Rechtbank Noord-Holland, 03-06-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:4400, AWB - 14 _ 2275
Rechtbank Noord-Holland, 03-06-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:4400, AWB - 14 _ 2275
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 3 juni 2015
- Datum publicatie
- 5 juni 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2015:4400
- Zaaknummer
- AWB - 14 _ 2275
- Relevante informatie
- Algemene wet bestuursrecht [Tekst geldig vanaf 01-08-2023 tot 01-01-2024]
Inhoudsindicatie
Betreft de vaststelling van de WEV en de WEVAB. Zowel eiser als verweerder hebben deugdelijke taxaties overgelegd. De rechtbank zal de waardes dan ook in goede justitie bepalen op het gemiddelde van de in beide rapporten genoemde waardes.
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 14/2275
(gemachtigde: mr. D.J.M. Dudink),
en
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser met dagtekening 4 januari 2014 voor het jaar 2009 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (ib/pvv) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 220.155 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 6.345.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft op 13 april 2015 een nader stuk van eiser ontvangen en deze in kopie doorgezonden naar verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2015 te Haarlem.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden J.G.J. Smit, A. Meijen en J.N.A.H. Renckens.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser exploiteerde tot 31 januari 2009 een glastuinbouwbedrijf, gevestigd aan [a] Er was sprake van een landbouwbedrijf in de zin van artikel 3.12 van de Wet IB 2001. Eiser is woonachtig op het adres [a] (thans [j]). [b] was in 2009 eigendom van de moeder van eiser.
2. Tot het ondernemingsvermogen van eiser behoorde 1.10.00 ha (circa 11.000 m2) grond met daarop een schuur van circa 200 m2 en een kassencomplex van circa 8.750 m2.
De grond is gesplitst in circa 4.800 m2 erf en (onder)grond achter de woning; de overige circa 6.200 m2 grond is gesplitst in twee kavels van ongeveer 3.100 m2.
De woning met 410 m2 ondergrond en tuin behoorde tot eisers privévermogen.
3. Namens eiser is op 2 maart 2005 bij de gemeente [Z] een verzoek ingediend om in het kader van zijn bedrijfsbeëindiging op zijn terrein op het adres [a] drie tot vijf woningen te mogen bouwen.
4. In een brief van 29 juli 2005 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [Z] naar aanleiding van de op 2 maart 2005 ingediende plannen het volgende meegedeeld:
“Over het vervolg van de behandeling van uw schetsplannen met registratienummer
[# 1] voor het bouwen van woningen op het adres [a] kunnen wij u
verder het volgende meedelen.
Nadat uw bouwplannen stedenbouwkundig zijn beoordeeld, zijn wij niet bereid een
vrijstelling van het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ te overwegen omdat
bebouwing achter de bestaande bebouwing aan [c] zorgt voor een afname
van de beleving van de openheid het reservaatgebied de [d].
De voorgestelde opties zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Wij zijn van mening dat woonbebouwing uitsluitend langs [c] mogelijk is.
Wij bieden u de mogelijkheid hiervoor een aangepast schetsplan in te dienen welke
opnieuw zal worden beoordeeld.
(…)”
5. Op 5 april 2007 is namens eiser een plan ingediend bij de gemeente [Z] om, bij opheffing van het kassenbedrijf, op het vrijkomende terrein twee nieuwe woningen te realiseren naast de twee daar reeds bestaande woningen.
6. Bij brief van 31 mei 2007 deelt de gemeente [Z] mee dat voor de behandeling van het bouwplan een stedenbouwkundig onderzoek moet plaatsvinden.
7. In een brief van 14 september 2007 delen burgemeester en wethouders van de gemeente [Z] mee dat uit stedenbouwkundig onderzoek is gebleken dat zij bereid zijn een vrijstelling van het geldende bestemmingsplan ([# 2]) Landelijk Gebied te overwegen. Zij overwegen vrijstelling voor het bouwen van twee woningen aan [a] na sloop van de bestaande kassen.
