Rechtbank Noord-Holland, 27-09-2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:8036, AWB - 16 _ 227

1. De onroerende zaak is een perceel bouwgrond met een oppervlakte van ongeveer 1.135 m². De gemeente [P] heeft de onroerende zaak op 15 augustus 2014 voor € 268.605 exclusief BTW verkocht aan [B] B.V. Eiser heeft de onroerende zaak tezamen met zijn gemachtigde en met [C] B.V. (hierna: de kopers) op 22 oktober 2014 aangekocht voor een prijs van € 660.000 exclusief omzetbelasting. Bij akte van 18 december 2014, op dezelfde datum in het register onroerende zaken van het kadaster ingeschreven, is aan ieder van hen een derde in het onverdeelde eigendom van de onroerende zaak geleverd. De leveringsakte bepaalt dat wegens de levering omzetbelasting is verschuldigd.

2. In 2014 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een benzinestation, die op het moment van levering aan eiser nog niet onherroepelijk was geworden. De bouw van het benzinestation is in 2015 begonnen. Het benzinestation is in mei 2015 in gebruik genomen.

3. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 798.000 inclusief € 138.600 omzetbelasting. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, op 18 maart 2016 opgesteld door [D] RT. Blijkens de toelichting in het taxatierapport is de waarde overeenkomstig artikel 17 lid 4 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaald op de vervangingswaarde.

4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014.

5. Eiser stelt het volgende. De onroerende zaak is in oktober aangekocht met als uitgangspunt dat een benzinestation zou worden gebouwd. Op dat moment was reeds een omgevingsvergunning verleend, maar waren nog geen opstallen gebouwd. De onroerende zaak was op 1 januari 2015 nog niet in gebruik genomen. Onroerende zaken in aanbouw dienen te worden gewaardeerd op de vervangingswaarde. De grondwaarde dient te worden bepaald op € 268.605, zijnde de waarde waarvoor de gemeente [P] de grond in augustus 2014 aan [B] B.V. heeft verkocht. Bij de waardebepaling dient omzetbelasting buiten beschouwing te blijven. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder voert daartoe onder meer het volgende aan. Eiser is op de toestandsdatum 1 januari 2015 eigenaar van de onroerende zaak. De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden op 18 december 2014 voor een bedrag van € 798.600 inclusief BTW. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 30 oktober 1991 (ECLI:NL:HR:1991:ZC4752) dient de waarde te worden vastgesteld inclusief BTW. De waarde is gelijk aan de door de kopers betaalde prijs inclusief BTW.

7. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt, voor zover voor de beoordeling van het onderhavige geschil van belang:

“1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.

2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.[…]”

8. Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) bepaalt, voor zover voor de beoordeling van het onderhavige geschil van belang:

“1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor

a. woningen:

door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;.

b. niet-woningen:

door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.[…]”

9. Artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

10. De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat de in 2014 verleende omgevingsvergunning voor de bouw van een tankstation een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid is als bedoeld in artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ. Dat betekent dat bij de waardebepaling uitgegaan dient te worden van de staat waarin de onroerende zaak verkeert op 1 januari 2015. Uit de verwijzing naar artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ in het taxatierapport van [D] leidt de rechtbank af dat bij de waardering rekening is gehouden met de afgifte van de omgevingsvergunning in 2014, en dat de onroerende zaak naar de juiste toestandsdatum is gewaardeerd. De rechtbank volgt verweerder daarom in zijn stelling dat de vermelding van de toestandsdatum 1 januari 2014 in het taxatierapport en het verweerschrift verschrijvingen zijn.

11. Volgens vaste jurisprudentie, verwezen kan worden naar onder meer het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2010:AA8610) en de uitspraak van het Gerechtshof van Amsterdam van 15 augustus 2008 (ECLI:NL:GHAMS:2008:BE3578), moet in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum is gekocht er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.

