Rechtbank Noord-Holland, 25-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10012, AWB - 20 _ 709

1. Eisers zijn eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1890, met een dakkapel, gebouwd in 2001. De woning heeft een inhoud van ongeveer 492 m³. De grondoppervlakte is ongeveer 75 m².

2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [D ] , [E] , [F] en [G] , alle gelegen in de gemeente [Z] .

3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).

4. Eisers stellen zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft geen rekening gehouden met het feit dat de woning is gelegen aan een drukke weg. De afwezigheid van een schuur vormt een waardedrukkende factor. Voorts heeft verweerder geen rekening gehouden met de afwezigheid van een tuin bij de woning. Er is sprake van een gedateerde keuken en het uitzicht is verre van florissant. De waarde dient vastgesteld te worden op € 225.000.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In 2012 is het gehele pand aan de buitenzijde gerenoveerd. Bij de waardering is terecht uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging. De vergelijkingsobjecten liggen ook aan drukke doorgaande wegen, zodat een eventueel effect verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dat bij de woning geen tuin aanwezig is, heeft geen waardedrukkend effect. Er is sprake van een dakterras en voortuin. Met het ontbreken van een schuur is rekening gehouden. Naar aanleiding van de bezwaren van eisers is de waarde in de bezwaarfase verlaagd. Er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Ter zitting hebben eisers het verzoek aan de rechtbank gedaan om een descente te gelasten, zodat de kwaliteit van de woning beoordeeld kan worden. De rechtbank ziet geen aanleiding om de woning inpandig op te nemen dan wel verweerder te gelasten de woning inpandig op te nemen, gelet op de duidelijke onderbouwing van verweerder. Eisers hebben daar onvoldoende tegen ingebracht om een descente te houden.

8. Eisers hebben gesteld dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht. Verweerder bepaalt de WOZ-waarde niet enkel en alleen op basis van de vergelijkingsobjecten. De computer analyseert een groot aantal verkochte woningen en op basis van al die verkochte woningen wordt de WOZ-waarde bepaald. Verweerder dient, aldus eisers, al die gegevens te overleggen.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder wel alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Op basis van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald middels systematische vergelijking. In dit verband heeft verweerder een waardematrix opgesteld waarin vier vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat voldoende om de waarde te onderbouwen.

10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

12. Eisers stellen dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning omdat de woning is gelegen aan een drukke (doorgaande) weg. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid ook tot uitdrukking komt bij de in de vergelijking betrokken objecten die aan dezelfde weg zijn gelegen en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de in de omgeving gelegen vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening heeft gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheid. Voorts merkt de rechtbank op dat het een weg is waar een maximumsnelheid geldt van 30 kilometer per uur en het de rechtbank niet waarschijnlijk voorkomt dat het verkeer overlast veroorzaakt.

Voorts stellen eisers dat het uitzicht niet florissant is. Verweerder heeft daarentegen gesteld dat de ligging mooi en rustiek is, omdat aan de voorkant sprake is van een jachthaven. Eisers hebben dat niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging terecht als gemiddeld is gekwalificeerd.

13. Ten aanzien van het standpunt van eisers dat de afwezigheid van een tuin een waardedrukende factor is en verweerder daar ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden oordeelt de rechtbank als volgt. De woning beschikt wel over een tuin, namelijk een kleine tuin aan de voorzijde van de woning. Tevens beschikt de woning over een dakterras. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een waardedrukkende factor. Aan de al dan niet kleine tuin dient een waarde te worden toegekend en naar het oordeel van de rechtbank is de waarde die verweerder daaraan heeft toegekend niet te hoog. Voorts merkt de rechtbank op dat verweerder in de waardematrix geen waarde heeft toegerekend aan het dakterras, hetgeen in het voordeel van eisers is.

14. Het standpunt van eisers dat het ontbreken van een schuur een waardedrukkend effect heeft, slaagt niet. Aan een schuur wordt altijd apart een waarde toegekend en deze wordt niet meegenomen in de waardering van de kubieke meters van de woning. Verweerder heeft in de waardematrix geen schuur in aanmerking genomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om wegens het ontbreken van een schuur een bepaald bedrag in mindering te brengen op de waarde van de woning.

15. Ten aanzien van het standpunt van eisers dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde voor onderhoud in verband met lekkage en verzakkingen, oordeelt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft hetgeen eisers hebben gesteld weersproken. De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben gesteld geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de waarde te hoog is. Hoewel verweerder de bewijslast heeft, had het op de weg van eisers gelegen om de lekkage en verzakkingen en eventuele herstelkosten nader te specificeren (bijvoorbeeld middels een offerte). Ook hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat de lekkage nog actueel is.

16. De rechtbank ziet in de foto’s die door eisers zijn ingebracht echter wel aanleiding om tot het oordeel te komen dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder bij de waardering ten onrechte uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit. Net als bij het naastgelegen object [H] had verweerder bij de woning uit moeten gaan van een matige kwaliteit.

17. Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank zal eerst de door eisers voorgestane waarde beoordelen. Eisers hebben, met hetgeen zij hebben aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 225.000 bedraagt. Eisers hebben niet inzichtelijk gemaakt hoe ze zijn gekomen tot een waarde van € 225.000.

18. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien door de waarde van de woning zelf vast ts stellen. Bij het bepalen van de waarde zal de rechtbank uitgaan van de gegevens die vermeld staan in de waardematrix van verweerder. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op

€ 342.000.

19. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Verweerder heeft voor de bezwaarfase reeds een proceskostenvergoeding toegekend.