8. In een door eiser overgelegd taxatierapport, op 16 oktober 2008 uitgebracht door ing. [E] van [F] Makelaars, is ter zake van de waardering van 01.10.00 ha met schuur en kassen opgenomen:
“De gemeente heeft zich bereid verklaard om na sloop van alle kassen en bedrijfsopstallen,
2 particuliere woningen toe te staan op het perceel. Deze zullen worden gesitueerd aan de noordwestzijde van het perceel, hiervoor dient het gehele planologische traject nog te worden doorlopen.”
In dit taxatierapport is per peildatum 1 juni 2008 aan de schuur op het adres [a] te [Z] een waarde in het economische verkeer (WEV) toegekend van € 89.000 en aan circa 00.48.00 ha ondergrond schuur en kassen aldaar een WEV van € 240.000.
De waarde in het economisch verkeer bij voortgezette agrarische bestemming (WEVAB) van de circa 00.48.00 ha ondergrond schuur en kassen is bepaald op € 120.000.
9. Per 31 januari 2009 heeft eiser 4.800 m2 erf en (onder)grond achter de woning, dat niet bestemd was om als bouwkavel te worden vervreemd, naar zijn privévermogen overgebracht. In de aangifte ib/pvv 2009 is een WEV van € 240.000 (€ 50 per m2) en een WEVAB van € 120.000 (€ 25 per m2) gehanteerd op basis van de taxatie van [F] Makelaars d.d. 16 oktober 2008.
Eiser heeft aangifte ib/pvv 2009 gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 188.475; hierin is een belast verschil WEV-WEVAB begrepen van € 120.000. De MKB-winstvrijstelling is niet toegepast.
Verweerder is bij de aanslagoplegging uitgegaan van een WEV van € 265.000 en een WEVAB van € 105.000. De bedrijfsgebouwen zijn € 4.000 lager gewaardeerd. Tevens is een MKB-winstvrijstelling gegeven voor een bedrag van € 4.320. Dit resulteerde in een correctie van € 31.680.
10. Uit het ontwerp bestemmingsplan [a] Gemeente [Z], dat op 7 maart 2011 door de raad van de gemeente [Z] werd vastgesteld, blijkt dat eiser initiatiefnemer is voor de wijziging van het bestemmingsplan.
11. De gemeente [Z] heeft haar medewerking toegezegd om ter vervanging van het kassencomplex de bouw van een vrijstaande woning op elk van twee te vormen percelen van circa 3.000 m2 te laten realiseren. Een en ander is gebaseerd op het beleid van de Provincie Noord-Holland voor “Vrijkomende Agrarische Bebouwing” en de regeling “Ruimte voor Ruimte”. Het beleid houdt in dat, indien door gehele of gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging ruimte vrij komt op agrarische bouwpercelen, functiewijziging mogelijk is.
De regeling “Ruimte voor ruimte” biedt de mogelijkheid om ter compensatie van de sloop van de agrarische bebouwing een of meerdere woningen te bouwen. Daarbij wordt de bestemming van de bedrijfswoning omgezet in een normale woonbestemming.
12. Op 11 mei 2011 leverde eiser een perceel grond met opstallen (kassen) ter grootte van ongeveer 3.100 m2 aan partij [G] tegen een koopprijs van € 675.000.
13. Op 1 juni 2011 leverde eiser een perceel grond met opstallen (kassen) ter grootte van ongeveer 3.100 m2 aan partij [H] tegen een koopprijs van € 670.000.
15. In een brief van 17 oktober 2008, betreffende de taxatie van [a] te [Z], heeft de heer [I] RT, taxateur van de Belastingdienst, een WEVAB van het perceel van 4.800 m2 geadviseerd van € 105.000 en een WEV van € 315.000. De WEV is afgeleid van de verkoop van de twee verkochte kavels van ongeveer 3.100 m2; de taxateur heeft € 350.000/€ 375.000 aan de woonkavel van 500 m2 toegerekend, waardoor voor de overgebleven 2.500 m2 een waarde tussen de € 300.000 en € 350.000 resteerde.
