Rechtbank Noord-Holland, 25-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10007, AWB - 19 _ 5542

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een schuur, gebouwd in 1999. De woning heeft een inhoud van 407 m³. De grondoppervlakte is 117 m².

2. Bij het verweerschrift is een taxatierapport en waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [D] , [E] , [F] , alle gelegen te [Z] .

3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).

4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De waarde dient vastgesteld te worden op € 369.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat:

-

verweerder van onjuiste objectkenmerken uitgaat;

-

verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het dak en daardoor de onmogelijkheid zonnepanelen te plaatsen, de staat van de schuur, de opbouwen van de buren, de aanwezigheid van een studentenhuis, het recht van overpad, de gebreken in woon- en slaapkamer, gedateerde badkamer en toilet;

-

verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.

In het nadere stuk stelt eiser zich op het standpunt dat hij niet begrijpt dat verweerder minder vergelijkbare woningen in de matrix betrekt. De afstand tussen de woning en vergelijkingsobjecten is groot.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe voert verweerder het navolgende aan:

-

er is uitgegaan van juiste objectkenmerken;

-

eiser kan zonnepanelen plaatsen en het is niet bekend dat sprake is van een waardedrukkend effect bij woningen met een vergelijkbaar dak;

-

de schuur heeft slechts een waarde van € 1.800 en een afzonderlijk element wordt niet nader beoordeeld;

-

als sprake is van een mindere mate van privacy door dakopbouwen bij de buren, dan geldt dat ook voor de vergelijkingsobjecten en is dat verdisconteerd in de waarde; het heeft geen invloed op de zonligging; mindere zonligging wordt veroorzaakt door de boom in de tuin van eiser;

-

het is niet aannemelijk geworden dat potentiele kopers een lagere prijs willen betalen in verband met overlast van het studentenhuis;

-

een zeer klein gedeelte van de kavel is als brandgang in gebruik en bij [F] is ook sprake van een brandgang en een eventueel effect is verdisconteerd in het verkoopcijfer;

-

eiser heeft niet inzichtelijk gemaakte welke kosten gemoeid zijn met herstel van gebreken in de woon- en badkamer;

-

op de foto’s die door eiser zijn overgelegd is niet zichtbaar dat sprake is van een gedateerde badkamer of toilet;

-

eiser heeft niet gemotiveerd dat en in hoeverre er geen rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten;

-

de door eiser voorgestane waarde van € 369.000 wordt op geen enkele manier onderbouwd.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

10. Eiser stelt zich op het standpunt dat het niet kunnen plaatsen van zonnepanelen een waardedrukkende factor is. Verweerder heeft weersproken dat er geen zonnepanelen geplaatst kunnen worden en gesteld dat er derhalve geen waardedrukkende factor is. De rechtbank acht aannemelijk dat, wat daar verder ook van zij, het al dan niet volledig kunnen benutten van het dak voor het plaatsen van zonnepanelen geen gevolgen heeft voor de waarde.

11. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij door de dakopbouwen weinig privacy heeft en weinig zon en dat dat een waardedrukkende factor is. Verweerder heeft dit weersproken. De rechtbank acht, gelet op de enkele blote stelling van eiser, niet aannemelijk dat sprake is van een waardedrukkende factor. Daarbij is van belang dat eiser een boom in zijn tuin heeft staan welke voor veel schaduw kan zorgen en het niet is vast te stellen of de schaduw door de boom of door iets anders veroorzaakt wordt. Voorts is het opmerkelijk dat eiser een zonnescherm aan de tuinzijde van zijn woning heeft indien er weinig zon zou zijn.

12. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van overlast door een nabijgelegen studentenhuis. Verweerder stelt dat niet bij ieder studentenhuis sprake is van overlast en dat nergens uit is gebleken dat sprake is van overlast dan wel dat sprake is van een waardedrukkende factor ten aanzien van dat specifieke studentenhuis. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat de aanwezigheid van het studentenhuis geen waardedrukkende factor is. De enkele blote stelling van eiser is daartoe onvoldoende, aangezien eiser ook niet heeft aangegeven waar het studentenhuis zich ten opzichte van de woning bevindt.

