Rechtbank Noord-Holland, 11-05-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:3807, AWB - 14 _ 2375

17. Eisers stellen zich op het standpunt dat de waarde van het bedrijfspand op

€ 1.108.000 moet worden gesteld.

18. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het bedrijfspand voor een waarde van

€ 1.1650.000 in aanmerking moet worden genomen.

19. Tussen partijen is niet meer in geschil dat bij het vaststellen van de waarde van het ondernemingsvermogen ten onrechte geen vpb-latentie van 20% in aanmerking is genomen en dat het pand [ADRES 7] in aanmerking moet worden genomen voor een waarde van € 355.000 in plaats van de aangegeven waarde van € 571.000. De beroepen zijn daarom in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal thans beoordelen of op basis van de door eisers aangevoerde gronden de aanslagen verdere matiging behoeven. Nu tussen partijen voorts niet meer in geschil is dat de woning [ADRES 8] overeenkomstig de aangifte voor € 780.000 in aanmerking moet worden genomen, zal het oordeel van de rechtbank zich beperken tot de waarde van het bedrijfspand.

20. Ingevolge artikel 21, eerste lid, van de Successiewet 1956 (tekst 2010) wordt het verkregene in aanmerking genomen naar de waarde welke daar op het tijdstip van de verkrijging in het economische verkeer aan kan worden toegekend. Volgens vaste jurisprudentie komt de waarde in het economische verkeer overeen met de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald.

21. Tussen partijen is niet in geschil dat de voor het bedrijfspand aangegeven waarde van € 932.000 te laag is. De rechtbank zal eerst het door verweerder ingenomen standpunt dat het bedrijfspand voor een waarde van € 1.650.000 in aanmerking moet worden genomen beoordelen. Verweerder beroept zich op het hiervoor onder 8 genoemde taxatierapport van Stolker en wijst erop dat de in dat rapport getaxeerde waarde in lijn is met de onder 6 genoemde waardeverklaringen van [D BEDRIJF].

22. Verweerder heeft het betonverharde terrein direct voor, naast en achter de opstal als gebonden grond aangemerkt en de waarde daarvan heeft hij verdisconteerd in de huurwaarde van de opstal. Het overige deel van het betonverharde voorterrein, bestaande uit ongeveer 1.800 m² parkeer- en de manoeuvreerruimte, is door verweerder als ongebonden grond in de waardering betrokken.

23. Gebonden grond is grond die nodig is om de onroerende zaak aan zijn functie te kunnen laten voldoen. Het bedrijfspand bestaat onder meer uit een bedrijfshal die is uitgerust met drie loading docks. Dit is een specifiek kenmerk van de onroerende zaak waarvan bij de waardering niet kan worden geabstraheerd. De aard van de onroerende zaak brengt mee dat het parkeer- en manoeuvreerterrein niet op andere wijze kan worden aangewend, omdat anders geen gebruik kan worden gemaakt van de loading docks. De rechtbank is daarom van oordeel dat het parkeer- en manoeuvreerterrein nodig is om de onroerende zaak aan zijn functie te kunnen laten voldoen en derhalve als gebonden grond dient te worden aangemerkt.

24. Wat betreft de waardering van het parkeer- en manoeuvreerterrein merkt de rechtbank op dat daarbij niet van belang is dat dit terrein is gelegen binnen het windrechtgebied van een molen. Het windrecht belemmert immers het gebruik van het terrein als parkeer- en manoeuvreerruimte niet. Enkel indien sprake zou zijn van ongebonden grond, zou de ligging binnen het windrechtgebied een factor van belang (kunnen) zijn bij de waardering.

25. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de parkeer- en manoeuvreerruimte een waarde van € 18 per m² heeft, ongeacht of het als gebonden of ongebonden grond wordt aangemerkt. De uitgifteprijs van grond met een bedrijfsbestemming waarop zonder beperking mag worden gebouwd bedraagt in de gemeente Uitgeest € 170 tot € 200 per m². Uitgaande van een BAR van 10% is € 18 per m² niet te hoog, temeer niet omdat de betonverharding ook waarde heeft, aldus verweerder.

26. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 18 per m² voor de parkeer- en manoeuvreerruimte niet te hoog is. Die waarde is door verweerder immers gebaseerd op de uitgifteprijs van ongebonden bedrijfsgrond zonder enige bouwbeperking, terwijl in casu sprake is van gebonden grond. Dat alleen de betonverharding al een waarde van tenminste € 18 per m² heeft, is door verweerder evenmin aannemelijk gemaakt.

27. Aangezien verweerder de referentiehuren waarop hij de door hem gehanteerde huurwaardes voor de bedrijfshal en de kantoorruimtes heeft gebaseerd niet heeft bijgevoegd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van de opstal niet te hoog is vastgesteld.

28. Ter onderbouwing van het door hem gehanteerde brutoaanvangsrendement (BAR) heeft verweerder enerzijds verwezen naar het onder 9 genoemde overzicht van [E BEDRJF] en anderzijds naar het referentieobject [ADRES 1].