In een brief van 24 september 2013 heeft de heer [I] aangegeven dat hij de WEV van de 4.810 m2 grond, die kan dienen als erfvergroting en hobbyweide, nader bepaalt op
€ 265.000. Hij heeft alsnog rekening gehouden met het onbebouwd moeten maken van de grond. Hij neemt daarbij in aanmerking dat de woonkavels van de woningen [b] en[a] (thans [j]) slechts 650 m2 en 525 m2 groot zijn en dat de grond eventueel ook kan dienen als uitbreiding van de woonkavel op het adres [b] te [Z].
16. Het adres[a] is in 2011 gewijzigd in [j].
Geschil 17. In geschil is het verschil tussen de WEV en de WEVAB van circa 00.48.00 ha grond per 31 januari 2009.
18. Eiser voert primair aan, onder verwijzing naar de brief van de gemeente [Z] van 29 juli 2005 waarin is gereageerd op de schetsplannen, dat de betreffende 4.800 m2 geen (potentiele) bouwgrond betreft. De grond heeft sinds 2005 een agrarische bestemming met een uitdrukkelijke afwijzing van de gemeente erop te mogen bouwen. Voor de bepaling van de WOZ-waardes 2012, 2013 en 2014 is de gemeente [Z] voor het betreffende stuk grond (een oppervlakte van 4.520 m2) uitgegaan van ongeveer € 3 per m2. Dit leidt volgens eiser tot zowel een WEV als een WEVAB van het stuk grond van € 14.400 (€ 3 per m2), zodat er geen belast verschil tussen WEV en WEVAB is.
Subsidiair bepleit eiser een WEV van € 240.000 en een WEVAB van € 120.000, zoals ook in de aangifte is opgenomen.
19. Verweerder neemt het standpunt in dat per 31 januari 2009 was te voorzien dat de achter de woningen gelegen grond planologisch (in de gemeentelijke bestemmingsplannen) haar agrarische bestemming zou verliezen. De gemeente is afgeweken van het eerder in de brief van 29 juli 2005 gestelde, zodat aan deze brief geen betekenis (meer) toekomt.
Ook de taxatie van [E] van 16 oktober 2008 weerspreekt de door eiser primair voorgestane waarde.
Verweerder concludeert tot een WEV van € 265.000 en een WEVAB van € 105.000, zodat sprake is van een belast verschil van € 160.000. De winstcorrectie bedraagt geen € 40.000 maar € 36.000, omdat de taxateur de bedrijfsopstallen € 4.000 lager heeft gewaardeerd.
Verweerder heeft bij de aanslagregeling de MKB-winstvrijstelling onjuist berekend, namelijk 12% x € 36.000 in plaats van 10,5% x 225.875. Dat betekent dat eiser recht heeft op € 19.397 meer MKB-winstvrijstelling.
Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de aanslag naar een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 200.758 (€ 220.155 -/- € 19.397).
20. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
21. In artikel 3.12 van de Wet IB 2001 is bepaald dat tot de winst niet behoren de voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden - daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen - voor zover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf (de zogenaamde landbouwvrijstelling). Dit betekent dat bij vervreemding van landbouwgrond is vrijgesteld de waardeaangroei van de WEVAB tussen het moment van verwerving van de grond en de vervreemding. Belast is dan het verschil tussen de WEV en de WEVAB op het moment van de vervreemding, met als maximum de behaalde boekwinst.
22. De WEV is in het algemeen gelijk aan de verkoopprijs van de grond. De WEVAB valt bij vervreemding binnen de agrarische sfeer veelal ook samen met de verkoopprijs; bij vervreemding buiten de agrarische sfeer zal de WEVAB door middel van een taxatie moeten worden vastgesteld, waarbij van de fictie moet worden uitgegaan dat de grond zijn agrarische bestemming heeft behouden. De WEVAB is dan de prijs die de meestbiedende agrariër na de beste voorbereiding zou betalen.
