Rechtbank Noord-Holland, 30-04-2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:3615, AWB - 17 _ 4051

In artikel 3.90 van de Wet IB 2001 is bepaald dat belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden het gezamenlijke bedrag is van het resultaat uit één of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren. Ingevolge artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van diezelfde wet wordt -voor zover hier van belang- onder werkzaamheid mede verstaan het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak.

Van normaal vermogensbeheer is geen sprake als het rendabel maken van onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en die arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar tot doel heeft het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen uit de onroerende zaken, die het rendement bij normaal vermogensbeheer te boven gaan (zie onder meer HR 17 augustus 1994, nr. 29.755, BNB 1994/319 en HR 9 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0481).

Tussen partijen is niet in geschil dat eiser de woningen in privé heeft aangekocht en verbouwingen aan de woningen heeft verricht of laten verrichten. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of eiser dit heeft gedaan met de intentie de woningen met winst te verkopen.

Eiser stelt dat hij niet eerder onroerende zaken ter belegging heeft aangekocht. Het was niet de bedoeling de woningen te verkopen. De woning aan de [B ADRES] was bedoeld om te verhuren en de woning aan de [A ADRES] was bedoeld voor zelfbewoning. Geldgebrek dreef eiser ertoe om de woning aan de [B ADRES] te verkopen en omdat eiser een grotere woning kreeg aangeboden, is eiser niet in de [A ADRES] gaan wonen. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij de resultaten van de woningen in de vennootschapsbelasting verantwoordde om discussie met de Belastingdienst te vermijden.

Verweerder wijst er op dat eiser (middellijk) directeur is van [A BEDRIJF] B.V en [B BEDRIJF] B.V., vennootschappen die zich bezighouden met het aankopen, opknappen en verkopen van onroerende zaken, en niet met de verhuur daarvan. In die hoedanigheid beschikt eiser over specifieke kennis bij het aankopen, verbouwen en verkopen van onroerende zaken met het oogmerk daarmee voordeel te behalen. Alle werkzaamheden aan de woningen zijn uitgevoerd door eiser of in opdracht van deze vennootschappen, door derden onder leiding van eiser. In eerste instantie zijn de winsten (de kosten en de opbrengsten) voor beide woningen in de administraties van deze vennootschappen verantwoord. Eiser heeft de woningen niet in zijn aangiften ib/pvv over 2012 en 2013 opgenomen. Kennelijk beoogde eiser de winst te maken door renovatie en verkoop en wilde hij deze in de vennootschapsbelasting verantwoorden. Aanwijzingen voor een intentie van verhuur of eigen bewoning ontbreken. Pas nadat er een boekenonderzoek werd ingesteld, stelde eiser zich op het standpunt dat de woningen in zijn aangifte inkomstenbelasting moesten worden betrokken.

De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer op verweerder rust. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat eiser de woningen heeft aangekocht met het oogmerk deze na renovatie en verbetering te verkopen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Eiser heeft gesteld niet eerder onroerende zaken ter belegging te hebben aangekocht en heeft niet weersproken dat de vennootschappen zich niet bezighielden met de verhuur van panden. Eiser moet gezien zijn positie als directeur-grootaandeelhouder en enig werknemer van de vennootschappen een bijzondere kennis van de aan- en verkoop van panden met winstoogmerk worden toegedicht. De rechtbank acht aannemelijk dat de feitelijke gang van zaken bij de aankoop (eiser is actief op zoek geweest naar objecten), renovatie en verkoop van de woningen niet wezenlijk verschilt van die waarin de transacties door de vennootschappen zelf zouden zijn verricht. De rechtbank tekent hierbij aan dat eiser de transacties in eerste instantie niet in zijn aangiften ib/pvv heeft verwerkt en geen overtuigende verklaring heeft kunnen geven voor het verwerken van de transacties in de boekhoudingen van de vennootschappen. Gelet op de aard van de werkzaamheden van de vennootschappen, de positie van eiser en de verdere gang van zaken - waaronder het ontbreken van enige substantiële aanwijzing voor verhuur of zelfbewoning en het relatief korte tijdsverloop tussen aankoop en verkoop - acht de rechtbank aannemelijk dat de intentie van eiser bij de aankoop en de renovatie is geweest de woningen met winst te verkopen.

Ten aanzien van eisers stelling dat de woning aan de [B ADRES] bestemd was voor de verhuur in box 3, heeft eiser niets aangevoerd dat zijn stelling onderbouwt. De rechtbank hecht geen geloof aan eisers verklaring ter zitting dat de door de makelaar voorgespiegelde verwachte huuropbrengsten tegenvielen en dat de precaire financiële situatie hem dwong de woning aan de [B ADRES] te verkopen. De rechtbank wijst er in de eerste plaats op dat eiser het bestaan van een intentie tot verhuur niet met stukken heeft onderbouwd. Eiser heeft de inschatting van de huuropbrengsten, de na de verbouwing reëel geachte huuropbrengsten en die beiden afgezet tegen de financiële lasten in verband met de woning, evenmin cijfermatig onderbouwd. Ook heeft eiser niet inzichtelijk gemaakt hoe deze situatie – de tegenvallende ingeschatte huuropbrengsten – bijdroeg tot het ontstaan dan wel het verergeren van een precaire financiële situatie. Daarnaast heeft eiser zijn stelling betreffende zijn gebrek aan liquiditeit in verband met teruglopende aanneemopdrachten van zijn B.V. niet nader onderbouwd. In de tweede plaats wijst de rechtbank er op dat eiser slechts vier maanden na de verkoop van de woning aan de [B ADRES] opnieuw grote financiële verplichtingen is aangegaan voor de aankoop en ingrijpende verbouwing tot woning aan de [A ADRES] .

Eiser heeft in het kader van zijn stelling dat hij de woning aan de [A ADRES] zelf zou gaan bewonen, een op schrift gestelde verklaring van kandidaat-notaris mr. [A] van 25 november 2016 overgelegd. Zij heeft verklaard dat eiser de woning kocht met de intentie om er zelf te gaan wonen. Ter zitting heeft eiser desgevraagd toegezegd documenten, waaronder leveringsakten, de hypotheekakte en offertes betreffende deze woning na zitting te overleggen. Ondanks dat de termijn voor het indienen van deze documenten verschillende malen werd verschoven, heeft eiser geen documenten overgelegd.

Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat bij de aankoop, de renovatie en de verkoop van zowel [B ADRES] als [A ADRES] sprake is geweest van meer dan normaal vermogensbeheer. Dit leidt tot de conclusie dat verweerder het voordeel terecht als resultaat uit overige werkzaamheid in de belastingheffing heeft betrokken.

Gelet op het voorgaande behoeft hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd geen bespreking meer. Nu eiser en verweerder niet van mening verschillen over het bedrag van de bij verkoop van de [A ADRES] gerealiseerde winst van € 189.560 zal de rechtbank verweerder wat betreft het jaar 2013 volgen in zijn primaire standpunt.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep met zaaknummer HAA 17/4051 ongegrond te worden verklaard. Het beroep met zaaknummer HAA 17/4052 zal gegrond worden verklaard en het verzamelinkomen zal worden vastgesteld op € 247.706.