12. Eiser heeft de onroerende zaak op 22 oktober 2014, derhalve bijna tien maanden na de waardepeildatum, gekocht. De rechtbank is van oordeel dat deze datum voldoende dicht bij de waardepeildatum is gelegen om de door eiser betaalde prijs bij de waardebepaling tot uitgangspunt te kunnen nemen. Het betoog van eiser dat de waarde moet worden bepaald op basis van de prijs die [B] B.V. in augustus 2014 aan de gemeente [P] heeft betaald is niet nader onderbouwd en ziet voorbij aan de omstandigheid dat de onroerende zaak vervolgens op 22 oktober 2014 is verkocht aan eiser zelf. Eiser heeft desgevraagd verklaard dat de prijs die hij heeft betaald is gebaseerd op de waarde van de grond en een in 2015 te realiseren benzinestation. Eiser heeft echter ook verklaard dat in de prijs niet de kosten van de bouw van het benzinestation zijn begrepen. Nu eiser overigens niet heeft gesteld dat de prijs mede betrekking heeft op iets anders dan de onroerende zaak, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door hem betaalde aankoopprijs niet de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaak vertegenwoordigt. De omstandigheid dat de kopers blijkens de leveringsakte recht op schadevergoeding zouden hebben in het geval de omgevingsvergunning niet vóór 1 juli 2015 onherroepelijk zou zijn geworden behoort tot de voorwaarden waaronder de koop is gesloten en moet derhalve geacht worden in de overeengekomen prijs te zijn verdisconteerd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak derhalve terecht de door eiser betaalde aankoopprijs van € 660.000 exclusief omzetbelasting tot uitgangspunt heeft genomen.

13. Bij de beoordeling van de vraag of de aankoopprijs dient te worden vermeerderd met 21% omzetbelasting stelt de rechtbank het volgende voorop. Uitgangspunt is dat de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting onderdeel uitmaakt van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen, ongeacht of de koper deze in aftrek kan brengen, aangezien het recht op aftrek een de koper persoonlijk betreffende omstandigheid is (HR 8 augustus 2003, nr. 38085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). Dit is echter anders in het geval de waarde moet worden bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De vervangingswaarde is immers het - nog wegens technische en economische veroudering te corrigeren - offer (de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs) voor een nieuw object, identiek aan het bestaande. Tot die stichtingskosten of aanschaffingskosten behoort, bedrijfseconomisch bezien, niet de ter zake van die stichting of aanschaffing aan de ondernemer in rekening gebrachte omzetbelasting voor zover de ondernemer die omzetbelasting in aftrek kan brengen (HR 8 juli 1992, nr. 27003, ECLI:NL:HR:1992:ZC5030).

14. Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak als gebouwd eigendom in aanbouw dient te worden bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze wordt blijkens artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling bepaald door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. Gelet op het eerste lid van voormeld artikel en overweging 12 dient de waarde van de grond in het onderhavige geval op € 660.000 te worden bepaald. Tussen partijen is niet in geschil dat er geen aanleiding is om hierop nog een correctie wegens technische en economische veroudering van opstallen toe te passen. Verweerder heeft niet weersproken dat eiser recht heeft op aftrek van de wegens de levering verschuldigde omzetbelasting. Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald exclusief omzetbelasting.

15. Eiser heeft de door hem verdedigde waarde niet nader onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.

16. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vaststellen op € 660.000. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe beslissing te nemen.

17. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Anders dan verweerder van mening is, is naar het oordeel van de rechtbank sprake door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Daartoe overweegt zij dat verweerder niet heeft bestreden dat de gemachtigde als zodanig werkzaam is bij [E] accountants en dat eiser niet verbonden is aan dat kantoor. Verweerder heeft evenmin bestreden dat de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden door hem aan eiser zullen worden gefactureerd en door eiser zullen worden betaald. Het feit dat de gemachtigde mede-eigenaar is van de onroerende zaak is onder deze omstandigheden onvoldoende om de gemachtigde en eiser te vereenzelvigen. De rechtbank stelt de in bezwaar en beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten vast op € 1.238 (1 punt voor het bezwaarschrift, waarde per punt € 246, wegingsfactor 1; 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor: 1). De rechtbank zal voorts bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht dient te vergoeden.