Rechtbank Noord-Holland, 02-05-2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:11031, AWB 12 / 4420 & 12 / 4421
Rechtbank Noord-Holland, 02-05-2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:11031, AWB 12 / 4420 & 12 / 4421
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 2 mei 2014
- Datum publicatie
- 25 november 2014
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2014:11031
- Zaaknummer
- AWB 12 / 4420 & 12 / 4421
- Relevante informatie
- Algemene wet bestuursrecht [Tekst geldig vanaf 01-06-2023 tot 01-07-2023]
Inhoudsindicatie
Waardering zwembad. Bedrijfswaarde niet van toepassing omdat eiseres niet enkel een commercieel belang heeft bij de exploitatie van het zwembad maar in de gekozen samenwerkingsvorm ook een maatschappelijke doelstelling wil realiseren.
Uitspraak
Bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 12/4420 en 12/4421
Uitspraakdatum: 2 mei 2014
Uitspraak van de meervoudige kamer in het geding tussen
[X] N.V. te [Z],
gemachtigde: mr. B.S. Kats,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 november 2007 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: het zwembad) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 13.441.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2007 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2010 de waarde van het zwembad voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 12.622.500. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2010 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2007 verlaagd naar € 8.565.000 en de aanslagen overeenkomstig verminderd. Tevens heeft verweerder een kostenvergoeding toegekend van € 1.844,68, waarvan € 545 in verband met kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 1.299,68 voor de kosten van een deskundige.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2010 verlaagd naar € 9.012.500 en de aanslagen overeenkomstig verminderd. Tevens heeft verweerder een kostenvergoeding toegekend van € 1.844,68, waarvan € 545 in verband met kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 1.299,68 voor de kosten van een deskundige.
Eiseres heeft ten beide uitspraken beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2014. Namens eiseres is daar verschenen B.S. Kats, bijgestaan door[B] en [C]. Namens verweerder is verschenen mr. B. Brekveld, bijgestaan door T. Sint en R. Gordinou de Gouberville.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
Eiseres is onderdeel van de [D], een groep vennootschappen die zich op commerciële basis bezighoudt met de exploitatie van sportfaciliteiten, waaronder zwembaden. Zij was in de jaren 2007 en 2010 exploitant van het zwembad.
Uit de overgelegde stukken blijkt het volgende:
- [E] heeft in het jaar 2000 na overleg met het stadsdeel Amsterdam [F] en vaste gebruikers van het toenmalige [G] een rapport opgemaakt met daarin een drietal varianten om te komen tot een nieuw zwembad met diverse bijbehorende voorzieningen. Het rapport voorzag in een jaarlijkse gemeentelijke bijdrage van het stadsdeel tussen de fl 1.340.000 en fl 1.468.000, afhankelijk van de gekozen variant.
- Op basis van een investeringsbegroting van fl 20.841.000 (exclusief omzetbelasting) heeft de Provincie Noord-Holland in 2002 een bijdrage toegezegd van fl 4.000.000.
- In 2003 heeft het Stadsdeel [F] met eiseres een realisatieovereenkomst gesloten met het oog op de realisatie van een combinatiegebouw en de exploitatie daarvan gedurende een periode van 30 jaar. Het stadsdeel zou de grond in erfpacht uitgeven aan eiseres. De stichtingskosten voor het combinatiegebouw werden vooralsnog berekend op € 18.103.767 (exclusief omzetbelasting); voor deze stichtingskosten waren subsidies beschikbaar tot een bedrag van € 7.746.377. Het stadsdeel zou aan [H]-bank zekerheden verlenen voor de door die bank aan eiseres te verstrekken hypothecaire financiering tot een bedrag van € 9.000.000. Het stadsdeel heeft in de overeenkomst een jaarlijkse exploitatiebijdrage toegezegd van € 450.000.
