Rechtbank Noord-Holland, 30-01-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:477, AWB - 13 _ 4492
Rechtbank Noord-Holland, 30-01-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:477, AWB - 13 _ 4492
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 30 januari 2015
- Datum publicatie
- 18 mei 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2015:477
- Zaaknummer
- AWB - 13 _ 4492
- Relevante informatie
- Algemene wet bestuursrecht [Tekst geldig vanaf 01-05-2024 tot 01-08-2024]
Inhoudsindicatie
WOZ. In geschil is het antwoord op de vraag of:
- de verminderingsbeschikking als uitspraak op bezwaar moet worden aangemerkt;
- de waarde van het object al dan niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 13/4492
en
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van (onder meer) de onroerende zaak [adres] (hierna: het complex) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 69.862.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2013 bekendgemaakt.
In een stuk van 5 april 2013, ontvangen door verweerder op 9 april 2013, heeft eiseres bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking. Op 20 september 2013 heeft verweerder de waarde van het complex nader vastgesteld op € 59.093.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft op 1 november 2013 tegen deze beslissing beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingestuurd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015 te Haarlem.
Eiseres is voor deze zitting uitgenodigd per aangetekend verzonden brief van 11 november 2014 welke brief blijkens gegevens van PostNL op 12 november 2014 is afgeleverd en voor de ontvangst waarvan is getekend. Eiseres is derhalve tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd voor de zitting. Eiseres is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A.G. Hendriks, bijgestaan door [A].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het complex, bestaande uit percelen grond ter grootte van 39.82.60 hectare met daarop een zorgcentrum met onder meer poliklinieken, onderzoeksruimten, paviljoens, stallen, opslagruimten en kantoren. Tot het complex behoort ook “extra grond” met een oppervlakte van 35.96.06 ha, waarvan circa 3 ha bosgrond en 33 ha grasland.
2. De gemeente Haarlemmermeer heeft in 2006 toegezegd mee te willen werken aan de transformatie van terreinen in eigendom van eiseres, waaronder ook de grond die onderdeel is van het complex. Hiertoe is in 2006 een Nota van Uitgangspunten vastgesteld.
Eiseres heeft als vervolg hierop in 2009 het “Masterplan Cruquiushoeve – Samen wonen in het park” uitgebracht.
De gemeente en eiseres hebben in 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met afspraken voor de verdere planvorming voor het exploitatiegebied.
In februari 2013 heeft de gemeenteraad voor het gebied een bestemmingsplan vastgesteld waarbij de bestaande situatie werd vastgelegd.
In februari 2014 heeft eiseres een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar en een woningstichting om te komen tot het realiseren van maximaal 1.000 woningen op haar terreinen.
3. [A BEDRIJF] heeft de waarde van de bebouwde grond bepaald op € 160 per m2. Dit bureau heeft de “extra grond” op basis van de geldende bestemming gewaardeerd op € 1.690.300, uitgaande van € 1,50 per m2 bosgrond en € 5 per m2 grasland.
4. Verweerder heeft de waarde van de “extra grond” gesteld op € 32 per m2. [A] en [B], taxateurs, hebben hiervoor op 24 april 2014 een cijfermatige onderbouwing opgemaakt. Daarbij hebben zij verwezen naar een aankoop door eiseres van een perceel voor € 31 per m2 en naar een zestal verkooptransacties van gronden met een agrarische bestemming waarvoor in vijf gevallen de verwachting bestond van een bestemmingswijziging.
5. In aansluiting op het door eiseres ingestelde bezwaar heeft verweerder gedagtekend 20 september 2013 een document verzonden met de aanduiding “Uitspraak op uw bezwaarschrift” en daarbij de waarde van het complex op een lager bedrag vastgesteld; het onderdeel “extra grond” heeft verweerder daarbij niet lager gewaardeerd.
Een mailbericht van verweerder van 25 september 2013 aan de heer [C], verbonden aan eiseres, bevat de tekst “Ik hoor graag van uw of uw bezwaar nog nader wenst te motiveren.” en een mailbericht van 9 oktober de tekst “Graag hoor ik van u of u akkoord kunt gaan met de uitspraak op bezwaar zoals deze er nu ligt.”
Geschil In geschil is het antwoord op de vraag of
- de verminderingsbeschikking als uitspraak op bezwaar moet worden aangemerkt;
- de waarde van het object al dan niet te hoog is vastgesteld.
Eiseres stelt dat de verminderingsbeschikking als concept-uitspraak moet worden gezien. Verder stelt zij dat de waarde van het complex te hoog is vastgesteld en in ieder geval niet voldoende is onderbouwd. Het geschil spitst zich toe op de waardering van de 35.96.06 hectare “extra grond”.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de planologische bestemming van de “extra grond” beperkingen geeft voor bebouwing en dat de waarde daarom € 1.690.000 zou moeten zijn.
Verweerder stelt dat hij wel degelijk uitspraak op bezwaar heeft gedaan.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van de “extra grond” verwezen naar de door hem overgelegde onderbouwing van 24 april 2014.
Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
1. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de waardevaststelling van het object en heeft haar bezwaren schriftelijk en mondeling geuit. In aansluiting op het ingestelde bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd in een document “Uitspraak op uw bezwaarschrift” en bij dat document heeft verweerder een rechtsmiddelverwijzing gevoegd. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden de genomen beslissing anders te duiden dan als een uitspraak op bezwaar, los van de vraag of op grond van het bezwaar een juiste heroverweging van de waardevaststelling heeft plaatsgevonden en of het overleg met eiseres was afgerond.
Niet in geschil is dat de waarde van het complex bepaald moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde als verwoord in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Eiseres heeft, afgezien van de waardering van de “extra grond”, geen bezwaren geuit tegen de waardeberekeningen zoals verweerder die bij de uitspraak heeft gehanteerd. In het nu voorliggende geschil zal de rechtbank dan ook volstaan met een beoordeling van de waarde die toegekend moet worden aan het onderdeel van het complex dat partijen aanduiden als “extra grond”.
Op grond van de onder de Feiten onder 2 genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat met betrekking tot de “extra grond” een ontwikkeling gaande was die zou kunnen leiden tot een andere planologische bestemming en een ander gebruik dan bosgrond en grasland. In zoverre is er voor deze grond sprake van een zekere verwachtingswaarde die kan leiden tot een hogere waarde in het economische verkeer dan de waarde bij voortgezet gebruik overeenkomstig de geldende bestemming.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door haar vastgestelde waarde van € 32 per m2 verwezen naar een vijftal verkooptransacties van gronden in de regio die ten tijde van de transactie planologisch een agrarische bestemming hadden maar waarvan de verwachting was dat die bestemming zou worden gewijzigd naar bedrijventerrein of woondoeleinden. Deze transacties werden gedaan voor koopsommen van (omgerekend) € 55 tot 132 per m2. Drie van de vijf transacties hadden betrekking op gronden waarvoor in april 2014 de bestemming nog niet gewijzigd was.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met verwijzing naar de voor het complex in gang gezette ontwikkelingen en deze onderbouwing met verkooptransacties, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde lagere waarde verwezen naar de rapportage van [A BEDRIJF]. Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verwijzing niet op omdat in dat rapport uitdrukkelijk wordt uitgegaan van de geldende bestemming en geen rekening is gehouden met enige verwachtingswaarde in verband met de reeds in gang gezette planvorming. Uit dat rapport valt niet af te leiden wat de waarde in het economische verkeer zou zijn op grond van alle feiten en omstandigheden die bepalend zijn voor het vaststellen van die waarde.
3. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de door eiseres gemaakte proceskosten.