Rechtbank Midden-Nederland, 03-08-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3431, UTR 21/1726, UTR 21/1727, UTR 21/1728 en UTR 21/1729

1. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

2. De gemachtigde van eiser heeft het beroep met betrekking tot de woning [adres 1] op de zitting ingetrokken. Het beroep met betrekking tot deze woning hoeft dan ook niet te worden besproken.

3. Deze woningen [adres 2] (1e verdieping) en [adres 3] (2e verdieping) zijn in 1935 gebouwde bovenwoningen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 84 m2 respectievelijk 79 m2. Verweerder heeft om de waarden van de woningen te onderbouwen gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij komt dat de m2-prijs van [adres 2] (1e verdieping) (€ 3.321,-) en de m2-prijs van [adres 3] (2e verdieping) (€ 3.329,-) in vergelijking met de door verweerder gehanteerde referentiewoningen de laagste zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

4. De gemachtigde van eiser stelt dat de m2-prijs van de balkons en dakterras te laag is gewaardeerd. Verweerder heeft voor de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] een m2-prijs van € 500,- voor de balkons en het dakterras gehanteerd. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat voor de m2-prijs van de balkons en het dakterras aangesloten is bij de m2-prijs van tuinen. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de uitleg van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.

5. In deze zaak gaat het om een in 1935 gebouwde bloemenwinkel. De winkel heeft een oppervlakte van 225 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 36.675,- per jaar (huurwaarde per m2: € 163,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 10,7. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door de verkoopcijfers te delen door de huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

6. Eiser stelt dat verweerder het object ten onrechte geheel waardeert als winkelruimte. Volgens eiser dient er een indeling te worden gemaakt in de onderdelen, namelijk: winkelruimte, kantoor, showroom en een ruimte waar de bloemen gesneden worden. Deze onderdelen dienen apart gewaardeerd te worden. Gemachtigde van verweerder heeft op de zitting opgemerkt dat zij en de gemachtigde van eiser gezamenlijk op 27 september 2021 in de onroerende zaak zijn geweest. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de verschillende onderdelen niet afgesloten zijn en dat als de bloemenzaak eruit zou gaan, de hele ruimte als winkel kan worden gebruikt. Daarom is het hele object als winkelruimte gewaardeerd.¹ De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Verweerder is bij de waardering van de onroerende zaak terecht uitgegaan van waardering van het geheel als winkelruimte. De beroepsgrond slaagt niet.

7. Om de kapitalisatiefactor te onderbouwen heeft verweerder het referentieobject [adres 8] gebruikt. Eiser stelt dat dit object een ‘pop-up winkel’ is en daarom een lagere WOZ-waarde onderbouwt. De taxateur van verweerder heeft op de zitting hierover toegelicht dat dit object een cadeauwinkel is en dat hem niet bekend is dat dit object daar voor een korte duur zit. Gelet op de niet onderbouwde stelling van eiser ziet de rechtbank geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.

8. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.

9. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016.² De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.

10. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 5 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim vier maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 23 februari 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 6 april 2021 tot de uitspraakdatum, 16 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiser betalen.

11. Verweerder voert aan dat de redelijke termijn moet worden verlengd, vanwege de uitbraak van het coronavirus. Daarnaast wijst verweerder erop dat eiser in de beroepsfase vele malen om uitstel heeft verzocht en dat dit heeft geleid tot de termijnoverschrijding. Hierbij verwijst verweerder naar de uitspraken van de Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2022 en van de Rechtbank Rotterdam van 9 februari 2021.³ De rechtbank is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van dezelfde situaties. In de aangehaalde uitspraken door verweerder is er namelijk sprake van overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase naast overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase. De verlenging van de redelijke termijn in de aangehaalde uitspraak ziet dus op de beroepsfase. De overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase heeft geleid tot verlenging met 4 maanden. In deze zaak gaat het enkel om overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase die aan verweerder is toe te rekenen. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden om hiervan af te wijken.

12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

13. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiser te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.

14. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiser omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend).⁴ Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-.‬‬⁵