deze verkoop heeft dus nagenoeg op de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat er vanuit kan worden gegaan dat de waarde van die woning op 1 januari 2020 € 440.000,- bedroeg. Daarbij wordt de waarde per m2 van deze woning, zonder indexering, € 2.364,- per m2. [adres 4] is op 8 september 2019 verkocht voor € 550.000,-. [adres 5] is verkocht op 24 augustus 2019 voor € 540.000,-. De woningen zijn weliswaar niet binnen drie maanden voor waardepeildatum verkocht, maar de prijs per m2, zonder indexering, van [adres 4] is € 1.951,- en van [adres 5] is de prijs € 2.842,- per m2. Eisers woning is gewaardeerd op € 556.000,-, met een waarde per m2 van € 2.360,-. De gemiddelde prijs per m2 van de drie hierboven genoemde verkopen is € 2.385,-, en ligt daarmee boven de prijs per m2 van de woning van eiser. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank laat de verkoopcijfers [adres 2] en [adres 6] buiten beschouwing, omdat deze na de waardpeildatum zijn verkocht.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de correctiepercentages van de KOUDV-factoren, op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgrond hoeft dan ook niet te worden besproken.

9. Eiser voert aan dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen van de door verweerder gekozen referentiewoningen heeft gehanteerd. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het hier gaat om een dynamisch systeem dat niet altijd accuraat is. Verweerder stelt verder dat de oppervlakten zijn nagemeten aan de hand van de beschikbare bouwtekeningen. Zo komt het voor dat een inpandige kelder wordt meegerekend in het grondoppervlak, waardoor er verschillen lijken te zijn. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt.

10. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging naast een drukke doorgaande weg met veel vrachtverkeer. De rechtbank volgt eiser niet. De gekozen referentiewoningen liggen allemaal in dezelfde straat als de woning van eiser. Hiermee is volgens de rechtbank voldoende rekening gehouden met de ligging. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Tot slot stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft de staat van onderhoud gewaardeerd op ‘matig’ en de voorzieningen op ‘eenvoudig/verouderd’. De rechtbank kan de matrix van verweerder volgen. De waarderingen op de matrix onderbouwen voldoende de staat van de woning. Bovendien gelden voor de woningen [adres 3] en [adres 4] dezelfde waarderingen. De beroepsgrond slaagt niet.

12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.