Rechtbank Midden-Nederland, 19-12-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:6322, UTR 22/2411

1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 2001. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 156 m², een garage van 20 m² en een tuinhuis. De woning ligt op een perceel van 398 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.

3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en moet de waarde worden vastgesteld op € 649.000,-.

4. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 680.000,-.

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de beoordeling van de waarde die eiser verdedigt komt de rechtbank alleen toe als verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.¹

6. Verweerder onderbouwt de waarde met behulp van de vergelijkingsmethode. Hij heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd waarin hij de woning van eiser vergelijkt met drie andere in [woonplaats] gelegen twee-onder-een-kapwoningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen).

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.

9. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen wordt toegepast en uiteindelijk hoe verweerder aan de eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen. Op de zitting heeft eiser desgevraagd toegelicht dat deze grond tweeledig moet worden opgevat. Enerzijds had verweerder de onderbouwing van de indexeringspercentages, de gegevens van de permanente marktanalyse, moeten verstrekken en anderzijds heeft verweerder in beroep door het enkel noemen van een bloot indexeringspercentages onvoldoende inzicht gegeven in de waardeontwikkeling van de referentiewoningen.

10. De door eiser eigenlijk bedoelde grond dat verweerder de onderbouwing van de indexeringspercentages had moeten verstrekken, laat de rechtbank buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Deze grond ziet op de vraag of verweerder alle voor de zaak relevante stukken, al dan niet reeds in bezwaar, in het geding heeft gebracht conform artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 40 van de Wet WOZ. Eiser heeft niet eerder in de beroepsfase dan op de zitting expliciet aangevoerd dat hij op de zaak betrekking hebbende stukken mist. Dat vindt de rechtbank te laat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij de gegevens van de permanente markanalyse tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. In de taxatiematrix staan de indexpercentages per kalenderjaar over de jaren 2018 (3,6%), 2019 (4,2%) en 2020 (7,4%). Verweerder heeft in het verweerschrift voldoende uitgebreid uiteengezet hoe tot de gehanteerde indexeringspercentages is gekomen. Zo is gebruik gemaakt van onder meer gegevens van het Kadaster, die in het proces permanente marktanalyse geanalyseerd worden. Hierbij worden landelijke cijfers zoals het CBS, openbare gegevens uit de rapportage aan de Waarderingskamer, de lokale kennis van de specifieke marktontwikkeling van de gebiedstaxateur, betrokken. Daarnaast heeft verweerder een grafiek overgelegd waarop de verkoopcijfers van de twee-onder-een-kapwoningen uit [woonplaats] , die voor de analyse zijn gebruikt met bolletjes zijn weergegeven. De rechtbank constateert verder dat eiser niet heeft betoogd dat de indexeringspercentages onjuist zijn en ook niet gemotiveerd aangegeven wat volgens hem het juiste indexeringspercentage zou moeten zijn. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden voor twijfel aan de door verweerder gehanteerde indexering. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is onder meer sprake van slecht schilderwerk en lekkages in de dakkapel.

13. Verweerder betwist dat de woning een matige staat van onderhoud heeft, volgens hem kan de staat als voldoende (niet op peil, maar onderhoud niet noodzakelijk op korte termijn) worden aangemerkt. De rechtbank kan deze kwalificatie volgen. De door eiser overgelegde foto’s van de binnen- en buitenzijde van de woning, laten weliswaar wat gebreken zien zoals scheurtjes en slechter voegwerk, maar het zijn ingezoomde foto’s die de rechtbank niet de indruk geven dat onderhoud direct nodig is of dat de staat van de woning in zijn geheel als matig moet worden aangemerkt. Ook de door eiser gestelde lekkage en het slechte schilderwerk, maakt nog niet dat de staat van de woning in zijn geheel niet als voldoende kan worden aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Eiser voert aan dat verweerder niet kan worden gevolgd in zijn waardering van de voorzieningen van de woning en de referentiewoningen. Eiser wijst in dat verband op de door hem overgelegde foto’s van de woning en de foto’s van de referentiewoningen uit de verkoopinformatie. Zo heeft de referentiewoning [adres 4] volgens eiser luxe voorzieningen die als ‘eenvoudig’ zijn gekwalificeerd, terwijl zijn woning gedateerde voorzieningen heeft die als ‘normaal’ zijn gekwalificeerd.

