Rechtbank Midden-Nederland, 21-04-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2017, UTR 21/5282

1. De woning is een in 1959 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een tuinhuis en een aangebouwde garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m2 en is gelegen op een kavel van 205 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 349.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 398.000,-.

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd (zoals hiervoor beschreven later gewijzigd met betrekking tot [adres 2] ), waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen, te weten:

- [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 14 april 2020 voor € 469.350,-;

- [adres 3] te [plaats 1] , verkocht op 10 mei 2019 voor € 494.000,-;

- [adres 4] te [plaats 2] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 475.000,-.

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

8. Eiser stelt dat de verkoopprijs van [adres 2] € 410.000,- is en niet € 469.350,-. Hierbij verwijst eiser naar pagina 3 van de door verweerder overgelegde akte van levering. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Eiser houdt er namelijk geen rekening mee dat het gaat om in erfpacht uitgegeven grond. De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde is de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Er dient daarom rekening te worden gehouden met de in erfpacht uitgegeven grond door de verkoopprijs de woning te corrigeren naar de fictieve situatie dat sprake is van volle eigendom. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee terecht rekening houdt door de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs te elimineren.¹ Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij dit heeft gedaan door de verkoopprijs van € 410.000,- te verhogen met de gekapitaliseerde erfpachtscanon van (afgerond) € 59.350,-. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van een verkoopprijs van € 469.350,-. Uitgaande van een verkoopcijfer van € 469.350,- en rekening houdend met de indexering, de bijgebouwen en de grond is de prijs per m2 van [adres 2] € 1.536,-. Dit is hoger dan de prijs per m2 van de woning (€ 1.408,-). De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eiser stelt verder dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een eenvoudige staat van voorzieningen hebben. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder is uitgegaan van ‘luxe/modern’. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. Daarbij komt dat verweerder hierover op de zitting heeft toegelicht dat zelfs al zou worden uitgegaan van eenvoudige voorzieningen, dit geen gevolgen heeft voor de eindwaarde. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Eiser stelt ook dat de ligging van twee referentiewoningen verschillen van de woning ( [woonplaats] ). [adres 3] is namelijk gelegen in [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 2] . Dit zijn woonwijken, terwijl de woning van eiser is gelegen in een monumentaal dorp. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de woning van eiser gunstig is gelegen, maar ook voorzieningen heeft in de buurt. [adres 3] en [adres 4] zijn in een minder rustige omgeving gelegen, maar hebben wel meerdere voorzieningen. Gelet op het verschil in m2-prijzen tussen de woning en [adres 3] en [adres 4] kan de rechtbank het standpunt van de taxateur van verweerder volgen. Daarbij komt dat eiser niet gemotiveerd heeft onderbouwd welke waardedrukkend effect het verschil in ligging heeft. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Eiser stelt verder dat de indexering van het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt met onderbouwende gegevens. De rechtbank overweegt dat verweerder in de taxatiematrix die bij het verweerschrift op 1 maart 2023 aan eiser is gestuurd, het trendcijfer van 7,0% over 2019 en 7,7% over 2020 al wordt genoemd. Eiser heeft pas tijdens de (tweede) zitting voor het eerst aangevoerd dat deze correctie niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft aangegeven niet adequaat op de nieuwe beroepsgrond te kunnen reageren. Het aanvoeren van deze nieuwe beroepsgrond acht de rechtbank daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep.²

12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.

13. De rechtbank overweegt als volgt. Het bezwaarschrift is op 26 april 2021 door verweerder ontvangen. Als uitgangspunt geldt dat een bezwaar- en beroepschrift binnen een termijn van in totaal twee jaar moet worden behandeld.³ Deze termijn is op de dag van de uitspraak nog niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.

14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.