Rechtbank Noord-Holland, 25-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10010, AWB - 18 _ 3738

1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1990, met een kelder, inpandige berging en zwembad. De woning heeft een inhoud van ongeveer 468 m³. De kelder heeft een inhoud van ongeveer 244 m³ en de berging van ongeveer 73 m³. De grondoppervlakte is ongeveer 442 m².

2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [C] , [D] , [E] en [F] , alle gelegen te [Z] .

3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: waardepeildatum).

4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de ongunstige ligging van de woning (geluidsoverlast horecagelegenheden achterzijde, privacy schending door naastgelegen appartementencomplex en parkeerdrukte). Voorts heeft verweerder geen rekening gehouden met specifieke objectkenmerken (het souterrain heeft geen ramen, belendende objecten zijn dichtbij gelegen, geen juiste waarde toegekend aan zwembad in verband met steile trap en smalle doorgang naar de tuin). Verder heeft verweerder geen rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In een nader stuk heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut per kubieke meter wanneer een woning groter is. De prijs per kubieke meter dient vastgesteld te worden op € 483, waardoor de waarde van de woning ruim € 40.000 te hoog is. De waarde dient vastgesteld te worden op € 427.000.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er is rekening gehouden met de minder goede ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Er is een correctie toegepast voor de indeling van de woning, namelijk door uit te gaan van ruim onder gemiddeld. Er is rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Er is rekening gehouden met het afnemend grensnut.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport en een waardematrix overgelegd. In de matrix worden, zoals eiseres terecht stelt, niet de KOUDLV-factoren gehanteerd, maar de rechtbank acht wel aannemelijk dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. In het taxatierapport heeft verweerder namelijk bij de vergelijkingsobjecten wel een beschrijving gegeven van de ligging en de staat van onderhoud ten opzichte van de woning, zodat voldoende duidelijk is op welke onderdelen de woning en de vergelijkingsobjecten van elkaar verschillen.

10. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van de perceeloppervlakte en de inhoud van de woning, de ligging en de onderhoudstoestand voldoende rekening is gehouden.

11. Eiseres stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning (geluidsoverlast horecagelegenheden achterzijde, privacy schending door naastgelegen appartementencomplex en parkeerdruk). De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Verweerder heeft dat tot uitdrukking gebracht in de lagere m²-prijs die voor de grond is gehanteerd. De vergelijkingsobjecten hebben allen een hogere m²-prijs. Voorts acht de rechtbank van belang dat de dichtbijgelegen horeca alleen horeca betreft voor binnen, zodat mag worden verwacht dat eiseres daarvan nauwelijks geluidsoverlast ondervindt, mede gelet op het tussen de horeca en de woning gelegen stuk grond. Verweerder heeft gesteld dat de overlastgevende pachter het horecapand in 2017 niet meer pachtte. Eiseres heeft dat niet weersproken, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat dat juist is. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat het nabijgelegen appartementencomplex een waardedrukkend effect heeft, aangezien er tussen de woning en het appartementencomplex een behoorlijk aantal woningen is gelegen en enkele hoog gelegen appartementen wellicht enig zicht kunnen hebben op de tuin van eiseres, maar eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit tot een waardevermindering leidt.

12. Voorts stelt eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met specifieke objectkenmerken (het souterrain heeft geen ramen, belendende objecten zijn dichtbij gelegen, geen juiste waarde toegekend aan zwembad in verband met steile trap en smalle doorgang naar de tuin). De rechtbank is van oordeel dat verweerder al voldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het souterrain geen ramen heeft. Verweerder heeft het souterrain namelijk gewaardeerd als zijnde kelder. De rechtbank ziet in het door eiseres gestelde geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde waarde te verlagen. Bij de vergelijkingsobjecten zijn de belendende objecten ook dichtbij gelegen, zodat dat naar het oordeel van de rechtbank verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van het zwembad heeft verweerder gesteld dat € 13.200 voor een zwembad een gebruikelijke waarde is. Eiseres heeft dat niet weersproken. De rechtbank acht het aannemelijk dat de waarde van het zwembad niet te hoog is vastgesteld. De stelling dat door het zwembad de indeling van de tuin ongunstig is, leidt nergens toe. De rechtbank acht dat te subjectief om daar gevolgen aan te verbinden, waarbij de rechtbank nog opmerkt dat een zwembad vaak als waardevermeerderend wordt beschouwd.

13. Het standpunt van eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut faalt. De rechtbank is het met eiseres eens dat rekening dient te worden gehouden met afnemend grensnut. Echter, heeft verweerder dat in dit geval ook gedaan bij het bepalen van de waarde van de woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten.

14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

15. Ter zitting heeft eiseres een verzoek tot vergoeding van immateriële schade gedaan wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond.

16. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 26 maart 2018. Verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan met dagtekening 30 juli 2018. Op 25 november 2020 doet de rechtbank uitspraak. Sinds de indiening van het bezwaarschrift zijn er derhalve (afgerond) 32 maanden verstreken. Uitgaande van dit tijdsverloop is de redelijke termijn voor geschilbeslechting van twee jaar met (afgerond) 8 maanden overschreden. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Uitgaande van een vergoeding van € 500 per half jaar termijnoverschrijding (en afronding naar boven) heeft eiser recht op een bedrag aan immateriële schadevergoeding van € 1.000. Op grond van eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad is een termijn van zes maanden voor de behandeling van een bezwaar redelijk en voor de beroepsfase een termijn van anderhalf jaar. Omdat de rechtbank niet binnen anderhalf jaar uitspraak doet, dient de overschrijding volledig aan de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) te worden toegerekend.

17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 1.000 voor de overschrijding van de redelijke termijn in de eerste fase.

18. De rechtbank veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 525 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 0,5 omdat de proceskosten uitsluitend worden toegekend vanwege de vergoeding voor immateriële schade).