15. Volgens de heffingsambtenaar zijn de kwalificaties van de voorzieningen van de woning en de referentiewoningen correct. Op basis van de foto’s van eisers woning kunnen de voorzieningen als normaal worden aangemerkt. Relevant voor de kwalificatie is de vergelijkbaarheid geweest van de voorzieningen van de woning met die van de referentiewoningen, met name van [adres 2] . Volgens verweerder is de waardering van de voorzieningen van [adres 4] een randgeval. Er is sprake van een oudere keuken en badkamer, die eventueel ook als eenvoudig/normaal gekwalificeerd hadden kunnen worden. De rechtbank constateert dat de door eiser overgelegde foto’s zien op de keuken. De rechtbank vindt op basis van de foto’s en de uitstraling van de voorzieningen van de woning en van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] niet onbegrijpelijk dat voor de voorzieningen de kwalificatie ‘normaal’ is gehanteerd. Ook vindt de rechtbank op basis van de foto’s van de referentiewoning [adres 4] in vergelijking met de foto’s van de andere woningen niet onbegrijpelijk dat de voorzieningen als eenvoudig zijn gekwalificeerd. Eiser heeft weliswaar gesteld dat sprake is van een luxe badkamer en keuken bij deze referentiewoning, maar de foto’s bieden daar, en omdat eiser dat niet verder heeft uitgelegd, geen aanknopingspunt voor. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de woning. De achterzijde van het perceel is namelijk gelegen aan een partycentrum ( [naam] ). Daar wordt overlast van ondervonden. De referentiewoning [adres 4] heeft ook een ongunstige ligging bij een basisschool, maar de andere referentiewoningen hebben een neutrale ligging.

17. Volgens verweerder valt de overlast van het partycentrum mee. Hij heeft onder verwijzing naar een luchtfoto toegelicht dat het partycentrum op vrij grote afstand van de woning is gelegen. Om het partycentrum ligt bovendien een groot terrein en het partycentrum is slechts van 9:00 – 17:00 uur geopend. Daarnaast ligt de referentiewoning [adres 2] in dezelfde buurt en ligt de referentiewoning [adres 3] in een straat met een industrieterrein en nabij het spoor. Referentiewoning [adres 4] is volgens eiser zelfs beduidend minder gunstig gelegen door zijn ligging tegenover een basisschool en kinderdagverblijf. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder en concludeert dat de woning en de referentiewoningen alle in de nabijheid van bedrijvigheid zijn gelegen. De rechtbank is daarom van oordeel dat mogelijke overlast van de ligging in voldoende mate is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de gekozen referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

18. Eiser voert aan dat verweerder in de initiële fase en de bezwaarfase de waarde niet heeft onderbouwd, omdat in strijd met de Waarderingsinstructie slechts één referentiewoning is genoemd in plaats van drie referentiewoningen.

19. De rechtbank ziet dat verweerder op het taxatieverslag slechts één referentiewoning heeft vermeld en in de uitspraak op bezwaar geen andere referentiewoningen noemt, maar de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer bevat geen dwingende waarderingsvoorschriften. Verweerder was dan ook niet verplicht om in de primaire fase of de bezwaarfase de waarde van de woning te onderbouwen met drie referentiewoningen. Voor zover eiser beoogt te stellen dat de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek bevat, volgt de rechtbank eiser daarin gelet hierop evenmin. Wat hier ook van zij, het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure nieuwe of meer referentiewoningen aan te dragen ter onderbouwing van de waarde. Verweerder heeft in beroep wel gebruik gemaakt van de verkoopcijfers van drie referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.