- In april 2010 heeft het stadsdeel met eiseres een vervangende exploitatieovereenkomst gesloten met een aan eiseres te betalen geïndexeerde exploitatiebijdrage van € 587.573 per jaar. Deze overeenkomst bevat de volgende passages:
“(D) partijen zich ervan bewust zijn dat het niet mogelijk is om, zonder exploitatiebijdrage, op kostenneutrale wijze de Accommodatie te exploiteren,” (…)
“3.2 De Vennootschap is niet gerechtigd de exploitatie van de Accommodatie door derden te laten uitvoeren.
De Vennootschap is met inachtneming van deze Exploitatieovereenkomst zelf bevoegd om te bepalen op welke wijze de Accommodatie wordt geëxploiteerd.
De Vennootschap zal bij de exploitatie van de Accommodatie de maatschappelijke functie in acht nemen die de Accommodatie heeft.” (…)
“6.7 De Vennootschap is verplicht de tarieven voor recreatief zwemmen, doelgroepzwemmen en verhuur aan niet commerciële verenigingen vast te stellen na overleg met het Stadsdeel.” (…)
“9.2 De Gebruikers kunnen gebruik maken van de Accommodatie voor een vergoeding die de Vennootschap vaststelt, met uitzondering van de tarieven voor recreatief zwemmen en doelgroepzwemmen en verhuur aan niet commerciële verenigingen. Deze tarieven worden vastgesteld na overleg met het Stadsdeel.
De Vennootschap garandeert een minimale openstelling voor Recreatief Zwemmen van 2 970 uren per jaar. (…) De Vennootschap garandeert een minimale openstelling van het buitenbad van 500 uur per jaar.” (…)
“10.1 De Vennootschap zal de Accommodatie voor het Stadsdeel reserveren ten behoeve van het zogenaamde “schoolzwemmen.” (…)
“15.1 Indien met inachtneming van het aanwenden van het vermogen van de Vennootschap, de exploitatie van de Accommodatie met inbegrip van de toegekende exploitatiebijdrage, niet op kostendekkende wijze kan worden geëxploiteerd (…) is de Vennootschap gerechtigd om deze Exploitatieovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden tussentijds te beëindigen”
Eiseres is erfpachter van het combinatiegebouw en gebruiker van het daarin opgenomen zwembad. De bouw van het combinatiegebouw is in 2004 begonnen en in 2006 opgeleverd.
Eiseres heeft ten behoeve van de heffingsambtenaar een Inlichtingenformulier Stichtingskosten niet-woningen ingevuld en daarin een bedrag aan stichtingskosten voor het gehele complex opgenomen van in totaal € 16.610.000, exclusief ondergrond.
Het zwembad, waarvan de waarde nu in geschil is, is onderdeel van het combinatiegebouw met de huidige aanduiding [I]. Het zwembad bevat meerdere binnenzwembaden, fitnessruimte, kinderopvangruimte en buitenterrein. Tot het zwembad behoren niet de horecaruimte en een feestzaal: deze complexonderdelen heeft eiseres afzonderlijk verhuurd aan derden.
3 Geschil
In geschil is de waarde van het zwembad voor de kalenderjaren 2007 en 2010, naar de respectievelijke waardepeildata, 1 januari 2005 en 1 januari 2009. Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor de bepaling van de waarde van het object moet worden uitgegaan van de bedrijfswaarde. Eiseres bepleit voor het kalenderjaar 2007 een waarde van € 3.928.544 en voor het kalenderjaar 2010 een waarde van € 5.115.706.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en bevestiging van de bestreden uitspraken. Volgens verweerder dient de bedrijfswaarde buiten beschouwing te worden gelaten bij de waardebepaling. Hij baseert zich op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij rekening is gehouden met een functionele afschrijving van 21,3%: 2,5% in verband met doelmatigheid, 5% in verband met excessief onderhoud en 15% in verband met economische veroudering. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde voor het kalenderjaar 2007 € 8.565.000 bedraagt en voor 2010 € 9.012.500.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.