29. Nu verweerder niet heeft weersproken de stelling van eisers dat het onder 9 genoemde overzicht niet is gebaseerd op verkopen in of nabij Uitgeest, maar op verkopen in de grote steden binnen de Randstad, zal de rechtbank dit overzicht buiten beschouwing laten. Met het referentieobject [ADRES 1] heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat een BAR van 9% niet te laag is. Ter zitting hebben eisers verklaard dat de ligging van [ADRES 1] niet goed vergelijkbaar is met die van het bedrijfspand, aangezien [ADRES 1] op een zichtlocatie aan de A9 ligt zonder naastgelegen woningen, terwijl het bedrijfspand aan een tertiaire weg ligt naast een woning. Nu verweerder dit onvoldoende heeft weersproken, is de rechtbank van oordeel dat [ADRES 1] vanwege het verschil in ligging geen geschikt vergelijkingsobject is. Zelfs indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat, gelijk verweerder ter zitting heeft verklaard, [ADRES 1] en het bedrijfspand in feite hetzelfde zijn dan valt niet in te zien waarom verweerder voor het bedrijfspand een BAR van 9% heeft gehanteerd, terwijl [ADRES 1] een BAR van 9,4% ((180.000: 1.912.000) x 100%) heeft.

30. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voorts gewezen op de hiervoor onder 6 genoemde waardeverklaringen van [D]. Nu deze niet van enige onderbouwing voorziene waardeverklaringen zien op de waarde van het bedrijfspand per 2 mei 2008, dus bijna 22 maanden voor het tijdstip van de verkrijging, kunnen deze niet dienen ter onderbouwing van de thans gezochte waarde.

31. Op grond van al het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van het bedrijfspand van € 1.650.000 op het tijdstip van de verkrijging niet te hoog is.

32. De rechtbank zal thans de stelling van eisers beoordelen dat het bedrijfspand voor een waarde van € 1.108.000 in aanmerking moet worden genomen. Eisers hebben in dat verband gewezen op de WOZ-waardes voor 2010 en 2012 en de hiervoor genoemde taxatierapporten van [F BEDRIJF], [G] en [H].

33. De WOZ-waardes van het bedrijfspand voor 2010 en 2012 zijn vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2009 respectievelijk 1 januari 2011. Gelet op die peildata, acht de rechtbank deze waardes niet geschikt voor het bepalen van de waarde van het bedrijfspand op het tijdstip van de verkrijging. Ook indien het taxatierapport van [G] aldus moet worden verstaan dat de waardebepaling heeft plaatsgevonden naar het tijdstip van de verkrijging, dan is het rapport naar het oordeel van de rechtbank niet bruikbaar, aangezien niet is onderbouwd waar de huurwaardes en overige uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de berekening van de waarde van het bedrijfspand op zijn gebaseerd. Dat laatste geldt ook voor het taxatierapport van [H].

34. [F BEDRIJF] heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde huurwaardes het referentieobject [ADRES 5] gebruikt. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object aanzienlijk kleiner is dan het bedrijfspand en dat [ADRES 5] in tegenstelling tot het bedrijfspand niet over een vrije hoogte van 7 meter beschikt, maar van 3 meter. De rechtbank is op grond van deze verschillen van oordeel dat [ADRES 5] geen geschikt vergelijkingsobject is om de huurwaardes van het bedrijfspand op te baseren. Eisers hebben derhalve niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van het bedrijfspand van

€ 1.108.000 op het tijdstip van de verkrijging niet te laag is.

35. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde van het bedrijfspand op het tijdstip van de verkrijging aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank deze waarde in goede justitie vast op € 1.250.000.

36. Gelet op hetgeen hiervoor onder 19 en 35 is overwogen bedraagt de waarde van de aandelen in [A] B.V. op 27 februari 2010 € 359.922.

37. Het saldo van de nalatenschap bedraagt derhalve € 680.457.

38. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.

39. Eisers verzoeken om een integrale proceskostenvergoeding op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Deze bepaling ziet blijkens de parlementaire geschiedenis (TK 1999-2000, 27 024, nr. 3, p. 6.) op uitzonderlijke, schrijnende gevallen, waarbij strikte toepassing van het Besluit evident onrechtvaardig zou zijn. Voor toekenning van een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een (de) daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (vgl. HR 13 april 2007, nr. 41 235, ECLI:NL:HR:2007: BA2802 en HR 6 februari 2009, nr. 08/01915, ECLI:NL:HR:2009:BH1928).

40. Ter onderbouwing van hun verzoek hebben eisers op een vijftal omstandigheden gewezen. Voor zover die omstandigheden zijn gebaseerd op de handelwijze van de inspecteur inzake de inkomstenbelasting laat de rechtbank die buiten beschouwing, aangezien de onderhavige zaken de aanslagen erfbelasting betreffen. De enkele omstandigheid dat de taxatie van verweerder aanzienlijk afwijkt van de door eisers ingebrachte taxaties rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie dat sprake is van een situatie als hiervoor onder 39 bedoeld. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de integrale proceskosten.

41. De rechtbank vindt wel aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.836 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1,5 in verband met vijf samenhangende zaken).

42. In overeenstemming met hetgeen partijen dienaangaande ter zitting zijn overeengekomen, wordt voor het door [F BEDRIJF] in opdracht van [B BEDRIJF] B.V. opgemaakte taxatierapport een vergoeding van € 400 exclusief btw toegekend. Nu dit taxatierapport mede is opgemaakt ten behoeve van de inkomstenbelastingzaak (zaaknummer HAA 14/3108) zal in beide zaken de helft van dit bedrag worden vergoed.

43. De overige kosten komen op grond van het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.