23. Het primaire betoog van eiser dat de grond zijn agrarische bestemming nimmer heeft verloren, zodat de WEV en de WEVAB een zelfde waarde vertegenwoordigden, kan de rechtbank niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank was op 31 januari 2009 immers redelijkerwijs te verwachten dat de gemeente toestemming zou geven voor het wijzigen van de agrarische bestemming in bouwgrond. Zulks blijkt uit de brief van de gemeente van 14 september 2007 inhoudende dat een vrijstelling wordt overwogen van het geldende bestemmingsplan. Ook uit het taxatierapport van [E] van [F] Makelaars van 16 oktober 2008, blijkt dat de gemeente geen bezwaar had tegen de bouw van twee woningen op de grond. De taxateur [E] gaat in zijn bepaling van de WEV dan ook niet uit van een zuiver agrarische bestemming.
Eiser heeft ter ondersteuning van zijn primaire standpunt tevens aansluiting gezocht bij de WOZ-beschikkingen 2012, 2013 en 2014, en verdedigt voor de WEV en de WEVAB een waarde van € 3 per m2 (totale waarde € 14.400). De rechtbank kan eiser hierin niet volgen, reeds omdat het gedeelte ‘extra grond’ waaraan in de WOZ-beschikking een waarde is toegekend die neerkomt op € 3 per m2, een oppervlakte heeft van 4.520 m2 en het in geding zijnde stuk grond 4.810 m2 groot is, zodat een gedeelte van de onderhavige grond ook in de WOZ-beschikking al – als grond bij de woning - gewaardeerd wordt op € 438 per m2.
Tot slot vindt het primaire standpunt van eiser op geen enkele wijze steun in het door eiser zelf ingebrachte taxatierapport van [E].
De rechtbank verwerpt derhalve het primaire betoog van eiser.
24. Subsidiair bepleit eiser een WEV van € 240.000 en een WEVAB van € 120.000, conform de waardes genoemd in het rapport van [E].
Verweerder verdedigt een WEV van € 265.000 en een WEVAB van € 105.000, en heeft daartoe een taxatie van [I] RT overgelegd.
De rechtbank overweegt dat beide partijen – voor zover de rechtbank dit als niet-deskundige kan beoordelen – gedegen taxaties hebben overgelegd. Daarnaast heeft zowel eiser als verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waardes verwezen naar transacties en waardes van andere percelen grond. Nu deze veeleer zijn ingebracht ter nadere ondersteuning en voorts andere percelen betreffen dan het in geding zijnde perceel ten aanzien waarvan de rechtbank beschikt over twee taxatierapporten, zal de rechtbank de overgelegde taxaties van het onderhavige perceel tot uitgangspunt nemen. Partijen hebben ieder hun eigen taxatie onderbouwd, maar niet gemotiveerd aangegeven op welke punten de taxatie van de andere partij ondeugdelijk is. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat bij beide taxaties van dezelfde uitgangspunten is uitgegaan. De rechtbank heeft dan ook geen aanleiding om aan het ene rapport meer gewicht toe te kennen dan aan het andere rapport.
De rechtbank zal de waardes dan ook in goede justitie bepalen op het gemiddelde van de in beide rapporten genoemde waardes. Dit leidt tot een WEV van € 252.500 en een WEVAB van € 112.500. De winstcorrectie bedraagt dan – rekening houdend met de lagere waardering van de bedrijfsgebouwen ad € 4.000 welke niet in geschil is tussen partijen – € 16.000.
25. Niet in geschil is dat eiser recht heeft op de MKB-winstvrijstelling van 10,5% van de fiscale winst. Deze vrijstelling bedraagt € 205.875 (€ 189.875 + € 16.000) x 10,5% =
€ 21.617.
26. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het belastbaar inkomen uit werk en woning dient te worden verminderd tot € 182.858 (het aangeven box 1-inkomen van
€ 188.475 + € 16.000 -/- € 21.617). Het beroep is derhalve gegrond.
Proceskosten
27. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1).