13. Ten aanzien van het standpunt van eiser dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft weersproken dat sprake is van een waardedrukkend effect. Door de steeg heeft eiser toegang tot de schuur en dat is juist waardevol. De rechtbank acht aannemelijk dat eiser geen nadeel heeft van het recht van overpad, omdat hij op die manier de schuur kan bereiken. Een waardedrukkend effect acht de rechtbank om die reden niet aannemelijk.

14. Eiser stelt dat sprake is van scheurvorming en vocht in de woning en dat verweerder daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Verweerder heeft daarvoor in de waardematrix een bedrag van € 10.000 in mindering gebracht. De rechtbank ziet in het door eiser gestelde geen aanleiding om van een hoger bedrag uit te gaan en is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het door eiser gestelde.

15. Eiser heeft zijn standpunt dat de inhoud van vergelijkingsobject [D] , [E] en [F] groter is dan waarmee verweerder heeft gerekend gebaseerd op de inhoud zoals die staat vermeld in de verkoopadvertentie van genoemde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft gesteld dat bij het bepalen van de inhoud wordt uitgegaan van de bouwtekening en hij geen reden ziet om daarvan af te wijken. Voorts heeft verweerder opgemerkt dat de inhoud van een woning door een makelaar vaak hoger wordt weergegeven dan deze feitelijk is. De rechtbank is van oordeel dat niet duidelijk is hoe de in de verkoopadvertentie vermelde inhoud van genoemde vergelijkingsobjecten is bepaald. Reeds hierom faalt de beroepsgrond van eiser. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat als de inhoud van genoemde vergelijkingsobjecten wel groter zou zijn, dat niet per definitie tot de conclusie zou leiden dat de waarde van de woning te hoog is.

16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de woning aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten. Dat komt onder meer tot uitdrukking in de kubieke meterprijs van de woning. De kubieke meterprijs van de woning is lager dan de kubieke meterprijs van drie van de vier vergelijkingsobjecten. Voor de grondoppervlakte is verweerder voor de woning en de vergelijkingsobjecten uitgegaan van dezelfde waarde en dezelfde grondstaffel. De rechtbank ziet geen aanleiding om ervan uit te gaan dat dat niet correct is dan wel dat de vierkante meterprijs te hoog is. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

17. Eiser doet een beroep op het vertrouwensbeginsel, omdat in de waardematrix die bij het verweerschrift was gevoegd een waarde vermeld staat van € 369.000. In de op 13 oktober 2020 overgelegde (aangepaste) waardematrix staat een waarde vermeld van € 405.000. Eiser stelt dat het vertrouwen niet met terugwerkende kracht kan worden opgezegd (zie r.o. 6.1 e.v. van de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 20 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2318). De gerechtvaardigdheid van het vertrouwen van eiser dat hij uit mocht gaan van de waarde zoals vermeld in de eerste waardematrix, hangt af van omstandigheden die bij eiser de indruk hebben kunnen wekken dat de waarde zoals vermeld in de waardematrix door verweerder berustte op een bewuste standpuntbepaling. Naar het oordeel van de rechtbank is van zodanige omstandigheden in het onderhavige geval geen sprake. Verweerder heeft per abuis de verkeerde waarde vermeld in de waardematrix. In het verweerschrift maakt verweerder meerdere malen duidelijk dat de waarde zoals eerder vastgesteld juist is en dat hij niet van oordeel is dat de waarde moet worden verlaagd. Dat sprake was van een door verweerder gemaakte fout bij het vermelden van een waarde van € 369.000 in de matrix was derhalve voor eiser op het eerste gezicht duidelijk. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.

18. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.